SOHO短租新项目贵过国贸三期 “二次转型”成果待考

　　用互联网的思维玩短租，SOHO中国董事长潘石屹提出这个计划不到半个月，短租项目3Q的价格就定了下来。这个租金1000元/人/周的3Q项目被业内看做是SOHO中国强化从散售到持有转型计划的一次尝试，也是改善持有租金占营收比不足5%现状的努力。不过，虽然3Q具备时间和空间的灵活调配性，但是其定价和区域能够吸引多少租客，又能否有效长久降低写字楼的空置率仍有待考验。

　　租金被指贵过国贸三期

　　SOHO中国于1月28日晚间公布的信息显示，3Q的收费标准分为两个档次：开放式办公桌的租金为1000元/人/周，独立办公室租金1300元/人/周。为了体现“短”的特点，SOHO 3Q目前只按周租赁，最长租期为12周。

　　3Q价格公开之后，就有业内人士称该价格在北京写字楼市场并不便宜。“北京人均写字楼的使用面积为3平方米左右，建筑面积约4平方米，按此计算3Q的月租金为1000元/平方米”，北京中原地产首席分析师张大伟称，这比国贸三期的租金还要高。

　　戴德梁行提供的数据显示，去年四季度北京甲级写字楼的整体市场平均租金为每月每平方米389.2元。另有写字楼租赁机构人士介绍，CBD国贸三期的租金价格也只在每天每平方米15元左右，租金是SOHO 3Q的一半。

　　高价格=高门槛

　　对于3Q的高租金，华高莱斯国际地产顾问董事副总经理公衍奎指出：“SOHO中国推出的3Q模式，在国外被称之为officetel，即时间和空间上的切片销售。换句话说，除了产品本身之外，租客可自由选择空间，享受灵活的时间，这是其他长租型办公项目所不能提供的。”但是他也认为，此类短租的主要客群为创业型小公司或短期商务客户，高价格也会将部分初创期的创业型公司挡在门外。

　　公衍奎进而指出，SOHO中国的3Q产品除了有officetel的特性外，还加入了“web”的概念，这就是潘石屹所提到的互联网思维，“该产品必须要能够在线上选房，且必须在网上交钱，这也是SOHO 3Q最根本的东西”，SOHO中国总裁阎岩曾如是介绍。另有人士认为，所谓互联网思维，体现在3Q身上的也只是选房和付款方式的变化，除此之外产品本身体现的仍旧是建筑产品的使用模式，除此之外别无新意。

　　盈利模式待考

　　虽然SOHO中国宣布转型已两年有余，但是来自持有出租物业的营收贡献仍然微乎其微。SOHO中国2014年中期业绩显示，虽然其租金收入同比上涨了84%，但在47.5亿元的营业收入中仅有3.45%来自租金收入，其余45.86亿元仍然全部靠销售。

　　值得注意的是，在介绍3Q时潘石屹曾强调：“只要能够提供空间，并且地理位置和房型能够符合我们的要求，什么方式都可以，但前提条件是物业管理要归SOHO。”

　　潘石屹的该表述被看做是对2012年从散售转型做持有出租计划的强调，3Q 更被认为是对于“包租公”角色的进一步强化。“短租形式相比长租，对于空间的利用性更强，回款的速度又快，如果成规模的话可以有效提高SOHO来自租金方面的收入”，公衍奎分析称。

　　不过，在业内人士看来，短租模式除了拥有上述高价格、高门槛的特点外，还面临城市、区域、档次与客群如何匹配的市场考验。一位不愿具名的写字楼代理机构人士称：“如果3Q针对创业型公司，如何在公共办公区域完成公司注册就是一个难题，再加上SOHO目前选取的项目不在核心商圈，很容易被远郊区县既便宜又可以灵活租赁的Loft、公寓等产品所代替，其盈利模式是否能真正落地仍有待市场检验。”

　　北京商报记者 齐琳 阿茹汗

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