社区公共区域频被占 律师:占据公共空间违反公约
楼顶、楼道、绿地、大厅等原本属于全体业主所有的公共区域，却被个别业主以各种方式肆意侵占，或变为私人空间，或开发成商业用途，近些年此类现象屡见不鲜。去年北京一名业主愤然起身维权，将肆意占据公共空间的业主告到法院。经过原告方律师深入调查，两审法院均支持了起诉维权的原告业主，判决侵占公共空间的业主限期腾退，并恢复原状。
业主该如何维护公共区域的共有权利益？此案或能带给我们一些启发。日前，记者就此采访了北京市律协物业管理委员会委员、北京兰台律师事务所的包华律师。
公共空间被占是为业主服务？
李先生是西四环北京慧科大厦东区的业主，因为公共区域的共有权纠纷，他把同为慧科大厦业主的北京某商贸公司告上了法庭。
“公共空间是属于我们全体业主的，怎能让个别业主占有，变成其独自使用的场地？”李先生介绍，他与某商贸公司均为慧科大厦的业主。李先生购买的产权房位于东区，而北京某商贸公司(以下简称商贸公司)是慧科大厦西区的业主。2011年6月22日，商贸公司擅自侵占了慧科大厦一层北大厅，用于办公并开办餐厅至今。餐厅经营期间，饭菜味道充斥整个一层大厅，给李先生等其他业主的工作、生活造成极大的负面影响。
李先生起诉请求法院判决商贸公司腾退慧科大厦一层北侧大厅，并将其恢复原状。
而商贸公司则称，李先生不具备诉讼主体资格，物业公司才有权要求排除妨碍、赔偿损失。商贸公司使用一层北侧大厅是为大厦的全体业主服务，属于公益性质，并非为了自己使用，故该公司不同意李先生的诉讼请求。
律师调查反驳占用系公益性质
庭审前，李先生诉商贸公司物权纠纷一案由法院组织进行第一次谈话。被告的代理人多次提到其占用一层共有大厅具有合理性，包括其占用一层共有大厅用作餐厅是由于大厦配套的餐厅无法满足其1300名员工用餐；其餐厅供应的餐食比大厦配套餐厅便宜等。
李先生找到了物业诉讼方面的法律专家——北京市律协物业管理专业委员会委员、北京兰台律师事务所的包华律师，请他帮忙打这场官司。包华律师为此进行了深入调查，他发现，商贸公司一直强调开办餐厅是为慧科大厦的全体业主服务，属于公益性质，但实际上却并非完全如此。
包华律师对慧科大厦进行了实地走访和调查。根据用餐时间、座位使用等情况估算，中午一层餐厅的用餐人员在200人左右，这一数字与被告代理人所称的用餐人数差距甚大。包律师又走访了位于地下一层的大厦配套餐厅。该餐厅面积有1000余平方米，餐位480个，由某送餐公司提供服务。调查显示，中午12时许，就餐人员较多，但基本无需排队等候。
包律师通过调查还了解到，商贸公司拥有的西区共12层，每层2000平方米。其中，自用6层，而另有三层是闲置的，其他楼层则用于出租。闲置场地目前用于摆放杂物、晾晒衣物、员工午休娱乐等。而且包律师从其他经营户了解到，商贸公司的关联公司每月10日前后利用一层的场地与供应商结算。
“被告员工用餐需求完全可以通过地下一层的大厦配套餐厅满足，而且被告有充足的自有面积解决员工用餐问题。”包华律师说，“被告占用一层共有大厅不仅用于餐厅经营，还用于其他经营活动。”
包律师向法院提交了拍摄的一层北侧大厅中午用餐情况、地下一层餐厅用餐情况、大厦西区房屋照片，证明商贸公司除不合理使用一层北侧大厅用于餐饮经营外，每月还使用北侧大厅用于与供应商之间的结算事宜。
业主占据公共空间违反公约
在庭审中，公共空间使用权的归属问题成为焦点。包华律师提交了一份售房合同的证据，证实慧科大厦一层大厅的使用权归全体业主所有。在李先生与开发商签订的合同中，明确规定：“……3、该商品房所在楼栋的大堂、大堂的各出入口使用权归全体产权人共有；4、该商品房所在楼栋的建设红线范围内的土地使用权归全体产权人共有……”
随后，包律师又出示了另一份证据——《业主临时公约》，证明业主不得占用共用部分。
庭审中，商贸公司对业主临时公约的真实性予以认可，对证明目的不予认可。
包律师又提交了商贸公司于2011年6月23日向慧科大厦的物业管理公司出具的《关于大厦送餐事宜的意见函》复印件，内容为：“某集团(注：商贸公司关联公司)已定于2011年6月23日搬入大厦，该集团及东区员工都亟待解决就餐问题。商贸公司考虑聘请专业送餐公司为大厦提供送餐服务，以解燃眉之急，临时使用一层大厅北侧空置房，待大厦地下餐厅建立并正式投入使用后将停止送餐服务并退出所使用区域。”
商贸公司称无法核实该意见函的真实性，坚持称其使用一层北侧大厅系为方便大厦的全体业主用餐，因此是非营利性的使用，而且供应商并非每月均到大厅对账等。
物业公司称原告强行占用
一审法院在审理过程中，前往慧科大厦的物业管理单位——某物业公司调查，该单位表示一层北侧大厅自其2009年撤出后为空置状态，2011年7月商贸公司进驻大厦时提出将北侧大厅作为餐厅使用。经物业公司征求意见，大部分东区业主表示不同意，其将意见反馈给某商贸公司后，商贸公司强行撬开一层北侧大厅的门锁，并搬入桌椅、餐车及空调等物品并设立餐厅。
关于大厦员工就餐，物业公司表示慧科大厦已于2011年底在地下一层设立餐厅，完全可以满足大厦业主就餐，而一层北侧大厅平均用餐人数最多为几十人。商贸公司曾就使用一层北侧大厅向物业公司发过意见函称临时占用，但地下一层餐厅设立后，商贸公司又提出地下餐厅费用高，不同意腾出一层北侧大厅。
关于一层北侧大厅用途，物业公司表示商贸公司除将其作为餐厅外，每月有一至两次用于某商贸公司与供应商在此进行对账。此外，物业公司还向法院提供了将一层北侧大厅由临时餐厅改设为商务茶室的业主征询意见表及商贸公司占用北侧大厅、与供应商对账时的照片。
审理中，李先生与商贸公司均表示慧科大厦未设立业主委员会。
两审法院判决占用者限期腾退
一审法院经审理认为，李先生与商贸公司均系慧科大厦的业主，故双方对大堂等公共部分均享有共同共有权、管理权。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向法院提起诉讼。故商贸公司提出李先生缺乏诉讼主体资格的抗辩理由，于法无据。建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，法院应予支持。
法院认为，商贸公司在未经其他大厦业主的同意下，擅自占用作为公共部分的一层北侧大厅用于业主餐饮及业务结算用途，影响了大厦的公共秩序，已经严重侵害同样作为权利人的李先生的合法权益。加之根据李先生在庭审中提交的《关于大厦送餐事宜的意见函》复印件中，商贸公司承诺待大厦地下餐厅建立并正式投入使用后，将停止送餐服务并退出所使用区域。物业公司亦表示商贸公司曾向其发送过相关意见函，且商贸公司系强行占用一层北侧大厅。
海淀法院认定，在慧科大厦已经设立大厦员工餐厅，用以保证大厦人员用餐的情况下，商贸公司应及时将一层北侧大厅腾空。商贸公司提出其系免费为全体业主提供餐饮服务，大厦的地下餐厅无法满足其员工用餐的抗辩理由，缺乏事实与法律依据。
法院一审判决，商贸公司将慧科大厦一层北侧大厅恢复原状，将北侧大厅内的物品腾空。
一审判决后，商贸公司不服判决，向第一中级人民法院提起上诉。商贸公司的上诉理由是：该公司并未占用、处分业主的共有部分；该公司安排工作午餐销售项目，经过前期调查并充分征求其他业主意见，是出于为全体业主服务的公益性目的，符合法律规定。
一中院经审理认为，商贸公司在未经其他业主同意情况下，擅自占用公共部分用于经营活动，影响了公共秩序，侵害了包括李先生等相关权利人的合法权益。故现李先生主张商贸公司腾退本案所涉大厦一层北侧大厅并将其恢复原状之请求理由正当，法院予以支持。
日前，一中院作出二审判决：驳回商贸公司的上诉，维持原判。本报记者 王蔷
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