房地产投资人的这几年：投资不可“任性”

　　投资，讲究未来的预期收益。房地产作为近几年关注度高、投资回报率较大的特殊理财产品，使得多数购房者尝到了房地产投资的甜头。大大小小的投资客对不动产的稳定性、保值性给予较高的评价，很多身边的投资经典案例也可圈可点。

　　投资产品要找对路子

　　投资房地产地段考察放首位。尽管市中心的投资成本较高，但如果租金的投资回报率高于银行同期利率，还是建议投资客果断拿下。2009年，曹先生在市区购置了一套78平米小户型住宅，当时因为是学区房，均价9500元成为整个市区最贵的房源。“当时购买这套商品房的时候，正遇东部一高品质大牌开盘，两个楼盘价格差每平米在2000元，但最终之所以选择在市中心购买，一来投资好的教育品牌，二来市中心稀有地段的产品增值也较快、较稳定，市区的房源也易出租，租金也较理想。2010年刚交房就以3200元/月的价格出租了，6年的时间房价更是翻了一番。”

　　但并非所有的热点区域投资都是成功的，同样也需要投资者对物业形态和片区有一个清醒的认识。同样是市区，2011年杨女士77万购置的40平米公寓，时下租金每月却只有1800元，年回报率不到3%。记者分析其主要原因就是投资客对区域预期值太高，而对产品类型没有做好判断。因此，投资即便是在热点区域，也需要谨慎看清产品市场需求，开发商产品的供应量是不是在区域可消化范围内。如果开发商供应产品类型过剩，而区域需求没有这么大，投资收益必定会收到较大影响。

　　投资切忌郊区化偏远化

　　王先生2009年在章丘片区购买了一套126平米商品房，用他的话讲：“当时居住面积不是太大，章丘一楼盘开盘价格在三千多元一平，花四十二万买了一套126平三居室觉得很合适，可是时至今日，房子平日住着不方便，出租回报率也较低，所以一直空着。现就等房产证过5年再把房子卖出去。”

　　从投资的时间节点看，当时市区房价确实比王先生购买的住房价格翻番，总房款有一定的诱惑力，但由于距离市区较为偏远，所以自住或出租格外付出的成本都较高，不是一种较为合理的投资方式。相比下，李女士从奥体片区投资的公寓就占据了一定的优势。总房款83万，月租金4200元，目前投资回报率已过6%，未来的奥体片区是济南活跃的CBD区，该区域的租价会随着配套的完善发挥的更淋漓尽致。所以城市的未来发展规划，也值得投资者了如指掌。

　　易出租的房产最好出手

　　从物业投资角度，具有稀缺性的豪宅是最有投资潜力的，但那是有钱人的游戏；小投资者可选择单房或小两房，这种最易出租并可望比三房单位获得更好的收益。

　　房产投资最理想的状态是租金回报率能超过银行同期利率，如果有这样的物业，不妨果断出手。在房价合格、租金回报理想的情况下，如果能够利用银行房贷的杠杆进行房产投资，可以放大投资收益，更多分享到房产的增值所带来的财富。

　　一般而言，选择市中心区、价格相对合理的物业进行投资，无论是租金回报还是升值潜力，都胜于郊区物业。

　　(楼市记者 贾婷)

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