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广州楼市库存达千万平方米房企新年淡季积极推货

https://www.biud.com.cn 2015年01月23日09:56 家居装修知识网

绘图：杨佳

　　2015年是否又到了买房最佳时期？广州哪里买房最划算？近日南方日报记者经过多方采访了解到，业界普遍预期2015年楼市整体价格止跌，成交企稳。

　　去年第四季度以来广州各大商业银行放贷的积极性在提高，公积金贷款的门槛也在降低，使得市场入市情绪提高，进而加快去库存的节奏。不少楼盘积极推货，而近郊低价项目成为买家追逐的目标。

　　尽管过去的一年，楼市跌宕起伏，对于2015年的房地产市场发展，业内的信心仍足。其中除了政策看稳外，开发商也开始积极清库存，买家心态也开始回稳，这些都将成为支撑2015年楼市的关键因素。

　　即便处于淡季的一月，萝岗、番禺等近郊楼盘仍然以万元出头的低价促销，普遍成交理想；市区二手笋盘放出，看好升值潜力的业主开始趁低购入；南沙自贸区的利好，坚定了市民置业的信心；9家银行下调首套房房贷利率，广州平均利率降至全年最低水平，买家抓紧机会出手……

　　广州楼市库存达千万平方米

　　近日，各大市场研究机构纷纷公布针对各级房地产市场库存善的研究报告。这些机构报告的数据显示作为一线城市的广州，截至去年底一手住宅的市场库存量在千万平方米水平，消化周期已经较去年中有所好转。

　　据中国指数研究院公布的数据显示，2014年12月国内北上广深四大一线城市商品住宅可售面积总量为3897万平米，达近五年最高水平，较2013年12月增长近千万平米。而2014年，一线城市出清周期均值为13.5个月，同样也是近五年最高。但下半年以来，受信贷政策利好影响，出清周期大幅缩短，12月降至12.5个月。其中广州一手住宅库存量接近1000万平方米，消化周期为12.8个月，也是五年来最长。

　　而据易居房地产研究院公布的《2014年新建商品住宅库存报告年终版》，广州2014年1月份新建商品住宅库存为738万平方米，而到了第三季度末则达到了1009万平方米，到了第四季度，库存处于一个高位盘整的态势，到了年末则为994万平方米。在衡量库存去化周期的存销比指标方面，在1月份广州新建商品住宅库存去化周期为9.0个月，到了第三季度末则达到了17.2个月，不过到了第四季度，库存去化速度加快，到了年底则回落至13.6个月的水平。

　　对于新一年的楼市库存压力，机构普遍认为压力已经有所减缓，而在2015年去库存压力将继续得到释放。

　　“一线城市库存压力较小，长期看主要是供应不足的问题。”中国指数研究院研究中心分析认为，目前一线城市的出清周期普遍在12-14个月，2014年四季度以来需求逐步释放，库存去化压力不大。“从需求端来看，一线城市需求仍非常强劲。”

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进也指出，广州虽然没有取消限购政策，但是在限贷政策上已经松绑。尤其去年第四季度以来广州各大商业银行放贷的积极性在提高，公积金贷款的门槛也在降低，使得市场入市情绪提高，进而加快去库存的节奏。2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。另外部分城市在去库存较好的基础上，也会加大拿地和补库存的力度。总体上看，2015年各大城市的去库存压力将继续得到有效释放。

　　新年淡季仍积极推货

　　尽管开发商库存压力已经摆脱了去年最艰难时期，但在新年伊始开发商在楼盘销售上仍然走“短平快”路线。按照往年的惯例，每年的一月都是楼市的淡季，很多项目都仅进行蓄客，而将推货的节点放到春节后。但今年，这种淡季氛围从中旬开始就已经有所改变。

　　据搜房网数据监控中心统计，1月12日至1月18日广州十一区共发放7张住宅预售证，新增住宅房源1761套，环比上涨近16倍。而在商业房源方面，共获批5证共333套。中心六区仅有新黄埔区获批房源，合共获批801套房源。而近郊五区只有南沙、增城以及从化三区获批预售证，合共960套，占全市新增住宅房源量的54.51%。其中新黄埔区和南沙区分别以801套和617套新住宅房源，分别位列上周新增住宅房源的第一、第二。从户型分布上面来看，上周获批房源以91-120平方米的刚需大户型为主，共获批1126套，占新增住宅房源总量的63.94%。而61-90平方米的刚需小户型和121-145平方米的改善户型也有少量房源获批，分别获批176套和233套。

　　近郊低价盘成交不俗

　　在经历过去年楼市低迷行情后，市场政策开始走稳使得楼市成交稍有回暖。在买家方面，在心态上显得更加淡定。记者发现，相较于市区高价盘而言，近郊价格较为优惠的楼盘的人气显得较旺。尽管在1月淡季，仍然有楼盘开盘当天揽金5亿的好业绩。

　　1月17日，萝岗的刚需楼盘中海誉城推出楼王组团。记者在销售现场看到，前来选房的客户非常多，销售现场人气充足。据开发商透露的统计数据，仅在开盘当天，就有上千人到达销售中心进行选购房源。记者从销售人员处了解到，该楼盘当天推出的都是刚需户型，大部分产品都是2房至4房单位。“最受买家关注的是小三房户型。”销售人员告诉记者，前来选房的大部分都是自住客户，以年轻家庭为主。

　　在开盘当天认购了小三房单位的陈小姐告诉记者，她买房也是自住。“之前有看过这个楼盘，但现在好像价格跌了一些。”据陈小姐透露，从去年年中开始她一直在犹疑买不买，“现在好像也跌得差不多了，反正自己住，选到合适的就买了。”记者采访发现，当天前往购房的买家都普遍认为今年楼市价格不会大跌。“去年跌了一些，今年我认为大跌的可能性不会太大。”

　　记者了解到，在萝岗、番禺等近郊区域，目前处于推货阶段的楼盘尽管在去年年末在成交上有所回暖，但现时的销售价格仍然是以低价促销为主。以上述的中海誉城为例，该楼盘目前最低价格去到11000元/平方米，均价在12000元/平方米。这个销售价格即便是基本与去年的价格最低时期持平。

　　南方日报记者蒋劲劲

　　■买家个案

　　择机抄底市区房

　　“从去年开始，我看到不少市区楼盘都在降价。”如今家住在番禺的罗先生现时萌生了一个新想法，那就是郊区换市区，“抄底市区房”。

　　据罗先生介绍，他如今居住在番禺的广州碧桂园。“当时买房资金不足，所以购买了这里的楼梯楼。”而近几年楼市的发展使得番禺房价大涨，价格直追市区。但是由于在市中心工作，他一直考虑着从番禺搬到市区居住。而市中心的高房价成为他面临的最大问题。

　　去年楼市的动荡使得罗先生的“换家计划”有了希望。“去年我在海珠看了几个楼盘，从价格上看比之前跌了不少，如果今年价格还是在低位，我就打算把番禺房子卖掉作为首付买市区的新房。”

　　而事实上，去年楼市的低迷使得不少市区的高价房源在价格上开始下滑。在去年年中的时候海珠区一些地铁盘价格都曾跌至27000元/平方米。对于不少打算以郊区房换中心房的买家来说的确存在着机会。

　　趁机买个二手小户型

　　“过几天完成过户手续，明天就可以放租了。”陈小姐在今年做的第一件事情就是买下了番禺华南板块的一套二手小户型住宅。陈小姐的目的是投资，而此前她一直关注的都是一手公寓。“去年看了好多公寓产品，包括萝岗、番禺、南沙甚至在增城的楼盘都去看了，但一直没有下定决心去买。”陈小姐告诉记者，一手公寓现在的价格并不高，但是其中也存在未来的升值空间和长时间等房的问题。

　　“买一手公寓，基本都是要等一年多的时间才能收楼，收楼后还要装修，以及等待楼盘人气升起来，这些时间的成本其实并不划算。”她表示，现在番禺、萝岗这些郊区的小户型公寓已经有很多了，价格的优势也并不明显，未来的升值空间也很难难料。考虑到这些问题，她决定将目光转向二手的小户型住宅。“楼市不好，很多前期买来投资的小户型现在都放出来卖了，价格还跌了很多。”据陈小姐介绍，她所购买的小户型是一房一厅50平方米的单位，去年上半年这种户型如果带精装修在番禺的挂牌价都去到85万以上，而现时她买下只需要70万元。“即便是会损失税费的钱，但马上就可以收租，比买一手还是要划算的。”

　　节前买房或有好处

　　广州市民赵先生近期正在积极看房。“其实一直在考虑是不是节前买房更合适一些，但是也没下定决心，还是先看了再说”，他说，从去年9-10月份开始，就听到了各种“抄底”的说法，也听说了今年房价还是有可能涨，“至少现在还是在低点，就我而言，买房算是刚需了，所以多看看总没有坏处”。

　　春节买房的并不太多，因为并不是传统旺季。但是，逢节促销已经成商家惯例，所以买楼也或多或少要凑个热闹。赵先生认为，今年情况可能还有点不同，“喊了大半年的去库存，貌似现在库存压力还不小，所以今年估计春节前的促销力度还是有的”，他认为，春节前一般都不出新政策，所以影响价格的因素不多，可以说是个相对稳定的窗口期，“尤其现在还在低点，听说开年之后可能会涨”，再加上自贸区等利好，赵先生决定往南沙等区域多看看，“对刚需族来说，能争取最大的实惠才是根本”，他说。

　　房贷利好让人动心

　　“买房不是拍脑袋就行，最重要的还是看钱包说话”，买家陈先生近期对房贷利好很是动心，“很想趁着利好买定，因为不是很确定今年这样的房贷政策以及利率会不会有变化”。

　　“去年12月，广州房贷利率变动在一线城市中最为明显，有9家银行下调首套房贷款利率，1家银行上调。总体来看，广州优惠利率占比进一步增加，达到67%，平均利率降至9.8折，为全年最低水平”，陈先生对广州房贷利率情况如数家珍，他表示，关注这方面的信息有一段时间了。他算了一笔账，拿一套89平方米的郊区小三房来说，按8300元每平方米的均价来计算，三成首付，商业贷款20年贷款期限，按照之前的基准利率，每月月供约3900元，但是放在目前的最低优惠利率，每月3600元，“节省的三百来块，说多不多，但是交物业费、水电煤那是很实际的。买房的多是打工一族，或白手兴家做些小生意，一分一毫都来之不易”，他认为，利好不会一直存在，抓紧机会出手也许是正确的选择，“何况现在房贷额度比较充足，如果决定买的话，申请放款可能速度会比旺季的时候要快”。

　　南方日报记者蒋劲劲许蕾

　　今年买房，什么时候最适宜？

　　■专家观点

　　2015年买房，什么时候出手最合适？综合多位专家的观点，“抄底”的时机正在当下。预计今年房价稳中仍有上涨，预计拐点就在第二季度。

　　房价拐点在3-5月份之间□上海易居房地产研究院副院长杨红旭

　　对于2015年的楼市，杨红旭认为，总体而言，2015年将探明短周期市场底部，复苏上行；春季有行情，夏季不淡，冬季温情；房市方面，全国住宅成交量小增一成以内，一线大增三成左右；全国均价微涨5%以内，12月70城房价环比二季度止跌反弹。

　　从价格变化来看，目前全国楼市依然处于冬天，但是部分的城市已经迎来了第一声春雷，尤其是70个城市的新房价格环比变化有一个变化过程：10月份的时候，70个城市环比是全跌的，11月有3个城市止跌，到12月4个城市止跌，其中一个城市深圳是上涨的，新房的变化，三个月发生的变化是明显的。而更有8个城市的二手房价格也开始上涨了，这表明整个市场，全国来看大部分城市房价在跌，但是少数城市尤其是一线城市、二手房价格已经开始止跌反弹了，这个也是跟四季度成交量强力反弹之后价格率先开始有个别城市企稳的走势是一致的。所以量先起来，价后起来，全国分化严重。所以说，全国大部分城市还是冬天，少部分城市已经进入了早春。

　　全国的市场是一个整体，整体当中肯定有分化，所以2015年大部分市场都会出现见底、复苏，只不过复苏的节奏有快慢，比如一线城市先复苏，三、四线后复苏。复苏的幅度有大小，一线城市复苏的力度比较大，三、四线复苏力度比较小。这是一个大势所趋，2015年将会反弹，价格拐点可能出现在2015年3到5月份之间，70个城市的环比会止跌反弹；或者说到了3到5月份，70个城市当中超过一半城市房价止跌反弹，这样导致整体会出现一个逆转。目前大部分城市还没到止跌的时候，还需要3、4个月完成由量变到质变。

　　第二季度量价齐升□房点评网广州高级分析师肖文晓

　　与杨红旭观点接近的还有房价点评网广州高级分析师肖文晓，他断言，房价的上升会出现在明年第二季度。根据他的长期观察和统计，他推断到了明年的第二季度，供求关系预计会发生变化，开发商将改变之前以价换量的策略。这时候，楼市成交将会进一步回升，而房价则会顺势提高。

　　此外，合富辉煌首席市场分析师黎文江也判断2015年房价将会上涨，“2015年会有13块地王推出，预示着2015年的土地成本会进一步提高，加上人工、原材料等成本的上升”，所谓“羊毛出在羊身上”，他预计2015年广州房价至少上升15%。按照以往楼市“大小年”的规律，在2014年楼市低迷的“小年”之后，2015年会进入楼市“大年”。理由是在2014年的政策压抑下，购房需求会在2015年释放。同时2015年地铁会进一步完善，周边地区的低房价会进一步释放刚需成交量。

　　南方日报记者许蕾