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“大数据”时代来临不动产登记北京暂“不动”

https://www.biud.com.cn 2015年03月05日15:46 家居装修知识网

　　上周日，不动产登记拉开序幕。这个曾在2013年、2014年频频见诸于报端的房地产“名词”也正式进入了百姓的生活。

　　不动产登记究竟是什么？在登记后房产税是否也会进一步跟进？更为关键的是，不动产登记对咱北京的百姓购房、卖房有啥影响，二手房价格是否又开始陷入下行通道？新房价格又有如何表现？对于百姓而言，随着不动产带来的一系列问题，链式包围着未来的置业生活。

　　楼市开始摸“家底”

　　2月26日，中国国土资源部发布消息称《不动产登记暂行条例》将从3月1日起施行。其中包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将在全国范围内进行统一登记。

　　对此，不动产登记局局长王广华在当日介绍称，不动产登记簿证样式包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》等。而以往的集体土地使用证、房产证、林权证等将逐渐被淘汰。

　　不过官方也表示，不动产登记从分散走向统一有一个过程。今后依法颁发的新版证书；因没有完成职责和机构整合，不具备颁发新版证书条件，继续颁发的各类旧版证书；以及《不动产登记暂行条例》实施前，分散登记时已经依法颁发的各类证书都继续有效。另外，不动产登记机构将坚持“不变不换”原则，在办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。官方强调不可强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明。

　　北京还要再等等

　　随着不动产登记的启动，目前全国30多个市(州)、70个县(市、区)已完成职责和机构整合工作，基本具备启用新的登记簿和新版证书条件。但在北京，不动产登记还需再等等。

　　据北京市国土局介绍，北京的不动产统一登记今年将完成市区两级不动产登记机构职责的整合。不动产统一登记的机构设置目前已有初步方案，还要待有关部门最后审定。使用新的登记证后，原先的老证居民可自愿更换。

　　目前，北京市已成立了不动产统一登记联席会议。该联席会议由市编办、市国土局、市住建委、市农委等7个部门和单位组成，市国土局为联席会议牵头单位。市国土局相关负责人介绍，统一登记实施后，各类登记将进行整合统一，各类登记的大厅和窗口也将逐步统一，比如各类登记窗口将整合到一个大厅中，如果时机还不成熟，也可各类登记大厅仍继续使用，将来再逐步统一整合。

　　在实行统一登记前，目前房屋登记工作仍按现行模式办理。此外，目前使用的商品房房产证，在房屋买卖、出租、抵押，或是土地使用年限方面，都不会产生影响。

　　房产税仍是“传说”

　　至于与不动产登记如影相随的房产税，目前还看不到任何实质性的进展。

　　不少业内人士认为，统一登记无疑是对存量房屋征税的前提，但目前征收房产税还存在争议。而且，从目前开展不动产统一登记，再到征收房产税，需要很长的时间，涉及立法、评估、范围、税收豁免等多个事项和环节。其中，最为主要的是房产税还未进入立法程序，因此房产税的开征不是很快就能实现的。即便征收房产税，也会有税收豁免的存在，比如人均可以得到一定免税面积或免税的住房套数。这其中，也涉及户籍制度的问题，比如为了增加免税面积而增加家庭人口数，从而使得大部分人群在税收豁免范围内，房产税征收效果很难确保。

　　但在另一方面，不动产登记的实施对于商品房投机者将存在很大打击。由于不动产登记与房产税密切相关，因此，对于商品房投机者会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。

　　二手房未受任何影响

　　在不动产登记消息一出，上海、沈阳等城市出现了大批二手房入市的情况，并在一定程度上让二手房价格步入了下行通道。而之所以出现这样的情况是因为对于不少人而言，不动产登记会加速房产税的征收，这对于已拥有多套房产，或计划购入多套房的人而言，都会产生影响，并对二手房市场带来冲击。但在北京，二手房市场却依旧保持着量价齐升态势。

　　早在春节前，北京二手房市场便一直处于量价齐升的局面，而在年后，这一态势依旧成为了北京二手房市场的主旋律。

　　中原、链家、我爱我家等机构此前统计的数据显示，2015年1月北京二手房住宅网签套数为12737套，虽然环比下降了13.2%，却比上年同期上涨了45.2%，而且这已经是自去年11月以来连续第三个月单月成交突破万套。由于监测范围不同，各机构成交价格的统计数据有出入，但是环比变化均在0.5%以内。

　　上述机构表示，受春节假期因素影响，2月二手房的网签量将回落至万套以下，但是实际情况则并非如此。

　　“从门店的统计看，年前买房人的量出现了一定的增长，相比1月增加了5%左右，这些人都表示假期后会集中看房。”一位在北苑地区工作的置业顾问介绍道，“从目前的情况来看，二手房并未受到不动产登记的影响。相反，由于公积金新政、加之去年‘9.30’新政的双重影响，北京的二手房市场已经非常火热。此外，不少卖房人对于年后市场的预期相对较高，让价意愿进一步下降，个别门店甚至出现了业主捂盘惜售的情况。有的业主在春节期间打电话调高了售价，5万-10万元不等，节后成交量一旦上来，业主的议价意愿肯定会进一步削弱，除非再碰上着急用钱的，否则可谈的空间定会越来越小。”

　　而据记者了解，在管庄某小区有一套三居室房今年2月初挂牌，总价为243万元，目前月底即成交，成交总价是294万元，比挂牌价涨价1万元。而这说明在北京一些区域内已经出现价格上涨的迹象。

　　新房踏踏实实卖

　　不动产登记对于二手房并未产生影响，而在新房市场端，也并未出现太多的影响。据北京市住建委网站显示，截至2月25日，北京共有9个商品住宅项目取得预售许可证。但后困于春节假期，目前这9个新盘项目的成交状况并不好。但在这些新盘销售过程中，销售人员坦言：“销售状况不好，并不是因为不动产登记。”

　　某别墅项目的销售总监表示，入市的9个新盘分化非常大。要不就是价格很贵的高端住宅，要不就是区域远的刚需产品。因此，成交低是很正常的事情，并非是受到不动产登记的影响。而从2015年供应走势来看，自3月开始，北京楼市月度供应将会呈现逐渐上升趋势，整体供应情况相比2014年将有所增加。在价格方面也将遵循“以价换量”的方式进行销售。

　　该人士同时表示，在新房市场，购房人群主要以改善及刚需为主，不动产登记和房产税很难影响到这部分人群，所以不动产登记对于新房市场的影响几乎少之又少。

　　观点

　　短期不会影响房价

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，不动产登记制度对房价的影响没有想象中那么大，“不动产登记制度并不直接影响房价，只是会对以它为基础的房产税、遗产税产生影响。不动产完成登记还需几年时间，房产税、遗产税的征收办法也尚未形成。他表示，对楼市来说，不动产登记将会对买卖双方的心理预期产生一定的影响，但总体来说，仅一项政策对楼市的影响十分有限。此外，不动产登记条例的实施，将为房产税的征收提供数据支撑。

　　贴士

　　● 哪些不动产权利需登记？

　　根据《条例》，土地、海域以及房屋、林木等定着物都属于不动产。具体而言，共有十项不动产权利需要办理登记：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　根据《条例》，不动产登记簿主要记载四类事项：不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项；其他相关事项。

　　● 谁可以查询不动产信息？

　　有了这些信息，是不是可以随便查询别人的不动产信息？当然不是。

　　国土资源部不动产登记中心副总登记师、产权登记处处长刘燕萍说，只有权利人和利害相关人才能够查询信息；相关部门，如司法部门需要查询权利人的财产时是可以查询的，但必须提供查询目的和查询的证件。

　　国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华说，不动产登记对普通老百姓享有的不动产权利没有影响。“主要是因为《条例》明确规定，不动产权利人已依法享有的不动产权利不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”蔡卫华还提到，如果不卖房子，可以永远持有原有的证书，原有的证书永远有效。

　　本报记者徐楠