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融创接盘4项目多位高管辞任佳兆业乱局是个案？

https://www.biud.com.cn 2015年02月05日15:16 家居装修知识网

　　2月1日融创23.75亿元接手佳兆业上海4个项目，这对目前正处于风雨飘摇中的佳兆业来说无疑是利好。2月2日佳兆业公告称公司行政总裁金志刚辞任，但仍留任执行董事。这是继去年12月10日董事长郭英成辞任，随后执行董事谭礼宁、首席财务官张鸿光离去后，又一次人事震荡。

　　自去年11月28日深圳房源被锁，佳兆业一直危机不断，可谓深陷乱局。

　　乱局中的佳兆业

　　回望这两个多月，曾为深圳年度销售冠军的佳兆业，一定不曾料到，原来11月底房源被锁仅仅是危机的开端，如果多位高管离职还不算真正的危机的话，那么，新年伊始佳兆业4亿港元汇丰银行贷款违约、开内地房企国际债券市场违约先例的消息却是将佳兆业推到风口浪尖，尽管随后接获汇丰银行豁免通知，但债务危机并没有就此平息。

　　随着佳兆业多地房源被封，1月18日20多家金融机构申请诉前财产保全，尽管金额远远低于佳兆业的现金流，但财产冻结与房源被封，无疑佳兆业处境极为被动。同时，深圳旧改项目，遭合伙人撤资。

　　1月22日，网传“华侨城将接受佳兆业”，次日此消息被华侨城否认。1月26日新华网称，融创团队10余人已进驻佳兆业总部。此时，佳兆业或被融创、华侨城分食的新闻不绝于耳。

　　2月1日融创发布公告，融创接盘佳兆业上海4家项目公司，总计近23.75亿元。此次交易规模不大，却使佳兆业资产重组整合保值并增值成为可能，提振投资者信心。

　　融创淘的是优质资产

　　2月1日公告显示，融创全资附属公司天津腾耀作为买方，分别收购上海青湾、上海荣湾100%股权；上海诚湾兆业与上海赢湾兆业各51%的股权及上述4家项目公司的股东贷款，代价总计近23.75亿元。据了解，此次交易佳兆业亏损5545万元。

　　佳兆业全资附属公司上海新湾分别持有上海荣湾及上海青湾100%股权、上海赢湾和上海诚湾51%股权。收购完成后，上述三家公司将不再是佳兆业集团的附属公司。

　　野村报告指，融创收购佳兆业四项目属正面，融创集团的可售资源增近110亿人民币，支持销售增长。融创去年在上海的合约销售约为230亿人民币。该行预期，四个新收购项目，可使融创今明两年合约销售升3%-7%，资产净值增1.5%。该行重申融创为该行的行业首选，目标价9.98元不变。

　　据分析，四个新收购项目中，以浦东新区的浦东金融中心，位于核心地段，附近物业售价约为每平方米4万元人民币至7.9万元人民币。预期四项目的毛利率约为20%-30%，可谓优质资产。目前，四项目都已领取预售证。

　　业内人士分析，融创虽然收购的是佳兆业的部分资产，但却极大地缓解了投资者的恐慌情绪，预计这仅是融创对佳兆业的第一次收购，不排除还会对佳兆业展开二三轮收购。

　　融创或可借佳兆业全国布局

　　2012年，融创以融绿平台进军华东6市，并成功进入了上海，2014年底融绿平台超过绿地、万科成上海楼市新冠军。而此次收购佳兆业上海荣湾、青湾、赢湾、诚湾四个优质项目，无疑是其稳步扩张的一步好棋。

　　刚刚收购绿城败北受挫的融创，拿着绿城归还的60多个亿的现金，毫无疑问会对佳兆业感兴趣。

　　从2014年6月末中报数据来看，佳兆业公司的总资产仍达到1056亿元，其中现金93.8亿元，上市公司股本达到258亿元，总负债873亿元。有金融公司认为，佳兆业本身经营正常，资产是债务的1.2倍，财务风险基本可控。2014年还是深圳年度销售冠军，佳兆业不仅资产优良，而且有品牌效应。融创看好乱局中的佳兆业，也不失为一种眼光。

　　1月28日下午，孙宏斌参与了“你认为谁最可能接手佳兆业”的投票活动，并把票投给了自己的公司融创，几分钟这条微博就被删除。这也可看出孙宏斌对于佳兆业资产的兴趣与信心。

　　佳兆业乱局之中，股权收购成本不会太高。融创此次收购佳兆业上海四项目，一方面，低价位介入是为操作策略，另一方面也是加大在上海的布局，融创和绿城就上海融绿公司进行了激烈的股权争夺之后落空，之所以争夺激烈就是因为对此类上海项目公司的认可，收购佳兆业四项目，实可搭建上海发展的平台。

　　据佳兆业财务报表，华南一直是其核心布局，2014年中期业绩报告显示，在2014年1-6月实现的111.6亿元合同销售金额中，来自珠三角的销售额达到63亿元，公司在全国拥有的94个项目中，珠三角区域拥有41个。

　　融创在一线城市仅北京上海有布局，急于扩张开拓广东深圳等市场，这也是融创对佳兆业深感兴趣的另一个原因。业内人士分析，融创如能收购佳兆业，或可借道进军珠三角，进一步实现全国布局。

　　华侨城或接手旧改项目

　　1月22日，网传“华侨城将接受佳兆业”，当日华侨城停牌，次日华侨城否认。近日又有消息称，华侨城将接受佳兆业旧改项目。华侨城从1月22日至截稿，一直处于停牌静默期。

　　对于华侨城收购佳兆业旧改项目，业内资深研究人士张宏伟分析：第一、融创并不关心佳兆业的旧改项目，因为这些项目周转慢，不符合融创的战略。此外，对于国企华侨城而言，此前以旧改项目发迹，并且擅长旧改项目的操作；第二、华侨城自身资金能力有限，在收购佳兆业的行动上，华侨城比较低调，只做最擅长的；第三、由于佳兆业本身也是以擅长旧改项目操作，华侨城收购佳兆业旧改项目，进一步巩固其在旧改领域的专业优势，还可以将这些优势复制到其他城市。华侨城如收购佳兆业旧改项目也是一件非常划算的事情。

　　深圳旧改只有华侨城这样的国企才能推动，华侨城接手这些旧改项目不存在难题，有能量和政府谈判，业内人士分析。有消息人士称，华侨城接触佳兆业较早，随后接触的融创尽管意愿强烈，但由于缺少政府关系与当地资源，双方协商后谈拢由融创接手佳兆业除旧改外的所有土地与在建、在售项目。

　　事实上，旧改项目利润高，如华侨城能接受佳兆业旧改项目，对华侨城来说也是一个机会。

　　整体收购还是分步进行

　　据花旗报告，佳兆业上海资产被收购，无助于解决佳兆业与深圳业主之间的问题，因此后续应该会有对佳兆业的整体收购。在上月深圳爆发抗议活动后，目前佳兆业的情况已经引起政府重视，这次上海资产出售或将是整体出售的一部分。

　　花旗分析，融创中国有强烈的动机和能力帮助佳兆业解决流动性问题，看上去是最佳选择，出售这些项目后，佳兆业在内地的实体应该可以有钱偿还股东贷款，从而解决境内债务问题。

　　据悉，孙宏斌看中的不仅是佳兆业的资产，还有其品牌，能最大程度上保留佳兆业的完整性。

　　无疑孙宏斌对佳兆业是感兴趣的，可以预测一下，融创下一步是整体收购，还是分区逐步进行呢？

　　截至1月中旬，公开资料显示郭氏家族仍是佳兆业实际控制人，拥有49.25%的股权。第二大股东为生命人寿持股近30%，公众持股量仅为20.81%。如融创中国收购郭氏家族49.25%的股份，据花旗报告，该收购代价将在48亿至52亿港元。另一种方案是，分区收购和分项目收购。

　　据《证券法》，上市公司股东持股比例达到30%时，将触发要约收购，有义务向该上市公司所有股东发出收购要约。可行的办法是郭氏家族先向融创出售不多于30%的股权，然后再向其发行可转债，但这种办法无法保证融创的大股东地位，

　　对于一家外资家族企业，整体收购实操难度可想而知，佳兆业是一家于开曼群岛注册的外资企业。业内人士分析，如果整体收购，为了化解债务危机，融创还可能必须持续借款去挽救陷入困境的佳兆业。可见，整体收购之难。

　　业内人士分析，目前融创收购佳兆业或可采取三步走战略：第一是收购有高溢价水平的项目公司，一些优质项目；第二是收购融创布局的相关城市的项目，这可以使得融创新旧业务形成协同发展效应；第三是适当收购部分融创想进入但没有涉及的城市或业务的项目。

　　事实上，融创如果全面接手佳兆业，不光是钱的问题，还有产品融合、团队稳定、政策风险等一系列问题要解决。

　　也有观点认为，佳兆业资产应分类处理，即分为锁定楼盘、旧改、招拍挂项目三部分进行处理，以佳兆业的规模和资产的复杂性，一家公司很难全盘收购，最终的结局有可能是多家公司介入。

　　佳兆业黄金时代还会重现吗

　　2月2日佳兆业行政总裁金志刚辞任，佳兆业管理层可以说分崩离析，甚至有消息人士透露，佳兆业HR已经对公司员工进行了内部通知——“大家各奔前程”。

　　也有声音分析，佳兆业最困难的时间已经过去了，最重要的是找到一个好买家，不排除继续进行股权交易，或优质项目资产出售。佳兆业转让上海四个项目股权给融创，很大程度上实现了资金回笼，经营压力、债务压力相应减轻。

　　据不完全统计，佳兆业2012年销售额173亿元，2013年销售额239亿元。其中2013年，佳兆业在深圳录得成交金额62.35亿元位于第一，超出第二名的万科将近10亿元。这可谓佳兆业发展的黄金时代。

　　1999年成立的佳兆业已走过15个年头，正值企业的青年期，按照佳兆业计划，2014年集团的销售额将突破300亿元；同时集团开始运作滨海旅游度假项目，并将触角伸至商业、酒店、养老、金融等领域。然而，美好的计划如今仅在两个多月的时间竟成泡影，因房源被锁转眼引发了危机连锁反应，股票停牌，以至于人事、债务、资产甚至信心危机。如果佳兆业能很好地处理面临的危机，或可化险为夷，无论怎样佳兆业都是一份高质量的资产，即便换了老板，换了名字。

　　目前佳兆业事件受到广泛关注，特别是地产同行，还有海外投资者。

　　如果佳兆业危机由于政商关系引发房源被锁而引起，那么，佳兆业会不会是个案呢？这是一个令人深思的问题。年底房企裁员的风声渐紧，这不得不提醒人们对危机的关注。

　　也有业内人士表示，今年房企资金仍然紧张，会不会存在一个系统性风险的问题呢？无疑怎么样，佳兆业事情都应令业界反思警醒。

　　有人说，佳兆业成也旧改，败也旧改，或许佳兆业事件会让国家重新审视房地产企业和政府合作的合规与合法，重塑政商关系新局面。