济南房源未见大幅增加 二手房市场“反预期”
《不动产登记暂行条例》实施后，有人预测，房叔、房姐等拥有多套房产的人可能会抛售。同时，房产税开征提上日程，手里握有多套房产的投资者可能会急于出手。加之央行再次降息，不少人判断春节后二手房市场将呈现火爆景象。但记者走访发现，济南市场新增二手房源并不多，政策对房价影响也不明显。
【淡定】房源暂未大幅增加
相比一手房市场，不动产登记似乎对二手房市场的心理影响更大。近段时间以来，有关不动产登记引发不少城市出现二手房集中放量，尤其是大户型二手房抛售的传言不断。但记者走访济南多家房产中介了解到，二手房市场颇为淡定，并未出现业主集中抛售的情况。
“没有人来问不动产登记政策，更没有市民想把房子一下子便宜卖掉。”在经七纬一路的美巢置业，店长刘娟告诉记者，春节后店里生意一直不错，尤其进入3月以来，销量还出现了小高峰。“降息利好因素比较明显，买房人每月能少还点贷款。”刘娟说，这也带动了二手房销量。
历下区、天桥区等多家房产中介工作人员均表示，二手房挂牌数量较春节前略有上涨，但数量基本在正常范围内波动，暂未出现明显的增长。
“虽说不动产登记条例在济南试点，但目前还没建立完善的登记体系，至于征不征税、何时征税都是未知数，所以不少人仍在观望。”历下区21世纪不动产金姓工作人员告诉记者，如果没有其他更好的投资渠道，手中有房的业主更倾向于保留房子，尤其是交通方便、位置优越、配套齐全的学区房更是惜售。
【观望】房价基本没大变
“买到中意的二手房纯粹是碰运气。”据历下区燕子山路诺达房产某店员介绍，二手房买主多是刚需族，要么为孩子上学，要么为工作调动，只要价格、位置合适，立马就买，不会过多考虑交不交税、房价还会不会降。有时候只是稍微一犹豫，想等一等，回头看好的房子就卖掉了。该店员说，二环以内学区房尤其抢手。
在天桥区水屯北路的21世纪不动产，一位吕姓工作人员告诉记者，和往年不同，今年春节后有些房主报价不但没涨，甚至还低于市场价。“天桥的二手房源不像市中、历下有好的学区房，价格相对较低。买主多以刚需族或想在济南落户的农村务工人员为主。”
而在位于历下区山大南路与历山路交叉口的21世纪不动产，一位金姓工作人员也表示，二手房销量比春节前稍大，但变化不大。“目前，卖房子的少，买房子的多。”他告诉记者，历下区二手房市场价格较为稳定，基本没多大变化。银行降息后，公积金、商贷利率下调，受房源限制，不少买房人仍在观望。
【纠结】手有余房卖是不卖?
不动产登记在济南暂未实施，虽然目前对济南二手房市场影响不大，但部分手中有房产，一直持观望态度的市民仍然不知该如何配置。
“2013年，我在凤歧路附近购置了一套120平方米的三居室，南北通透，楼层也好，而且是历城二中的学区房，孩子都在上大学，这套房子一时半会用不上。”市民程女士的担心是，不动产登记实施后可能就会征收房产税，她正犹豫要不要将房子卖掉。
对此，山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，如果有更好的投资渠道，可以考虑现在抛售。他认为，房地产已经不是最好的投资渠道。随着股权制度、金融制度的改革，老百姓会有更多的投资渠道和更好的投资环境，社会资本参与民生盈利的机会也会增加。但若没有好的投资渠道，保留也无妨。因为眼下并非出售的最好时机，一来获利空间不会太大，二来房子未过5年，营业税较高。未来随着配套逐渐成熟，小区入住率提高，房价也会有上升空间。
对于市中心好地段的房子，李铁岗建议暂不抛售。“这些地方，无论地段还是配套都是稀缺资源，完全不必担心房子贬值。即便房产税开征，也可提高租金来弥补损失，对投资收益影响不大。”
二手房交易营业税政策变迁史
1999年8月1日起超过1年的普通住宅，免征营业税;不足1年的普通住宅，按销售价与购入原价差额计征。
2005年6月1日起不足2年的住房，按销售全额征收营业税;超过2年(含2年)的普通住房，免征营业税。超过2年(含2年)的非普通住房，按售价减购入价的差额征税。
2006年6月1日起不足5年的住房，全额征收营业税;超过5年(含5年)的普通住房，免征营业税;超过5年(含5年)的非普通住房，按售价减去购房价的差额征税。
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