前海已公开出让土地57万平方米
目前前海已公开出让土地57万平方米。鲁力 摄
1月9日，前海拍出其第15块土地，被港资背景深厚的嘉里置业竞得。而日前高力国际的报告则显示，即使前海已经拍出15块土地，它们按要求都要在2018年前竣工投入使用，但是按照前海目前注册的企业数量来计算，这些企业预估将需要800万平方米的办公面积，而到2020年前海能投用的办公物业项目不足200万平方米。
已出让15地块，9个进入施工阶段
根据高力国际数据显示，从2013年开始截至2015年1月，前海地区完成了15个商业地块的出让。其中2013年7月—2014年1月共出让了6个地块，2014年5月出让了4个地块，8月出让了4个地块，2015年1月9日出让1个地块。高力国际咨询服务部董事袁嘉隆告诉记者，目前出让的15个地块，有9个已经进入施工阶段，其中进展最快的项目为卓越前海壹号，2016年一季度将完成交付，而按照前海土地出让合同的规定，这些出让土地都要在48个月内全部竣工并投入使用，所以截至目前，已出让土地中大多数都会在2018年正式投用。
据介绍，前海的土地拍卖分为两种：一种是前海经营性土地，这种是以市场价格拍卖给专业的房地产开发商，用于商业地产开发，限制性条件相对较少，拥有可销售建筑面积的土地；另一种是前海自用型土地，即以比市场价低的价格出让给前海鼓励的产业龙头企业自用，以吸引这些企业来前海发展办公。根据前海公布的《单元详规》，前海的第二、九单元位于前海深港现代服务业合作区的核心区，致力于世界级金融和科技创新中心的产业规划，还配有2个地铁站与5条轨道，便捷的核心位置成为前海核心CBD，而这一核心区预计2020年全面完成建设。在15个已出让土地的项目中，有9个位于这两个单元，包括卓越前海壹号、卓越0077项目、华润金融峡谷等。
供不应求让开发商看好前海写字楼
对前海写字楼的办公需求总量，高力国际做了测算：截至到2014年9月，前海注册企业14762家，总注册资本10059亿元，按前海注册企业类型比例预估办公面积需求近800万平方米。而到去年底，前海注册企业已接近2万家，办公面积需求进一步增加。
袁嘉隆表示，前海按目前的土地供给，2020年能投入使用的办公物业项目不足200万平方米，与办公需求预估的800万平方米差距较大。而供需不平衡，是众多开发商看好前海房地产的原因。袁嘉隆认为：虽然前海CBD还在建设初期，没有甲级写字楼可租，无法直接体现其市场表现，但回顾过去6个月，深圳租赁市场上最活跃、租赁面积最大、租金承受能力最高的企业，均是一些优质的金融企业且已在前海注册。他告诉记者，包括前海超新星投资、前海康宏基金、前海玉山控股、前海银晋星元融资租赁公司等都在近期以较高租金租下大面积的深圳甲级写字楼。
袁嘉隆分析，前海CBD作为中央商务区，其房地产价值最明显的体现就是区位价值，“从上海陆家嘴CBD理念的数据可以看出，CBD的房地产价格表现及波动幅度远高于全市平均水平，且受经济形势影响明显”。
纵观国内一线CBD区域的发展轨迹，随着区域固定资产投资中第三产业的比重增加，以及注册企业数量的增长，CBD区域的商务办公物业售价与租金都有大幅提升，其中浦东写字楼售价平均每年增长7.13%。
高力国际深圳分公司副总经理简家宏表示，位于前海的香江项目预计今年入市，其售价在5万元/平方米左右，目前认筹已超过200户，而位于前海桂湾片区的卓越壹号，在去年底以6.3万—6.5万元入市，仅以缴纳诚意金的数额来计算，其认购额度就超过26亿元。
注册企业数量影响租金价格
在前海写字楼租金方面，袁嘉隆表示，这种CBD区域写字楼的租金走势与注册企业数量呈现正相关性。租金随着注册企业的增多而上升，过往10年上海陆家嘴区域注册企业数增加了近20%，而相应的写字楼租金也从237元上涨至288元，总增幅为29.18%。
从全市来看，在租赁市场2015年至2017年深圳全市写字楼的总体供应量约500万平方米，预估投入市场的写字楼项目有34个，“深圳未来三年写字楼的总体供应量大，但其中近六成的项目均以业主自用为主，未来真正投入市场消化的供应量相对有限”，简家宏表示，深圳写字楼的租赁市场需求仍有很大的空间。整体市场需求强劲使甲级写字楼租金水平稳步上升。
而由于目前前海还缺乏标准的甲级写字楼项目，参考距离前海桂湾片区较近的一栋甲级写字楼(招商局广场)及目前前海唯一可租的办公楼(前海公馆)可以看到，招商局广场目前的租金是250元/平方米，前海公馆的租金为280元/平方米，据此评估，前海卓越壹号项目的租金为295元/平方米，而按照该项目的售价6.5万元来计算，卓越前海壹号的租金回报率可达5.5%，远超深圳市甲级写字楼4%的租金回报率。
袁嘉隆表示，目前处于前海CBD写字楼市场售价低位，又是租赁需求最旺盛时期，预计投资回报率会远高于深圳甲级写字楼市场平均水平，而未来如果再降该物业每年10%的价值增长空间计算，则其投资回报相当可观。
港企进前海将更积极
自贸区对蛇口写字楼需求拉动不大
高力国际深圳分公司副总经理简家宏
在发布会后，记者也专门采访了高力国际深圳分公司副总经理简家宏，探讨港企对进入前海的态度，前海成长对福田、罗湖写字楼的影响，自贸区对蛇口写字楼需求的影响等多方面问题。
一直以来，港企在进入前海这一问题上都被外界认为过于保守，早期出让的土地中都是内地企业拍得，直到今年1月，才有一块土地被香港有代表性的商业物业开发商嘉里获得。对此，简家宏告诉记者，对于任何一块新区的开发，开发商都要看其优惠政策的出台，看其政策的执行力度等才能决定是否进入，而包括港企在内的外资开发商都是相对谨慎的，他们要看政策的落实。
“香港的开发商过去的经验是，不怕做得慢，但不要做错”，“最近成交的嘉里的这块地实际是前海很小的一块，以此来看，港企还是偏保守的”，简家宏认为，在前海问题上港企以前保守，但现在相信未来会有更多港企去前海，并且会去以更好的条件去拿好的地段。
前海写字楼大量入市后，会不会导致福田、罗湖写字楼需求的外移，会不会带动这些区域空置率的提升？对此，简家宏表示，深圳写字楼西移是大趋势，但是前海的成熟至少要3—5年，最近3年前海的写字楼还达不到办公的条件，而这3—5年深圳的产业发展很快，加上各个区域不同的产业定位，不同的企业会去不同的地方安家落户和办公。此外，从福田中心区的崛起来看，罗湖的写字楼空置率并没有上升，直到现在，罗湖和福田的写字楼空置率都很低。
同时，简家宏表示，未来深圳写字楼市场的核心区域，福田和罗湖以销售为主的甲级写字楼项目将逐渐减少，可交易投资的高质写字楼产品愈加稀缺，因此，高力国际预测未来这两个区域的写字楼的售价同样仍呈上升趋势。
而对于蛇口纳入自贸区是否带动了蛇口写字楼的需求，简家宏表示，蛇口虽然纳入了自贸区，但其基本只有蛇口网谷和招商局广场两处物业能满足高水平研发物业的需求，实际上到今天，深圳研发物业的中心和热点依然在南山的科技园片区和高新园片区，无论是产业基础还是物业供应，蛇口自贸区还没有南山那样优越。简家宏认为，自贸区概念短期不会明显带动蛇口的写字楼需求增长，其原因主要在于蛇口可供使用的高水平写字楼不多，“除了蛇口网谷和招商局广场，蛇口未来2—3年的写字楼供应都非常稳定，企业很难找到很好的办公物业，因此在供应有限的背景下需求不会明显上升，而长期发展则要看招商局在这一片区怎么发展”。
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