江西恒大项目调研
尽管一二线城市房价更稳定、市场需求更强烈，但是长期耕耘于二三四线城市的恒大地产依然向老战场进军不止。
作为恒大地产全国战略布局重要一步的恒大地产集团南昌公司，经过数年的发展，在立足南昌的基础上辐射江西，成功布局南昌、景德镇、新余、鹰潭、九江、吉安等多个城市，现拥有南昌恒大绿洲、南昌恒大名都、南昌恒大帝景、南昌恒大城、新余恒大雅苑、新余恒大城、景德镇恒大名都、鹰潭恒大绿洲、九江恒大御景、吉安恒大帝景等十个地产项目。
《中国房地产金融》近日也实地到访了南昌、鹰潭等地，一探恒大地产在当地开发的项目，并深入了解其在三四线城市的发展轨迹。
恒大地产布局江西
从2012年开始，恒大地产开始将战略布局大幅向二线城市转移。2011年，恒大地产新增土地储备有61%在三四线城市，其余都在二线城市，一线城市没有新增项目；而到2012年，恒大地产71%的新增土地储备在二线城市，三四线城市只有28%，一线城市广州新增了1个项目。很明显，恒大地产的区域布局开始“逆流而上”，不断强化二线城市的比重，并择机在一线城市落子。
不过，随着城镇化的推进，三四线蕴含着巨大的发展空间。尽管一二线城市房价更稳定、市场需求更强烈，但是长期耕耘于二三四线城市的恒大地产依然向老战场进军不止。
公开资料显示，恒大地产在2009年进入南昌市场，开发了南昌恒大绿洲，以及正在开发建设占地1300亩的恒大象湖新城项目（南昌县象湖新城金沙二路），作为恒大来江西第一个项目的南昌恒大绿洲销售成绩不错，首次开盘吸金2.3亿元。2011年，南昌恒大绿洲更是以销售金额、销售面积、销售套数三项指标全部第一的销售业绩，加冕南昌楼市“三冠王”。随后的恒大名都、恒大城等项目也相继跟进实现热销。
在南昌扎稳脚后，恒大地产逐步布局江西地市。2010年恒大在新余高新大道北侧、春龙国际大酒店西侧拿下占地面积为306亩的地块，开发了新余恒大雅苑；在景德镇开发占地面积为283.17亩的恒大名都；以及2011年，在鹰潭花费6亿元拿下信江新区鹰东连接线以南、纬一路以北地块，开发建设鹰潭·恒大绿洲。
从地区布局上来看，恒大地产首先进入省城南昌，然后逐步江西地市，从恒大地产项目所在江西南昌、景德镇、鹰潭、新余四地来看，均为鄱阳湖生态经济发展区。在地市的地理项目布局上看，均同于恒大在南昌乃至全国的布局策略，选择在城乡结合部，城市待开发区域。产品上，也是精装高层中端及中高端住宅产品。
在成功的战略运营布局下，恒大南昌公司营销业绩取得了长足的进步。2011全年销售额11.95亿。2012年，南昌公司全年实现销售额42亿元，销售面积71万平方米，销售金额、销售面积、在建面积、销售额增长率等多项核心数据指标在南昌位列前茅。到了2013年，恒大南昌公司更是全年销售额突破51亿。
有长期观察恒大南昌公司的人士指出，恒大在南昌的所有项目都是“园林实景+准现楼+精装修”的发售模式，并成功把这种模式复制到了全省。
“这种‘克隆’布局还是非常明智的。毕竟各线城市的经济支撑力、人口吸纳力和市场消化力不同，当前的市场成熟度和未来的发展空间也十分不对称，如能在不同城市中寻找与自身的实力、定位匹配度高的城市进行深耕，能有效降低政策调控、市场周期变化带来的风险。”上述人士表示，由此看来，在城市布局的全面把控方面，恒大地产可谓是十分“老练”。
恒大鹰潭再落一子
鹰潭恒大绿洲就是恒大地产对其南昌项目恒大绿洲的“克隆”。
据《中国房地产金融》多方查询资料得知，恒大地产鹰潭有限公司于2011年2月21日设立，注册资本29278.92万元，其中恒大地产集团（南昌）有限公司公司以货币形式出资29278.92万元，占公司100%的股权。公司是为鹰潭恒大绿洲项目专门设立的项目公司。
资料显示，鹰潭恒大绿洲项目土地由恒大地产鹰潭有限公司于2011年1月21日招拍挂获得。项目总占地面积32.52万平方米（487.78亩），总建筑面积96.61万平方米，容积率2.6；预计销售收入498039.47万元，利润144318.57万元。鹰潭恒大绿洲项目共分六期，其中一期项目开发82.73亩，于2011年11月13日首次开盘，开盘当天劲销4.2亿元。
鹰潭恒大绿洲项目位于鹰潭市信江新区滨江东路8号（鹰东大桥南侧），是恒大地产集团在鹰潭投资的首个大型住宅社区。项目采用环绕式建筑布局，遵循大环境、大景观的设计原则，形成低建筑密度，超宽建筑间距，超大绿化率。小区紧邻信江，总体规划34栋住宅单体，社区内部配套设有：约20000平米运动中心（内含室内恒温泳池、室内篮球馆、网球馆、健身房、滑冰场等）、约5100平米综合楼、约11000平米恒大剧场及幼儿园。
鹰潭恒大绿洲项目现场销售人员告诉《中国房地产金融》，鹰潭恒大绿洲共有6800户，已经入住了有500户居民，目前在售的是项目六期，21、24、25号三栋楼，幼儿园、中小学都已经封顶，预计在2015年底交付；户型有85和130平方米两种，销售均价为5500元/平方米，精装修，标准为每平方米1000多元，除了一楼因为层高有4米是毛胚出售。
据了解，鹰潭恒大绿洲一期开盘时价格为4900元/平方米，中间销售期根据户型、位置不一样，最高也有卖到5800-6000元/平方米。
“恒大因为利润率比较低，走地是‘民生地产’路线，所以走量走地很快。”上述销售人员表示，2014年鹰潭恒大绿洲以1262套的销量绝对冠领鹰潭，自2011年开盘以来3年成交4300余套。“2014年鹰潭市所有楼盘可能只抵得上一个恒大绿洲，有人开玩笑说，鹰潭只有两个楼盘在卖，一个恒大绿洲，一个是其他楼盘。”
《中国房地产金融》还了解到，鹰潭恒大绿洲项目在2013年3月8号时，还由中融信托为其发行过一款“中融-鹰潭恒大绿洲集合资金信托计划”，信托规模1.4亿元，期限24个月，第一还款来源为鹰潭恒大绿洲四五六期项目自身产生的现金流，第二还款来源为恒大集团。
值得一提的是，2014年12月19日，恒大地产又在鹰潭斩获一幅地块。该地块编号为DLA2014053-3，为城镇住宅用地，位于鹰潭市信江新区纬一路以南、纬二路以北，地块面积96706.2平方米，规划容积率为1.0-1.8。据了解，这是恒大地产继鹰潭恒大绿洲之后，进军鹰潭信江新区的第二宗地块。
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