不动产登记实施 会动谁的奶酪？

　　省城业界专家、购房者各抒己见

　　不动产登记对省城二手房交易影响不大

　　3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》备受百姓关注，值得注意的是，目前不动产统一登记实施细则尚未出台，河北也暂不发放新版的不动产登记证，新政落地后的实施效果，以及房产税到底是否开征，目前还没有定论。

　　虽然不动产登记的消息在年前就已成为大家议论的话题，但从整体交易上看，新政对楼市和房价的冲击，远没部分人预期的那么大。石家庄大面积的抛售现象目前还没有出现。年后虽然房源量有所上涨，但房源增加的数量也有限，目前没出现售价特别低的二手房源，而且年后这段时间本来就处于二手房挂牌与销售的传统旺季，挂牌量略有增加也是正常现象。

　　这几天也有市民到正大房产门店询问不动产登记新政能不能影响房价变化？不动产登记制度的出台对房价的影响不会有想象中那么大，因为不动产登记制度并不直接影响房价。不动产登记能不能影响房价，关键还要看政策的细化情况。毕竟不动产登记还需要一个逐渐落实的阶段，短期内的影响还是比较有限的。长远来看可能会抑制房产投资。

　　从我们正大房产掌握的监控数据来看，石家庄房地产市场情况稳定，房价也未出现明显波动，目前的房屋挂牌量与去年同期相比并无大的变化，大多数二手房挂牌均价都在合理波动范围内。经纪人对不动产登记政策也持冷静态度，目前对房产经纪行业没有影响，和降息引起的售房小高峰相比，年后租房同样出现了高峰期。

　　就目前来看，不动产登记的刺激效应还很有限，并未出现太大波动。即使一部分人抛售住宅，也不会成为左右房价下降的核心因素，石家庄目前仍是刚需市场，过去几年的二手房交易价格一直比较稳定，在整体平稳运行的市场环境下，政府政策对石家庄楼市的影响也比较小。

　　而且如果从3月开始不动产登记，完成登记还要相当长一段时间，房产税、遗产税如何收缴也是未知数，因此，现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。目前对于普通老百姓来说不存在过多影响，不动产登记对市场的影响还需要继续观察。

　　对房地产市场走势会产生积极的效应

　　3月1日起，百姓异常关注的不动产登记制度在“匆忙”中启动实施。那么一个不动产“简单的登记”到底是个神马东西？当前急于“任性”启动这件事背后的目的、作用到底是什么？仁智所见众说纷纭。我想，通俗的理解是不是可以这样说，一是官员财富家底儿的一部分该浮出水面了，急于推向市场变现有可能对房价产生拉低的作用了；二是百姓拥有的两套以上的房子是不是该给政府缴税了。是否如此？了解清楚不动产的真正含义，无论未来的意图如何，都将会对我们清晰认知自己财产利益的得与失会有所帮助。

　　我们必须了解不动产概念的基本含义。《不动产登记暂行条例》所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。土地和房产是民众最关注的不动产。作为不动产统一登记的核心内容，簿证统一后，物权变动情况才能统一规范反映，物权才能得到统一的严格保护。单从经济属性看，房地产是房产与地产的合称。在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产资料方面，房产与地产属于资产范畴。所以，房地产是指土地、建筑物及附属物和固定于其上不可分离的部分，以及由此衍生的各种权益的总称。权益是指权利、利益和收益，包括法律属性和经济属性，它以房地产的自然属性为载体。

　　不动产登记制度，对房地产市场走势一定会产生积极地效应。但对不同地区的房价走势，我们一定要从供需关系的基本层面作出全面分析。因为真实的供求关系才是市场价格的直接反映。从中国二十年来房地产发展实践看，房地产的发展是与已经形成的不同经济板块发展的格局紧密相连的。一二线城市稳定的供需关系与四五线城市供大于求的现状已成为不争的事实。更有力、更科学、更健康的宏观经济调整已成为衡量城镇化进程的重要依据。一个城市中产业结构的布局同样会对不同楼盘的价格走势起着十分明显的决定作用。

　　不动产登记：谁会动谁的奶酪？

　　从2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)已正式实施，不动产登记也进入实际操作阶段。这将对房价产生什么样的影响，成为舆论关注的焦点。

　　事实上，不动产登记的实施，目的是摸清和掌握中国房地产的基础数据，将为未来完善房地产税体系、个人住房信息系统等一系列长效工作提供基础，而不是作为房地产的一种调控手段出现的。

　　笔者认为，《条例》将会产生以下影响：

　　1.不动产登记制度并不会直接影响房价，更多是对以后的房产税、遗产税产生影响，起到引导和铺垫作用，不动产登记是征收房产税的第一步，后续还会进行簿册统一登记、各个部门联网互通、个人税号统计、更换新房产证等，还需要有一定时间；

　　2.将会对楼市买卖双方的心理预期产生一定影响，但总体来说，对房地产市场的影响有限。网站调查显示，46.93%网友因《条例》出台影响购房计划，而48.19%网友表示不会受此影响。因此，不动产登记会对一部分购房者心里预期产生干扰，但影响有限。

　　3.对于二手房交易市场目前看整体影响不大，不会大幅影响二手房价格有明显大幅上涨或大幅下降。据魅力不动产交易运行显示，房屋买卖交易较之前活跃度增高，并未出现大范围抛售房源情况，不排除利率下调因素刺激房产交易的影响，相比政策原因，按揭贷款利率对自住型消费者影响更大。

　　石家庄作为二线城市，本就对政策反映较慢，加之新规的过渡性以及央行降息等政策的叠加性，房地产市场短期内不会出现太大波动。而且新规更多的是针对单位集资房、福利房，对商品房、二手房交易影响不大，至于今后的影响和走势，还需静观实施细则与有关部门的配套实施办法。

　　“登记”不关心，

　　关心的是房价

　　听说不动产登记属于自愿登记。但是，在我看来，这是一种“自愿的强制”。因为如果不到登记机关登记，会使房产、土地等不动产权利归属和转让存在隐患。

　　老百姓疑虑：不动产登记后，私有财产情况会不会外泄？当然这一点，据我了解是为了保护公民的个人隐私，“不动产登记”限定了登记资料的查询范围和查询申请人。只有权利人、利害关系人、有关国家机关有权依法查询、复制不动产登记资料。不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。

　　另外就是小产权房是否可以申请登记呢？不动产登记是对物权的登记，前提是这些权利必须合法、有效。小产权房目前仍是违规建设的，按照“违法者则无权利”的原则，是不可以申请登记？这个也好像不得而知。

　　其实大多数老百姓对于“不动产登记”的概念还很模糊，多数老百姓的理解：是国家职能部门再一次登记房产信息资料而已，而且在这一次“不动产登记”实行过程中，大多数人也只是关于“房子”，因此老百姓最关心的还是房子会不会涨价？房子还值不值得投资等等问题，至于“登不登记”其实作为老百姓并不关心。

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