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通州拟推积分落户政策通州楼市淡定燕郊封盘待涨

https://www.biud.com.cn 2015年02月12日11:06 家居装修知识网

　　春节前，政策层面频频释放出对楼市利好的消息，先是存款准备金率再次下调，被认为是再次降息的前兆；继而市长王安顺又公开表示“举全市之力建设通州副中心”；上周，通州又被确定为积分落户政策的试点区域，区域楼市被认为将最先获益。面对这重重利好，经历过2010年大起大落的通州楼市，此番并没有表现出过度的“亢奋”，反倒是那边厢的燕郊，有多个热销在售的大盘纷纷高调采取“封盘”措施，提前放假。对于“封盘”原因，各界说法不一，其中，认为这些楼盘是看好后市，捂盘待涨的占绝大多数。一个“封盘”的燕郊项目在其网站上发布的公告也直接对封盘原因进行了解释，“项目封盘停售，2015年房价将上涨”。

　　炒作和调控下

　　通州楼市历年的跌宕起伏

　　2003年

　　——通州房地产正式起步

　　八通线自2003年开通后，通州房地产正式起步，但缺乏配套也让通州很快成了“睡城”的代名词。当时的通州房价在3000-4000元每平方米左右。

　　2004年

　　——“利好”消息开始出现

　　2004年，北京市政府机关东迁通州的传闻最早开始传播。之后，关于通州的规划不断有新名词出现。

　　2007年前

　　——第一轮房地产暴涨潮并没有带动通州房价

　　2007年，房地产火爆之时，与朝阳区接壤、位于通州北苑的世纪华联，价格最高时也只有8000元/平方米。通州区域并没有受到多数购房人的关注。

　　2008年底

　　——金融危机促使通州房价第一次挤泡沫

　　2008年基本上就是房价底部的代名词。2008年，金融危机来袭，在房地产走势不明的情况下，9月底，核心区的新通国际花园三期“花冠”南区开盘起价为6800元，当时引起了购房者的极大关注。花盛香醍成交均价由8月的12000元左右下降至9000元左右。

　　2009年底2010年初

　　——通州房价上演一天一价的疯狂

　　2010年两会，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念刚刚提出，通州房价从2009年的均价不足一万元飙升至3万元/平方米，仅用了一年时间。不少通州的二手房新房，甚至出现了一天一价的疯狂，投资客的大量涌入，进一步刺激了通州楼市的暴涨。北京市房地产交易管理网过去记录显示，在通州区当时的新建商品房可售项目中，2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右，而3月成交均价已超过2万元/平方米，部分房价突破3万元/平方米。

　　2010年10月

　　——“通州第一降”京贸国际城均价降7000元

　　2010年两会过后，通州新城规划刺激了区域内楼盘价格飙涨，主要楼盘均价基本在2万元左右，而京贸国际城均价直奔26800。但自2010年4月“国十条”颁布后，让北京整体楼市呈现低迷态势，京贸国际城断然将价格降为19800，拉开了通州房价下行的序幕。2010年10月，一度均价超过30000元/平米的月亮河公园降幅甚至近万元。

　　2011年5月

　　——限购之后通州楼市开始整体下行

　　自2011年3月限购开始，北京楼市整体陷入低迷， 2011年7月，通州又现单价直降万元盘珠江拉维小镇，推出约30套特价房均价14500元/平方米，较此前一度超过25000元/平方米的价格，项目每平方米售价下调超过万元。一波未平一波又起，2011年8月，华业东方玫瑰因降价引起老业主维权事件。11月，东亚·逸品阁开发商公开楼盘成本以13200元/平米的价格亏本入市，引来多方关注。

　　2012年

　　——北京通州楼市新盘扎堆上市价格平稳

　　2012年，通州供应量的加大加剧了通州房价的进一步下降。先是通州土桥板块新盘自由筑彻底刺破万元线，以9800元/平米的起价开盘。在2012年12月，东亚·印象台湖也以底价姿态亮相通州。

　　2013年

　　——通州八通线沿线板块迎来开门红

　　进入2013年，通州楼市迎来开门红，位于八通线九棵树站的纯新盘K2·玉蘭湾在元旦期间集中选房，元旦三天意向客户超过500组，所推售的8号中央观景楼王基本告罄，为新年伊始的通州楼市注入了一针强心剂，当时，八通线沿线板块十余楼盘在售，主要集中在北苑站、九棵树站、土桥站附近。

　　2014年

　　——通州万达广场一枝独秀

　　2014年，楼市再次进入调整期，通州万达广场的营业，也带动了万达广场的整体业绩。最终，通州万达广场以46亿的业绩刷新了北京城市综合体的销售纪录。

　　-意外- 多个项目突然“封盘停售” 燕郊楼盘自信房价将上涨

　　“对不起，我们是有货，但不急着现在卖。”1月底，燕郊多个项目像商量好了似的纷纷通知购房人封盘停售。

　　“不是说好是这周卖的吗，怎么又推迟了？”上周六，当尹先生再次向售楼小姐确认时，又是失望而归。尹先生看中的是燕郊首尔甜城的房子，但已经被明确告知，项目已经封盘了，至于什么时候再卖，暂时没有具体通知，估计要等到春节以后了。

　　尹先生告诉北京青年报记者，最近，燕郊出让了一块新地，楼面地价就有九千多，传言预售价要在1.5万元/平方米以上，这让他很担心，想赶在春节前买了房，图个踏实。没想到，一圈看房下来，发现不仅是首尔甜城封盘了，燕郊天洋城也封盘不卖了，理想新城每平方米已经上涨了一千了，夏威夷蓝湾也封盘了。这些燕郊的热点大盘项目不约而同地封盘停售，让尹先生买房的心态迫切起来，早早地就向内部人士四处打听消息。但对方却是迟迟不出货，这让许多像尹先生一样的购房人摸不到头脑，难道房价真要涨了吗？

　　对于封盘的原因，不少业内人士分析认为，由于春节前夕，本身楼盘销量并不好，所以多个区域内大盘联手封盘上演一出“空城计”，营造出房子供不应求，将要上涨的态势。另外，通州频频传来的利好消息，也让燕郊开发商对于后市充满信心。

　　1月30日，首尔甜城也在其官方网站上发布通知，“燕郊首尔甜城封盘停售，2015年房价即将上涨”。

　　-冷静- 通州楼盘仍在促销淡定应对利好

　　燕郊与通州的关系，被业内戏称为“通州一感冒，燕郊就打喷嚏”。如今燕郊多个楼盘都封盘待涨，那么作为利好政策的直接受益者，正在打造中的城市副中心，北京市内积分落户政策的唯一试点区域，通州楼市又是怎样的光景呢？

　　带着疑问，北青报记者在探访了多个通州在售楼盘后却发现，与燕郊楼盘的自信不同，通州的大多数项目虽然对未来的区域前景十分看好，但眼下仍在坚持促销走量的优惠政策。

　　位于通州运河西大街的合生·滨江帝景项目，去年底开盘了新的C7号楼，公开宣称买房补贴5000元/平方米。据项目销售人员介绍，目前项目三居在售，主力户型为137平方米和99平方米，起价23000元/平方米，赠送精装修，精装标准为5000元/平方米。而据搜房网统计，该项目在去年9月份至11月份时的最高开盘价格曾达到了29500元/平方米。

　　位于马驹桥板块的合生·摩尔公馆也同样延续着以价换量的政策，据该项目负责人介绍，目前在售的户型面积分别是55平方米和58平方米，不但是现房而且赠送30平方米左右的面积，价格在12300元/平方米上下，并赠送3000元/平方米的精装修，这一价格是区域内2.8m层高产品楼面均价的6折。4.2m层高的LOFT得房率高达170%。此外，春节前购房还赠送价值10万元的车位，优惠力度空前。

　　无独有偶，通州区另一个在售多年的老项目，华业东方玫瑰售价也一直保持稳定，项目销售员介绍，目前在售的2至3居均价23500元/平方米，与2014年的价格相同。

　　不难看出，通州与燕郊的项目在利好政策面前，选择了两条截然不同的道路。

　　对此，泰禾集团总裁助理，集团品牌总经理沈力男对北青报记者表示，毫无疑问，通州在首都副中心规划不断完善下，区域前景十分美好，但在最近积分落户政策试点的刺激下，楼市仍以促销走量为主，说明经过2010年房价大起大落的冲动惩罚后，通州的市场更加成熟了，不会再因利好政策的出台而忽视了市场的实际需求。泰禾旗下在通州的拾景园和1号街区两个项目，今年就将以刚需和刚改客群为主，价格也会遵循市场因素随行就市。

　　-解读- 通州积分落户细则出台前仍是“噱头”

　　除了通州自身首都副中心的定位外，无论是燕郊还是通州，都将新近出台的通州积分落户政策视作重大利好。

　　上周，国家发改委等11部门下发《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》及《国家新型城镇化综合试点方案》，将北京通州等62个城市(镇)列为国家新型城镇化综合试点地区。据消息称，通州将推进积分落户政策，以具有合法稳定就业等为主要指标，合理设置积分分值，达到一定分值的可以申请落户。

　　而为了达到分值，除了在通州有房子或是租房子都是积分的一项，这也被认为将直接带动区域楼市。

　　但是，有业内人士表示，“积分”将如何设置标准，“落户”又该如何实施？都暂时没有具体的执行手段，在细则出台前，“积分落户”仍只是噱头。

　　沈力男告诉北青报记者，据他得知的消息，通州的落户政策不会过于轻松，本身北京市就有人口控制的目标，轻易达到足够积分就落户通州，显然并不适宜。但他同时也认为，无论具体细则如何，买房或租房都是少不了的落户途径之一，因此，对于楼市的影响还是比较积极的。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，通州实施积分落户政策，除了吸引人才和劳动力外，也将活跃通州的住宅租赁市场和二手房交易市场，消化区域新房库存。并且能对中心城区的居住、通勤压力形成有效分流，优化人口布局。此外，胡景辉表示，通知中明确规定，租房也可积分落户，这将有利于增加房屋租赁市场的登记备案率，促进租赁市场规范化、规模化发展。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，该政策对通州楼市是利好，不过更多体现在积分落户试行办法出台之前，对一些购房者心理产生影响；办法出台后，将吸引一些高精尖人才在通州买房，对通州的部分高端项目产生利好。

　　-开发商态度- 今年通州房价不会因利好大起大落

　　短短十几天里，通州变得炙手可热，先是市长公开表态要“举全市之力建设副中心”，继而是积分落户政策的出台。虽然现阶段通州楼市并未像燕郊那样出现集体调价上涨的行为，但在种种利好下，区域房价还会维持现状吗？

　　对此，沈力男表示，只要限购政策这个紧箍咒不解除，通州即便面临更多的利好政策，救市政策，也很难再现2010年过山车般的大涨和大跌。因为投资和投机需求被遏制，目前市场上大部分都是刚需、刚改以及改善性的购房人，难以支撑房价大幅起落。

　　另外，在通州开发有清水湾、海棠湾、玉兰湾等多个热销项目的K2地产一位营销负责人也表示，每家公司都会依据自身现金流等实际情况，综合考虑其他市场因素随行就市定价，他预计区域价格仍将以平稳为主。并且，他建议，购房人如果是以自住为目的，在价格及产品都合适的情况下，就是买房的窗口期；对于投资客，则要以自身的情况出发，慎重选择。

　　综上所述，与燕郊吹响涨价冲锋号不同，利好政策的源泉，通州区域的开发商反而更加谨慎。业内人士预计，通州目前新老项目集中的八通线沿线、通州新城、台湖、马驹桥四大板块仍有大量的存量房，虽然利好政策不断袭来，但从通州楼市的发展历史上看，区域从不缺乏话题，无论是城市副中心还是建设环球影城，以及现在的积分落户，有关通州的炒作一轮又一轮。购房人早已有了心理预期，市场也更加成熟，反倒是燕郊，似乎正在重复通州2010年的跌宕起伏。

　　本版文/本报记者李桁