2014郑州商品房供大于求 2015年进入中速增长期

　　随着楼市步入新常态，去库存和产品细分、跨界转型将是贯穿2015的地产主题，市场也将在全面分化中进入中速增长。

　　克而 瑞信息集团最新发布的数据显示，2014年郑州商品住宅成交量仅为587.23万㎡，较2013年降幅23.9%;2014年1~12月，商品住宅成交均价为8736元/㎡;2014年，三房成为商品住宅市场上的主力户型;存量接近600万㎡，去化周期增加至10.7个月，这一去化周期相对于全国其他城市而言，算不上压力很大。

　　2014郑州商品房供大于求，办公市场“多点开花”

　　2014年商品房供求市场出现无规则波动，但全年总体处于供大于求的局面。第一季度受春节影响，商品房供应量较少，呈现供小于求的态势;二、三、四季度除8月份之前，均供大于求。虽有部分月份供小于求，但整体市场是供大于求的，商品房存量有一定的增加，去化压力较大。

　　2014年1~12月商品房新增供应面积982.21万㎡，商品房月均供应量基本维持在81.85万㎡左右，但参差不齐，其中有3个月供应量在百万平方米以上，且以12月份最高，达到132.33万㎡。

　　回首过往，近十年的时间内，郑州商品房成交走势基本呈现波动态势，2004年以来商品房成交量一路狂飙，逐年上涨，在2008年出现短暂下降之后2009年再次上涨，并在2009年达到1155.88万㎡的峰值。

　　2010年国家再度启动宏观调控，郑州作为二三线城市，商品房市场成交量虽略有下滑，但幅度甚小。2011年，随着各种政策的落地执行，郑州市商品房市场开始受到影响。2012及2013年，各开发商积极采取应对策略，整体市场有所回暖，2012、2013年整体态势与7年前整体态势较为相似。2014年，受全国市场影响，成交量有大幅下滑，成交量仅为769.25万㎡，较2013年下降19.03%。

　　在办公市场领域，2014年郑州结束了连续4年的供过于求，供销比首次低于1。整体存量仍相对较高，与2013年相比存量略减，去化周期降到18.6个月，整体市场价格增长乏力，2014年成交价格与去年相比基本持平。郑东新区仍是主要供应区域，但供应占比已有明显下降，中原区、高新区供应量快速增长。办公市场成交由原来的郑东新区“一枝独秀”逐步变为“多点开花”，二七区、金水区办公市场成交增长明显。

　　住宅成交面积较去年下跌23.9%，去化周期10个月

　　自2001年以来商品住宅成交量逐年上升，2008年成交陡降，2009年再次反弹，但之后成交量开始下行，2011年因政策影响成交量下滑明显，2013年成交量缓步上升，2014年1~12月，商品住宅市场成交面积比去年下跌23.9%。

　　在全国主要一、二线城市中，郑州市2014年住宅成交量位居第18位，与去年排名相比下降3位，处于中等位置。

　　2001~2014年，商品住宅市场成交均价逐年攀升;2014年1~12月，商品住宅成交均价为8736元/㎡，相比2013年每平方米上涨436元，涨幅达5.25%，实现历史新突破。在全国主要一、二线城市中，郑州市2014年住宅成交均价居第15位，与去年相比排名下降1位，处于中等位置，在6个中部省会城市排名第三;2014年住宅成交均价1万元/㎡以上的城市有12个，与去年数量相同。

　　住宅市场长期以二房、三房为主，刚需属性较为明显;2014年成交结构与2013年相比，二房比例减少、三房比例增加，80~90㎡以下户型占比减少，140㎡以上户型占比增加。

　　郑州购房客户66%左右来自省内其他地市，周口、驻马店等人口大市以及开封、新乡等邻近地市客户较多;郑州对省内其他地市客户吸附力较强。

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