黄其森：调控不能僵化 建言自住型商品房适时退出
“2015年的市场肯定要比2014年要好。”时隔一年，当泰禾集团董事长黄其森再次以全国政协委员的身份坐在记者面前时，他的神情比去年轻松不少。
基于这样的行业判断，去年提出自住型商品房应在全国推行的黄其森，今年带来的则是建议放松总价千万以上豪宅限购、自住型商品房可适时退出等一系列“宽松”提案。
“随着房价的走缓，一线城市土地价格不断攀升，开发商只能往高端做，限购松绑是豪宅的出口，也是土地拍卖的出口。”黄其森坦言，“同时，自住型商品房政策 价格优势正在不断减弱，导致弃购现象大量增加。加之规划与户型设计的瑕疵、地段偏远、配套不足、未来出售的种种限制等问题，让自住房原本优势的吸引力大幅 下降。”
“豪宅不做也要做”
泰禾集团此前以“黑马”之势，在北京、上海等土地市场上高歌猛进，但其地产业务一直专注高端市场。在黄其森看来，改善性住房需求的释放是个长期过程，中国的房地产市场依然大有作为。
“我们还是要对房地产有信心，去年房地产的销售数据是七八万亿，这个规模还是很大的，目前来说没有哪个行业能替代。”黄其森指出。
黄其森去年就曾建议，放宽对可售商品房预售价格的管制，允许开发商自主定价，并适时解除对高端楼盘的限购，如此既促进商品流通、满足市场需求，又增加政府税收。
“总价1000万以上，是个门槛，不是普通消费者能承受的，这几年北京每年顶多消化两三千套，所以可以适当考虑放开。”黄其森说。
此前曾有业内人士建议，北京应取消单价5万元以上商品房的限购，给“北上广深”等城市的限购政策松松土。但在黄其森看来，以总价为标准更为恰当。他表示， 像北京这类城市，近年来也建了不少小户型，如五六十平方米的，5万元的单价，折合总价是300余万元，也是有不少需求的。
“另一个重要原因是，目前北京市政府拍卖的土地楼面价动辄每平米三五万元，开发商只能往高端做，豪宅不做也要做，豪宅化或被豪宅化将是较为普遍的现象。限购松绑，是豪宅销售的出口，也是今后土地拍卖的出口。”黄其森说。
同时，黄其森还建议自住型商品房适时退出。他指出，北京自住型商品房的推出，旨在解决夹心层的住房问题，目前来看，平抑整体房价达到了预期效果。此外，调控不能僵化，要动态调控、适度调控、适时调控。
“一方面，我认为应该异地配建保障房，政府可以划出更优质的地块进行专项建设，也可以在拍卖环节中，达到土地价格设限时，竞拍配建保障房的专项资金，政府 收集，专款专用，对外公开。”黄其森建议，目前开发商取地模式是达到土地价格高限时，竞拍配建各类保障房或自住型商品房面积，但同一地块上有高端住宅也有 保障性住宅，不利于开发商提升高端商品房的产品品质和服务管理。
黄其森认为，由于政府强制性规定保障房用地的比例，在一定程度上造成商品房用地的紧缺。如北京宣布每年供地一半以上都用于保障房、自住型商品房，这样众多开发商争取有限的稀缺商品房用地资源，势必推高地价，进而推高项目的市场售价。
黄其森的进与退
知进退，方得长久。在房企转型成为大势所趋之时，黄其森并不跟风。他不跻身房企的足球阵营，也不跟风“互联网思维”，却坚持要用金融思维做房地产。
今年初，泰禾投资的东兴证券成功登陆A股市场，泰禾也因此获得丰厚的回报。不过，在投资东兴证券上迎来的收获，并没有让黄其森和他的泰禾萌生进一步转型甚至是跨界的投资。
“泰禾目前的规模和体量仍然偏小，仍有一定的发展空间，所以泰禾希望继续在房地产业务上做好、做扎实。”黄其森说，“然后再考虑适当地介入房地产的上下游产业，比如金融、医疗等。”
与在投资领域上的审慎态度相似，在地产业务方面，黄其森在选择进入和重点布局的城市上依然保守。
“前两年，很多房企都在三四线城市布局，但泰禾除了福建，就只进入到北京、上海两个一线城市。”黄其森表示，“当时就是感觉到三四线城市太多，土地供应量太大，特别是这些城市的人口也是净流出的，因此库存和去化的压力非常大。”
黄其森告诉记者，从去年开始，泰禾在拿地节奏上已经做出一些调整。2013年泰禾拿地金额近200亿元，去年拿地花费150亿元左右，今年到目前为止一块地都没有拿，泰禾会根据销售的情况来决定拿地的节奏。
同时，黄其森还表示，泰禾未来不会大量持有商业物业，但是会在北京等一线城市寻找一些商业地产的发展机遇。而且至少在未来两三年时间内，也不会选择出海。
“泰禾在福建拥有5、6个商业综合体，商业做得很好，但是泰禾还是有一定的判断底线，因为大量持有商业物业会影响现金流，现在泰禾持有的商业物业基本上都会产生净利润。”黄其森说，泰禾的主流市场仍然在国内、在住宅，泰禾的策略是深耕市场。
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