买房需警惕一房两卖、虚假宣传、虚假承诺等陷阱

　　在房屋交易中，繁琐的选房、签订合同以及交付使用等各个环节受到各类因素的影响，给购房者设下了种种陷阱，一不留神，购房者的利益就会受损。值此3·15消费者权益日到来之际，本刊将一手房销售过程中常见却又容易被忽视的陷阱为大家一一揭晓，让消费者做到购房前心中有数，购房时有章可循，购房后有法可依。

　　预售手续

　　案例：某开发商先 后将同一房屋卖与王某和李某，先买房的王某已经实际使用该房屋，后买房的李某办理了房产证，由此一房两卖引发了一场购房纠纷。

　　案例：某开发商先后将同一房屋卖与王某和李某，先买房的王某已经实际使用该房屋，后买房的李某办理了房产证，由此一房两卖引发了一场购房纠纷。

　　支招：这个案例是典型的

　　一房两卖，要想避免开发商会一房两卖，购房者在购房后应及时办理预售手续。因为如果一个购房者签订商品房预售合同后办理了登记备案手续，便获得了对抗第三人的效力，如果开发商将预售给购房者的商品房再次出售，其后一预售合同就不能办理登记备案手续，有效地杜绝了开发商“一房两卖”的现象。即使出现“一房两卖”的情况，购房者也可根据登记备案的合同优先取得该房屋，而第三人只能根据合同追究开发商的违约责任。

　　虚假宣传

　　案例：市民王女士前年为了方便孩子上学，打算购买一套学区房，在众多的楼盘中，王女士被某楼盘的广告所吸引，广告中承诺该小区属于某学校学区，可享受优质教学资源。然而，当王女士入住后才发现，所谓属于某学校学区，只是离该校近一点，而并非真正意义上的学区房。

　　支招：消费者在买房前的

　　第一手资料往往是项目广告。表面上看，所谓宣传失真是消费者和开发商之间信息不对称，造成双方之间的误解，而背后却隐藏着开发商过于失真的营销包装，严重误导消费者，这是涉嫌违反法律法规。消费者在购房时，要理性看待房地产广告，它只能作为一种参考资料，不要盲信盲从。购房者应到实地进行查看，同时要保留广告单、楼花等宣传资料，日后开发商若不兑现，这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。

　　缴纳诚意金

　　案例：“即日起缴1万元，开盘时可抵3万元房款”，这是公交车上某楼盘的广告信息。所谓“1万抵3万”，其实是房产商承诺接受意向客户1万元“诚意金”，到正式买房交易的时候，已经支付的1万元钱可以当作3万元钱来支付房款。

　　支招：诚意金是开发商取得《商品房预售许可证》之前向客户收取的资金。其实，在商品房买卖合同中并无诚意金一说。从法律意义上说，开发商向消费者收取诚意金是一种违法行为。但是，大家认为缴纳诚意金换购房折扣划得来。然而，这种折扣没有任何实际意义。甚至，折扣价比原价还要高。据了解，诚意金缴纳比例是销售定价的重要依据。在操作上，开发商从缴纳诚意金到正式销售有时间差，而这为开发商提供了操作空间。

　　捂盘惜售

　　案例：为了买房，小张经常会去各楼盘转转，看看有没合适的房源。但常常会遇到这种现象：明明是刚开盘不久的楼盘，而大部分楼层好、户型好、朝向好的房子已经被抢购一空，剩下的尾房要么楼层太高，要么户型太差，而等到了旺季的时候，该楼盘又开始推出众多各方面都好的房源大肆叫卖。

　　支招：开发商用捂盘惜

　　售的办法使利润最大化的花招早已存在。“捂盘惜售”从字面意思理解，应该是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”。实现销售是开发商的最终目的，但是选择何时销售则是开发商的一个销售手段，捂盘惜售所反映的本质是开发商对销售时机和推售节奏的选择。但被动的是，消费者遇到捂盘行为往往束手无策，只能坐看房价上涨。

　　虚假承诺

　　案例：两年前，丁女士在某小区购买了一套住宅，在购买时开发商承诺一年内小区配套的幼儿园也会随之交付使用，然而到目前为止，不但没有见着幼儿园的影，就连当初规划的幼儿园用地也被开发成住宅楼。

　　支招：许多购房者在购买

　　之初都会听到开发商的各类承诺以及广告宣传，比如小区的配套设施如何高大上，小区的教育资源如何丰富。然而等了好几年也没见到当初开发商所说的高大上的配套设施。针对这类案例，专业人士建议购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。

　　本报记者 黄莹

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