不动产登记：顶层设计完成执行难度较大
不宜对楼市影响寄予太高期望
不动产登记制度自诞生之日起，业内就对其实施充满期待。毫无疑问，实行不动产统一登记有助于摸清房地产市场的真实底细，推动全国房产的住房信息联网，这对于规范房地产市场和推进房地产调控具有重要意义。
那么不动产登记制度实施后会对房地产市场影响多大呢？坊间的普遍看法是，完善的不动产登记制度必然会逼迫拥有过多房产的人群抛售房屋，这在中短期会对楼市造成一定影响。
不过，亚太房地产研究院院长谢逸枫对此却并不乐观，他告诉长江商报记者，“由于房价上涨的背后涉及到的因素复杂，房屋、土地或产权登记上的统一，不会对房地产市场产生直接影响，不宜寄予太高期望。”
“从房地产税开征的前期准备来看，如果要征房地产税，应对其征税对象有个全面的调查与评估，不动产登记条例出台是为开征房地产税做准备。”谢逸枫说。
易信城市与产业研究院院长陈宝存同样赞同为房地产税铺路的说法，但他强调，房地产税和房产税仅一字之差，却“谬之千里”。房产税的征收事实证明已经失败了，未来房地产税将取代房产税。但房地产税的全面开征需要具备多个条件，如房地产税制改革所必须的立法准备、财税体制改革、大众心理成熟程度、信息条件等。
“作为房产信息，在全面推广房产税的过程中，一定要有房产的价值评估。我们的房产取得方式多样化，而且随着商品房开发的日益推进，即使是普通商品房的房价也是大幅增长的。这就存在一定的争议：福利房时代400元购进的房产如何评估价格？所以，根据现有房地产的状况，以及房产评估师的数量，如果把所有房产的价值都评估一遍，我们粗略算了一下，大概需要147年。至少说，不动产登记制度的完善和推行需要30年。”陈宝存说。
为此，陈宝存表示，“不动产登记制度短期内是不可能完善的，我们推出不动产登记考虑的是长治久安，而不是短期见效。不动产登记包括房产税的推出与拉锯，根本不是房地产调控的考虑，我认为不动产登记制度的完善与推行在30年内是很难落实的。其对楼市的影响，可以忽略不计。”
房产登记不能只靠行政命令
欣喜、期待之余，不动产登记制度的实施真的能取得预期的效果吗？在陈宝存看来，首先，建立部级联席会议制度就要面临部门之间的博弈。
“将原先分属各个部门的不动产登记职责整合，由一个部门承担，切断了某些部门的利益期待；而在部级联席会议的机制下，部门之间必然存在角力，争夺更大的主动权。所以最终，不动产登记局也将独立出来，不受制于任何部门。”陈宝存说。
原住建部政策研究中心副主任王珏林则告诉长江商报记者，“不动产登记工作的复杂性也决定了该项制度的难度，它涉及全国的家庭、每一级的政府以及多个业务管理部门，需要大量的人力、物力投入，而且，没有太多经验可以借鉴。”因此，不动产登记采取的是自愿登记的原则，只有在不动产交易或者是抵押贷款时才会重新登记、换证。
除此之外，我国目前不动产登记工作本身存在的一些弊端也将阻碍不动产登记制度的推进和完善。比如，房屋产权信息混乱，与实际不符。“不少房屋产权的归属至今未能厘清，最直观的例子之一便是那些没有登记在官员名下的房产。”陈宝存说。
在他看来，不动产登记，对于城市普通居民来说当然就是商业与住宅房产的登记。这种对登记信息的要求很高，也要求准确反映房产真实信息情况，但是，在我们多年的福利房分配与转售中，地方很多部门在房产面积上有很多的规避措施。因此，房产登记不是简单的行政命令就可以做到完善的。
“我们有正在修改中的房产法规，以及尚未完善的土地管理法，还有早在2008年就公布执行的《物权法》，目前情况是各种政策法规根本没有完全统一的思路。比如《物权法》规定房产自动续期，土地法规定土地使用权有70年、50年、40年的分期。那么一套房产的使用期限到底是多少年？还是无限永续使用？这是必须完善的。”陈宝存说。
“政府目前更多考虑的是如何推进不动产登记这项工作。对于房地产市场而言，不动产登记可以摸清全国的住房情况，了解房市的供需关系，从而为市场研究提供依据，同时也为未来的城市发展和房地产布局打下基础，规避盲目供应土地等问题。”王珏林告诉长江商报记者。
不动产登记大事记
（2014年至今）
2014年1月 中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》
2014年3月 不动产登记试点城市确定
2014年4月 国土部成立不动产登记工作领导小组
2014年5月 国土部不动产登记局正式挂牌
2014年8月 不动产登记局“三定方案”印发，公布不动产登记四步走时间表
2014年9月 《不动产登记暂行条例》公开征求意见结束
2014年12月 《不动产登记暂行条例》出台
2015年3月 《不动产登记暂行条例》实施
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