广州一手写字楼均价11年来首跌12%
今年年初，到了派发去年“期末考”成绩单的时候，广州一手写字楼均价在连续10年交出“上涨”优异成绩单后，在去年终于交出了一次“下跌”的成绩单，并且一跌就是12%(见表1)，“学霸”变“学渣”。
广州上一次交出“下跌”期末考成绩单，已是2003年的事情了。导致广州交出这份糟糕成绩单的主要原因，是荔湾、萝岗、白云和南沙(见表2)四大板块表现较差，拖了其他各个板块的后腿，导致一手写字楼均价没能延续前10年的良好势头，“成绩单”突然变脸，11年来首次下跌。
四大板块“拖后腿”
今年难交“好答卷”
单看去年的“期末考试”成绩表还不错，20950元/平方米，还在2万元/平方米的水平线上。如果以2013年的成绩作为参照，去年的就有点糟糕：比2013年减少了将近每平方米3000元。在广州，有不少一手写字楼是整层出售，一层的面积多在2000平方米左右，这样计算下来，去年卖掉一层写字楼就比2013年少赚了600万元。
如果再细看成绩表，“甲级写字楼”并不拖后腿，在更多以甲级写字楼性质出售的区域，如天河、越秀，一手写字楼均价去年非但没有下跌，还出现了较大幅度的上升。广州高力国际项目销售及推广部董事黄润满表示，天河等传统甲级写字楼推售区域的成交和价格依然保持了良好的势头。
真正拖后腿的是以商务公寓推向市场一手写字楼，在去年一手写字楼200多万平方米的供应量当中，至少有150多万平方米以商务公寓推向市场，开发商在销售时更偏重居住功能而非办公功能，外围区域的番禺、萝岗、南沙，中心区域的白云、荔湾，都有大量商务性质的公寓。
商务公寓供应量大，需要大量买家，同时又还要与小面积一手住宅竞争，非常激烈，不少商务公寓开盘的消化率只有三四成，占最大比例的商务公寓消化率不高，拉低了一手写字楼的整体消化率，去年一手写字楼的消化率为0.7，为近5年来的新低(见表3)。
为抢得更多“蛋糕”，拿到更高分数，商务公寓去年还展开了价格战，进而影响一手写字楼的整体售价。在竞争激烈的萝岗，去年一手写字楼售价跌了23%，在原10区跌幅位列第二。意想不到的是，荔湾的跌幅达到26%，位列全市第一，白云的跌幅也有15%。与上述三大板块相比，南沙的跌幅较小，但因成交量比荔湾和白云加起来还大，对全市价格下滑也起到了推一把的作用。正是四大片区的下滑，拖累了全市均价，突然从一个“优等生”变成了“差生”。
另一个竞争激烈的片区番禺，因为价格前低后高，全年价格出乎意料地不涨也不跌，没有加入拖后腿的阵营。
今年难交“好答卷”
广州一手写字楼价格在2003年交出了糟糕的成绩单后，转眼就进入了辉煌的10年，在去年下降之后，能否在今年扭转局面，再来一次狂欢？以目前的情况来判断，很难。
中立地产董事总经理文志坚多次表示看空一手写字楼。在他看来，一手写字楼供应量太大，二手写字楼需求太低、接手的人太少，写字楼价格短期下行压力极大。中原地产研究部的数据显示，去年一手写字楼的成交面积152.13万平方米，二手只有17万平方米，一二手成交量的巨大差距说明，投资了一手写字楼之后，很难找到下家接手，这影响到投资客入市的欲望。而广州一手写字楼大部分购买来自投资客，投资客欲望降低，则成交下滑。不仅如此，今年住宅松绑限购的消息还让部分投资客持币观望。在写字楼以商务公寓抢分住宅需求多年后，现在轮到住宅抢分写字楼需求。
一方面是需求的下降；另一方面则是可售货量的高压。截至今年年初，广州一手写字楼的库存面积158万平方米，这已够广州消化一年了；与此同时，还有天量供应在今年到来，高力国际预计，广州包括甲级写字楼和商务公寓在内的一手写字楼供应面积达129万平方米，也就是说，一手写字楼可售面积接近300万平方米。
需求在下降，可售的面积一点没有减少的迹象，竞争也是够激烈的。面对激烈竞争，开发商在今年再拼也难以扭转去年的局面，高力国际预测，今年至少郊区的一手写字楼会继续以价换量。
当然，并非所有人都觉得今年一手写字楼均价只能继续交出“下跌”的成绩单，第一太平戴维斯中国华南区董事长林木雄认为，与其他一线城市相比，广州写字楼销售价格仍有上涨空间。 羊城晚报记者 张秀钦
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