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楼上乱建房业主埋怨物业未拆除 物业:无权强拆

https://www.biud.com.cn 2015年02月16日16:46 家居装修知识网  

  现在,因物业管理引发的纠纷时有发生,业主常常抱怨物业公司管理不到位,而物业公司则称,一些业主不肯缴纳物业费,管理经营难以维系。

  物业纠纷涉及到诸多法律法规,不少业主对哪些是自己的权利,哪些是自己的义务不甚了解。余姚市人民法院法官通过对一些物业纠纷案的剖析,向我们厘清了其中的法律关系。

  楼上乱建房,业主埋怨物业未强拆

  徐女士居住在高层住宅的第17层。2013年,楼上住户韩某对其住宅进行装修,并在北露台上搭建假山景观水系等设施。韩某装修完不久,徐女士发现自家厨房有渗水现象,渗水从厨房蔓延至客厅、卫生间、阳台,之后,其房屋地板、墙壁也逐渐霉烂发黑。徐女士将情况反映给小区物业,要求拆除楼上的违法建筑。物业公司向韩某发出了整改通知书,但对方置若罔闻。为此,徐女士以停缴物业费向物业公司抗议,并向余姚市人民法院起诉,要求韩某拆除违章设施,赔偿损失10万元。同时,徐女士认为,物业公司应对韩某的这种行加以制止,但物业公司并未采取实质性行动加以制止,应当承担连带责任。

  法院经审理认为,韩某在露台违规搭建,导致楼层渗水,损坏了徐女士房屋内装修和部分财产,判令其拆除,并赔偿徐女士各项损失3500元。而物业公司对韩某行为进行了劝告,基本尽到了管理职能,无需承担赔偿责任。

  [说法]物业无权强拆小区内违法建筑

  业主违章搭建,这种行为损害了其他业主的权益。但在对待违法建筑问题上,一些业主认为物业公司应承担起强拆职责。实际上,物业公司只是一个民事主体,并没有拆除违法建筑的强制执法权。对于违法建筑,物业公司只能对搭建违法建筑的业主予以劝阻、制止,如果劝阻、制止无效,应及时向政府主管部门报告,但最终的执法权在政府职能部门。

  因此,韩某在北露台所搭建的景观水系虽然属于违法建筑,但物业管理公司无权强行拆除。物业公司在行使管理权时要想有章可循,在签订物业合同时就应当明确双方的权利义务,通过增加规章条款以约束业主私搭乱建行为。

  楼宇钢柱掉落,物业、房企同成被告

  家住余姚某小区的许先生将自家车辆停放在小区内。第二天早上,许先生发现一根不锈钢柱掉落在车子旁边,车辆的引擎盖被洞穿,前挡风玻璃、大灯也有不同程度的损坏。他将车辆送至4S店维修,共花费3万余元。

  这根不锈钢柱是小区房屋装饰用的,于是,许先生向物业公司要求赔偿,但物业公司认为,这是因房屋质量引发的,应由开发商承担责任。最终,许先生将小区物业公司和开发商一并告上法院,要求赔偿损失3.5万元。

  余姚法院审理后认为,开发商早已将小区整体交付给物业公司,涉案不锈钢柱属于建筑公共部位,应由物业公司承担维修责任,物业公司不能证明自己尽到了维修和管理义务,应承担民事赔偿责任。

  [说法]开发商与物业属两个不同主体

  建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害,除非他的所有人或者管理人证明自己没有过错,否则便应当承担相应责任。

  面对房产公司与物业公司的相互推诿,业主对于因坠落物导致的损失,可向物业公司要求赔偿。物业公司认为建筑质量问题当由施工单位及房地产公司承担,这与业主提出赔偿属于不同的法律关系。物业公司和业主之间是物业合同关系,开发商和业主之间是商品房买卖合同关系,开发商、物业公司是两个独立的民事主体,没有互相承担责任的依据。

  如果坠落物因施工质量引起,物业公司需另行对房产公司起诉。但对房屋质量归属问题,主要还是看房产公司和物业公司签订的合同。比如开发公司与物业公司签订3年保修期,那么在此期间引发的相关损失,物业公司可要求开发公司赔偿。

  另外,业主维权要有法律依据,以拒缴物业费维权并不可取。物业公司提供的是有偿服务,业主不缴纳物业费,就会丧失其主张权利的法律基础,不利于其自身维权。

  灯光昏暗业主摔倒,物业担责15%

  81岁的朱某到小区地下室车位取物,由于过道电灯坏掉,车库光线昏暗,朱某不慎被过道门槛绊倒受伤。小区保安通过监控发现后,立即与朱某家人取得联系。经诊断,朱某右股骨骨折,先后花去治疗费用3.1万元。朱某认为,物业公司对小区内公共设施未尽到基本的管理、维护职责,为此,他向余姚法院提起诉讼,要求物业公司赔偿各项损失。

  法院审理认为,作为小区管理人,物业公司对小区公共设施负有维修、保养、管理义务,事发地光线昏暗,客观上会导致通行不便,在一定程度上存在安全隐患,物业公司在管理义务上存在瑕疵。但朱某为成年人,经常出入小区地下车库,自身未能充分注意安全,过错明显。法院最终判决物业公司承担15%的责任。

  [说法]物业对公共设施管理义务非无限

  小区摔倒受伤事件经常发生,一些业主因此认为与物业公司管理不到位有关,并要求对方承担全部责任。法律规定,对服务区域范围的公共设施,物业公司在一定的合理限度范围内负有保障管理义务,但这种管理义务范围是有限的,不能无限夸大。依照侵权责任法相关规定,侵害人因过错造成他人人身损害的,应承担赔偿责任,受害人亦有过错的,可减轻侵害人的赔偿责任,法院根据双方提供的证据材料和案件的实际情况来划分责任。

  需要指出的是,物业纠纷进入诉讼程序后,一些业主习惯于通过言词抗辩,却无法提供有效的证据证明物业公司存在过错,这会导致在诉讼中处于弱势。因此,业主应注重证据的收集,以确保通过法律途径保障自己的权益。

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