严跃进：租房REITs产品设计须跨越三道门槛
住建部近期发布 《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确培育和发展住房租赁市场的重要性，同时要求积极推进房地产投资信托基金（REITs）的试点。那么，租房REITs产品设计，其落地的可能性有多大，中间的障碍又有多少？
严格地说，目前将国内住房租赁市场和RETIs产品设计进行捆绑，略有超前意味，因为两个领域的资金流动模式并不匹配。从租房市场来看，依然面临不规范运行的问题。如租赁户并没有预期中的稳定、租金收益也没有预期的高，即使在一线城市也是如此。在不动产登记制度推进过程中，存量住房的持有成本在加大，投资客是否偏好租赁模式也将面临很大的不确定性。即使从政府层面打造的公租房产品看，部分公租房位于城市郊区，其市场迎合程度也远远没有预期的大。围绕此类产品而设计REITs，自然有障碍。
从REITs的角度看，其追求投资收益的过程将高度依赖租金回报。具体来看，其对租金收益有以下两个严格要求：第一是要具备稳定性。租金背后的现金流若缺乏稳定性，而是断断续续，那么此类REITs产品所承诺的收益水平就难以得到保证。第二是要具备较大的规模。若没有规模较大、成熟的租赁市场，REITs产品的设计或仅仅只能停留在试点层面，而缺乏大规模推广和复制的可能。
如此看来，若用常规思路设计这样一款产品，可能会陷入被动局面。这也反映了目前在推进REITs产品设计的过程中，缺乏各类安全感。要想真正推进，就要突破各类障碍。总体来说，租房REITs产品设计需跨越三道门槛。
第一道门槛就是租金回报率应如何提高。从国外REITs产品设计的过程来看，确保一个现金流稳定的租赁模式，是让投资者放心认购RETIs产品的前提。在现阶段试点过程中，需要从专业化的角度进行设计。实际上在住建部的这份意见中已给出了一些新思路。
该意见明确提出要 “积极培育经营住房租赁的机构”，这使得未来专业化经营租赁市场的可能性增加。过去租赁市场的参与缺乏严格的入市门槛，充斥着民间、机构、政府等方面的参与者，反而挤压了专业化运作的空间。此次培育专业的经营租房租赁机构，将从专业化运营角度出发。这在形成规模效应的同时，势必提高租赁收入和REITs产品的投资收益。
通过“荤素搭配”的策略，也将增强REITs产品对投资者的诱惑力。传统租赁市场的租金收益率并不高，而且预计后续也难以大幅提振。但此次意见给出了一些创新思路。比如房企允许转变商业模式，从卖房模式转变为租房模式。这样一来，部分高档物业完全可以率先实现从出售转变为租赁的方式。将此类物业和公租房等物业进行捆绑，进而设计金融产品。此类金融产品的推销自然会有底气。因为“荤菜”（高端物业）和“素菜”（公租房）两者之间进行混搭，现金流会更平衡，在该资产池下设计产品，自然能够获得投资者的更多青睐。
第二道门槛就是如何改善投资者对此类产品的偏好。此次推出改革意见后，很多投资者在犯嘀咕：没有完善有效的租金回报，如何让此类REITs产品更具市场认可度。坦率地说，在前期试点过程中，若投资收益率没有达到预期，地方政府或采取财政转移支付的方式来弥补此类投资的亏损，即政府买单。但未来若大规模推广，市场又该如何填补这样一个空洞呢？
跨越这一门槛，关键就是要实现REITs产品特性和投资者投资思路的无缝衔接。对于租赁市场而言，租金回报是细水长流的模式。对于投资者而言，若有足够耐心，自然愿意来投资此类产品。比如对于寿险公司而言，其保单收入和未来养老金支付面临大的周期跨度，即整个周期相对长，需要同样期限的投资项目作匹配。租房REITs产品自然比较吻合此类投资需求。通过丰富REITs产品种类，实现“萝卜青菜各有所爱”的效果，能够使投资者按自己的投资风格和偏好、期限和回报率要求等要素来决定投资策略。
第三道门槛就是配套制度如何创新。制度创新不跟进，和地方政府不作为、创新动力不足有关。从住房租赁市场来看，若能够积极创新和打造一些配套政策和平台，完全可以加速推进颇具诱惑力的REITs产品。
在住建部的这份意见中，明确要“建立住房租赁信息政府服务平台”。若地方政府积极搭建这样一个平台，那就能有效消除租赁市场信息不完备的问题。借助大数据的分析思路，能够让投资者更了解租赁市场的冷热板块，也能掌握租房市场背后变动的需求。在过去，如何有效预测租房市场的人口分布、收入水平、租金支付意愿等，都缺乏一个严谨的预测模型。通过这样一个平台和对此类需求总量和结构的预测，将使得此类产品的开发更有的放矢，即减少产品开发过程中的摩擦因素，降低产品开发的成本。
新一届政府对地方政府行政效率的提高也提出了明确要求。这一思路自然应该植入到租房REITs产品的设计层面。未来若能加快此类金融产品创新的行政审批效率，则对于防范资金沉淀风险、鼓励社会资本进入等都是一个利好。打通基金设立、项目运作、资金退出等层面的各类障碍，将使得租房市场REITs产品的试点真正跨越各类门槛，进而在试点和推广方面迈开脚步。
◎严跃进（作者为上海易居房地产研究院研究员）
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