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房企老兵新贵争食1.5万亿绿色蛋糕盈利困境制约投资

https://www.biud.com.cn 2015年03月10日11:08 家居装修知识网

污染治理成为今年“两会”期间关注焦点，总理“铁腕治污”被写进政府工作报告，而“史上最严”新环保法也将在今年正式实施。“绿色”已经成为各行业未来探索发展的主旋律，房地产开发企业也不例外。

绿色建筑上升通道正缓缓开启，机会逐步显现。按照住建部此前透露数据，中国绿色建筑发展迅速，每年绿色建筑数量都会翻一番。预计2020年前，我国用于节能建筑项目的投资将至少达到1.5万亿元。

绿色建筑包含新建绿色建筑和既有建筑的绿色（节能改造），我国目前有400亿平方米既有建筑，每年新增20亿平方米新建筑，都将是绿色建筑的广阔空间。近年来，越来越多的房企洞察先机，除了万科、绿地、万达等龙头房企纷纷加大了绿色建筑的推广力度外，当代置业、朗诗绿色地产、三湘股份(000863,股吧)等企业更是把绿色科技地产作为差异化竞争的秘密武器。

但绿色地产的概念，并不能轻松打动投资者和购房者的心。受盈利困境制约，绿地地产正期待更多的政策扶持。

铁腕治污没商量

“环境污染是民生之患、民心之痛，要铁腕治理。”国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中表示，政府要打好节能减排和环境治理的攻坚战。

按中央政府公布的目标，今年二氧化碳排放强度要降低3.1%以上，化学需氧量、氨氮排放都要减少2%左右，二氧化硫、氮氧化物排放要分别减少3%左右和5%左右。

在不少人看来，减排治污和房地产似乎联系不大，且环境治理对房地产业的影响微乎其微。然而业内人士指出，治理环境污染牵一发动全身，几乎涉及到与房地产相关的方方面面。

“治大气污染的重点是什么？发电厂是排污大户，还有就是钢厂、水泥厂、金属加工和建筑工地的施工扬尘。”五合智库副总经理蔡文韬对时代周报记者说，乍看治污与地产无关，但房地产开发的上游材料供应商和施工现场都面临层层考验，开发商怎可不受影响。

克而瑞的研究报告指出，对于雾霾治理，政府采用的通常是超标罚款和收税治理两手段。空气污染的大户钢铁厂在铁腕治理排污的情况下，不得不面临成本上升的压力。

从治理钢铁入手，会产生两种结果。一是增加税收和罚款力度，这可能导致更多的钢厂倒闭或减产，使得钢材价格上涨进而引起房企建安成本上升。“如果钢材企业额外采用环保技术，生产过程中对环境污染较小，这部分支出的成本也将由房企买单，摊入到项目的成本中。”克而瑞分析师朱一鸣对时代周报记者说，无论哪种方式都将增加房企的钢材使用成本。

环保治理影响到的不仅仅是钢材，几乎涉及到房地产所有与建设环节相关的上游企业。蔡文韬表示，楼盘开发不仅仅要用钢铁，还要用水泥、各种金属材料，这些都是政府重点治理的对象。而这些材料在生产加工后，还要用交通工具进行运输，在运输环节减排也有各项指标，运输环节的成本也会被平均摊到每个企业和楼盘上。

“楼盘开发要不要用电？电厂为排少空气污染使用新技术增加环保投入，也会增加开发成本。因而这些与房地产开发相关的上游行业和企业，都面临与钢材类似的命运。”蔡文韬说。

被称为“史上最严”的新环保法，今年将正式实施。新任环保部部长陈吉宁履新后，3月1日在媒体座谈会上坦承，过去环保不守法是常态，“现在要把这个反过来，让守法成为常态” 。

在今年税制改革立法中，环境保护税立法也成为今年的工作重点。北京大学财经税法研究中心主任刘剑文此前向媒体透露，这项法律如果出台，将促进重污染企业转型，倒逼企业技术的革新。

房企争当“绿巨人”

形势如斯，一向被认为是噱头多于实际的绿色地产，在人们眼中也从排斥和陌生，开始被接纳并变得熟悉起来。

朗诗集团董事长田明对时代周报记者说，政府对环保治理的加强，在给房企带来压力的同时，也带来了商机。我国现在的绿色地产正处于从示范到快速发展的过渡期。如果绿色地产能在城市存量建筑改造、新建商品房和保障房建设上被大规模使用，有可能给这一行业带来上万亿的商机。

据2012年住建部和财政部联合公布的推动绿色建筑实施意见，政府鼓励新建建筑大规模运用绿色建筑，到2020年绿色建筑占新建建筑的比重将超过30%。住建部预计，在2020年前我国用于节能建筑项目的投资，至少在1.5万亿元以上。

据克而瑞的报告，目前我国每年新增的建筑面积为16亿—20亿平方米，这意味着在2020年以后，我国每年至少有5亿—6亿平方米以上的新建筑是绿色建筑。“随着新型城镇化进程的全面铺开，每年仅住宅就会新增10亿—20亿平方米的体量。按照住建部给出的30%的比例估算，每年会形成3亿—5亿平方米的绿色建筑体量。”朱一鸣表示。

有着绿色概念的地产公司，也在近几年受到市场越来越多的关注。

“以前我们做绿色科技地产显得有些另类，但随着大家对环保越来越重视，这种情况已经得到了根本性的改观。现在绿色建筑和绿色地产被市场的接受度已经相当高，这一块的市场潜力也正逐渐被挖掘出来。有很多企业想和我们合作，看重的就是我们手中的绿色科技建筑。”田明说。

另一家绿色地产的典型房企三湘控股，同样受到了市场的追捧。

就在春节前，三湘股份近日引来国泰君安、华夏基金、国寿安保基金等多家投资机构和券商的密集调研。这已经是三湘股份去年10月份以来，接待的第六拨机构调研。

在三湘股份董秘徐玉看来，机构密集调研，是因为看中三湘股份公司所走的绿色科技地产的差异化路线。“我们开发的绿色低碳节能项目除了采用的是节能环保材料，也在新风系统、地热泵、太阳能使用等技术上有创新。一些技术还向国家审请了专利。”徐玉在接受时代周报记者采访时说。

绿色地产先行者已陆续开始新动作，尝试将自己的科技体系对外有偿输出。据时代周报记者了解，典型实践者如朗诗地产的朗思品牌已经正式运作；万科借助自己东莞建筑研究中心对外提供检测服务的同时，去年下半年已开放咨询业务；招商地产(000024,股吧)在国内首设绿色低碳官职务，在总部设立策划委员会和绿色地产研发中心；此外绿地、沿海地产都在不同场合提及要转型绿色地产运营商。

不过，多年从事绿色地产创新与绩效研究的香港城市大学博士生导师、公共政策学系助理教授张晓玲认为，这种外包服务不会成为主流模式，“中国起码现在不具备条件”。她建议，这些绿色地产先行者应该致力于行业标准建设，利用标准门槛成为行业标杆，“一流的企业做标准”同样适用于绿色地产界。

盈利困境制约投资

虽然绿色地产被看好，然而现实中是否真的赚钱，成为绿色地产能否在市场上真正得到推广相当重要的因素。

田明表示，绿色地产最大发展的一个难点在于，建造成本较高，且市场认可度有待进一步被提高。“一、二线城市的市场接受度已经相当高，但在三、四线城市的推广的确有点难。这些地方市场接受度不高主要体现在，很多人不理解为什么绿色地产楼盘会比别人贵一点。在这些城市，还处于对绿色地产了解的阶段。”田明在接受时代周报记者采访时说。

而因价格略高，项目周转速度较普通楼盘要慢，也考验着绿色地产房企的企业运营能力。

据克而瑞披露，朗诗的“深绿”产品成本其实只比普通住宅高出20%—30%，这一差值接近于普通建筑领域行业领先企业与行业平均水平之间的差距。即绿色地产的建造成本并非想象中的那么大。

徐玉告诉记者，一般楼盘精装修的成本在2000元—3000元/平方米，而绿色科技项目的精装修成本则在4000元—5000元/平方米。

“因为销售单价略高，去化速度的确慢于普通楼盘。虽然销售速度较慢，但项目仍然可以卖出去；由于我们不追求过快的周转率，所以保证了利润率，在利润方面还是比较满意的。”徐玉告诉时代周报记者。

“由于目前整个房地产行业存在毛利率下滑的压力，在绿色建筑成本没法消化的制约下，如果大规模推广绿色地产，上市房企的财报会更加难看，这必然会抑制房企投入绿色建筑的热情。”朱一鸣表示，虽然国家相关部门出台了关于绿色建筑的实施意见，并且成立了碳排放交易所鼓励企业节能减排，但实质性的优惠政策不多。要真正推广绿色地产，国家出台土地与税费优惠的配套政策已经刻不容缓。