解读：不动产统一登记旨在规范无涉征税
尹飞
在征求意见稿公布四个多月后，《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)正式出炉，并于2015年3月1日起施行。日前，记者专访了参与《条例》起草工作的中央财经大学不动产法研究所所长尹飞教授，请他对《条例》的内容作深入解读。
条例亮点:维护不动产交易的安全
记者:《条例》出台的背景是什么?主要目的有哪些?有什么必要性?
尹飞:党的十八届三中全会提出全面深化改革，尤其强调经济体制改革的目标是要让市场在资源配置中起决定性作用，对于市场经济的法律规则提出更高的要求。而党的十八届四中全会进一步强调依法治国、重大改革都要“于法有据”、行政机关要依法行政。《条例》应运而生，与此是分不开的。《条例》的出台，对于厘清不动产交易中市场与政府的关系、规范登记机构依法行政、切实维护权利人合法权益，具有十分重要的意义。
制定《条例》的直接目的在于规范登记行为。登记行为，是指不动产登记机构依法把权利的归属、内容以及权利限制、提示等法定事项等记载于登记簿的行为。《条例》对登记行为的规范，主要是通过整合各类不动产登记机构职责、实现不动产统一登记、明确不动产登记程序来实现的。
进行不动产统一登记，其功能主要体现于三个方面:一是保护权利人的合法权益。登记就意味着国家对不动产权利归属和内容依法予以确认。在权利受到侵害或者被征收、征用的情况下，便于权利人获得法律救济。二是维护不动产交易的安全。在进行不动产交易时，买方只需要查询不动产登记簿，就有理由相信登记簿记载的就是真实的权利状况，其据此进行的交易要受到法律保护。这就为不动产的市场交易提供了根本保障，实现了当事人的合理预期。三是为当事人提供方便。过去办理不动产登记需要到不同部门，而且每个部门都有自己的一套登记办法。从这个角度来讲，有必要把各种不动产登记统一起来，以方便群众。
记者:《条例》有哪些亮点值得我们关注?
尹飞:一是统一登记本身。不动产统一登记实现了登记机构、登记依据、簿册权证、登记信息平台“四统一”，为人民群众办理不动产登记、维护其合法权益提供了充分的便利和保障。登记依据或者说登记基本程序的统一，意味着各种不动产登记行为都要适用统一的规则，充分体现了依法行政的要求，对于规范登记机构的行为，进而规范市场，厘清政府和市场的关系具有很重要的意义。信息平台的统一，则为提高行政效率、推动相关改革的深入进行提供了扎实的技术基础。
二是明晰了登记机构的审查职责。不动产登记本质上是不动产物权变动的公示方式，是当事人将其不动产物权变动的意思表达出来，登记机构对其审核后将之记载于登记簿的行为。因此，不动产登记法规的核心是登记机构的审查职责。而《条例》对登记机构的受理、查验、实地查看和调查等作出了比较详细的规定。
三是明确了对登记资料的依法查询和利用的规则，明确了不动产登记过程中各方的法律责任。
记者:与公开征求意见稿相比，《条例》有什么变化?体现在哪些方面?
尹飞:我认为主要体现在以下几个方面:第一，增加了《条例》第3条，对于不动产登记的类型做了列举，指出“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”因为《条例》本身只有35条，很多内容需要实施细则进一步规划，《条例》对各个登记类型做了提纲挈领的列举，为将来制定实施细则，进一步完善相关规则奠定了法律基础。
第二，对不动产登记人员提出了原则要求。《条例》第11条强调:“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。”不动产登记是一个专业性、技术性很强的工作，国外有不动产登记官制度，不动产登记官与法官、检察官、律师一样，属于法律职业共同体。现在对不动产登记人员提出要求，为其正规化、专业化、职业化建设提供了制度保障，对保证登记行为的准确性，提升登记质量起到了重要作用。
第三，增加了对登记错误的赔偿责任。《条例》第29条规定:“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。”在过去，登记机构到底应承担什么样的责任是有争议的。有人认为，要按照国家赔偿法赔偿，也有人认为，应该负特殊赔偿责任，或者说无过错责任。实践中主要通过国家赔偿来处理。但《条例》这一规定恐怕排除了国家赔偿。至于应当如何操作，需要做进一步的研究。我认为，如果登记机构承担的不是一般的国家赔偿责任而是无过错的赔偿责任，则在加重登记机构赔偿责任的同时，更有利于保护真正权利人的利益。但有必要建立相应的错误赔偿基金，以分散登记机构的风险。
热点回应:不会带来房地产“降价潮”
记者:坊间谈论较多的是，《条例》的出台或与征收房产税有关。对此，你有何看法?
尹飞:客观上说，不动产统一登记以后，如果将来征收房产税的话，确实可以为其提供一个更为方便的信息平台。但是我并不认为《条例》的出台与房产税的征收之间有着必然的联系。不动产登记制度旨在维护交易安全、保障权利人合法权益，并非房地产市场调控的工具，也不应把不动产登记看成税务机关征税的手段。因为如果只是考虑征收房产税的话，现在的房屋登记本身已比较完备，只要把全国房屋登记信息联网即可。事实上，目前上海、重庆已有房产税的试点。这充分表明，没有不动产统一登记，并不影响房产税的征收。所以我认为，不动产统一登记主要是为了方便群众办理登记、统一登记规则，与房产税的征收没有必然的联系。
记者:有人预测《条例》的出台可能引发官员抛售房子，会带来房地产市场的“降价潮”。你是否这样认为?
尹飞:不动产统一登记后，客观上会为开展反腐败斗争提供更为便利的条件。但《条例》本身与反腐并没有直接的关系。官员抛售房子，可能与官员财产公示制度的建立、与反腐力度的加大更具相关性。而《条例》的直接目的在于规范登记行为，而房地产价格是由市场来决定的。因此，单纯的不动产统一登记，不可能导致房地产市场出现“降价潮”。
记者:《条例》中涉及有条件地开放“以人查房”，对此，有人认为其有助于反腐。你认为《条例》是否关系反腐?
尹飞:《条例》明确规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。也就是说，并非什么人都可以查询，只有为了维护交易安全，涉及到产权状况的时候，才能去查。
反腐是非常必要的，但登记查询必须依法进行。个人的财产状况属于隐私范围，允许“以人查房”，意味着对隐私的侵害或限制。有人不适当地把登记查询和反腐联系起来，甚至将不动产登记制度和官员财产公示制度结合在一起。其实两者是两个不同的制度。但在法律对官员的财产公开义务进行规定之前，其仍然属于个人隐私的范畴，不可能允许其他人随意进行查询。当然，按照现行法律，有关机关依法侦查或者调查时有权进行查询，登记机构也负有协助的义务。而依法查询的要求，并不影响反腐败斗争的开展。
面临问题:真正推行需要磨合期
记者:《条例》实施后将面临哪些问题?
尹飞:我认为会涉及到以下几个方面的问题:第一，现有的登记机构人员要进行整合;第二，这些人员要对新的登记办法(包括《条例》及其实施细则)进行学习;第三，有些配套制度还需要进一步完善。现在把登记机构和管理机关分开，进一步明晰登记行为和其他行政管理行为的界限，对于厘清政府和市场的关系具有很重要的意义。但如何保证管理机关进行适度合理的管理，如何更好地进行衔接工作，还需要一些配套制度去完善，需要进一步探索和研究。
也就是说，真正推行起来还需要一个磨合期，我们提出用三年时间全面建立不动产统一登记制度，用四年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。同时，《条例》只对原则性的内容作了规定，具体操作肯定需要一些详细的制度规范，有必要尽快制定实施细则。
记者:《条例》的出台对老百姓的生活有什么影响?
尹飞:《条例》的出台，对于保护人民群众的物权具有更加重要的意义。目前我们对于城市的房屋登记已做得较好，但是农民的土地承包经营权、宅基地的所有权等方面还做得不太好，《条例》的颁布肯定会推动这方面的工作。同时，办理相关的产权登记更加方便，更有利于交易安全。
记者:不动产登记是强制还是自愿?对于已经拿到房产证的人，是否还需要重新登记?
尹飞:房屋登记本身肯定是自愿的，物权法中已很明确。《条例》虽然没有直接写明，但其内容充分体现了依申请登记或自愿登记原则。《条例》也明确:“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。”也就是说，已经拿到房产证的人不需要重新登记。当然，将来要把这些不同部门的登记信息逐步统一起来，也要采取措施吸引权利人逐步把现有的房产证、土地证等，替换成统一的不动产权属证书。
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