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审个美花对钱你的房子才好租

https://www.biud.com.cn 2011年07月22日15:36 家居装修知识网

曾小姐一套80平方米的房子，通过不贵但精心的装修，以1300元/月的租金委托给中介，求租者络绎不绝。几乎是同样的位置，140平方米的套三，房主粗枝大叶装修一番，以1300元/月的价格出租，挂了两个月都没租出去。装修和收租，到底是什么样的关系？准备将房子装修一下出租的“包租婆”们看过来，出租房其实也是一种考手艺的投资。有一句话说“舍不得孩子套不着狼”———不装修就出租，可能几个月都租不出去，但是你花大价钱装修一番，也不见得立刻就能租个好价钱，因为有另一句话是“花钱打水漂”。
新建楼盘
有品位的简洁风格更好租
成都商报记者先走访了武侯大道附近的中介，2.5环～3环之间套二房租价格为900～1000元左右，环境不错的新修小区租金价格可高出200~500元。银世耀地中介王敏介绍说，她手里有几套中华名园的出租房源。说起装修对租金的影响，她举例说，在同一个地段同一个楼盘，中华名园套二的清水房问都没人问。而修
得很漂亮的一家，即使一个沙发都没摆，开价1300元/月，还有很多人抢着租。曾有客户看上一套装修得很漂亮，带家具家电的套二，每月租金2300元！比别家贵上一倍！
案例一：这样的房子抢着租
人人抢着租的房子是什么样子？成都商报记者在中介的带领下，参观了曾女士的家。
顺着电梯上14楼，门一打开，一个明亮的客厅出现在眼前，地上铺着木纹细腻的强化木地板。视线向周围扫射，墙壁刷的是柠檬黄色的乳胶漆，非常温馨。厨房采光同样很好，橱柜上抽油烟机、炉盘用的也是耳熟能详的牌子，塑料薄膜都还没撕掉。卫生间的装修丝毫不马虎，用的是品牌马桶。82平方米的房子装修下来，曾小姐总共花费两万多元，大头用在了厨房和卫生间上。
“这套房子我打算过几年住，这中间不如就装修一下租出去。” 曾小姐说，“当时我就在考虑，如果装得太差，到时候我住进来还要重装一次，而且还没有租相！我之所以用强化木地板，就是它很好打整，又比地砖显档次，最关键的是，我打听到，木地板的拆装成本是最低的，要换的话可以直接拆掉。”
中介王小姐透露，曾女士上个月刚把出租房源挂出来，就有一位老外来看房，指明必须要带抽水马桶的房子。中介把房源梳理一番，发现只有曾女士一间出租房符合条件，老外对曾女士家的装修非常满意，最后因为这个楼盘一侧靠近铁路，才放弃了。
现在曾女士每隔两天就接到一个求租电话，周末能接到好几个。她也开始挑剔起来，带小孩的不租，几个学生娃娃一起的不租，弄得中介都有点不耐烦了。
案例二：装修出问题吓跑租客
同样一个楼盘，140平方米的套三。中介把房子的资料和图片在电脑上展示给记者看：房东把卫生间的墙和所有房间地面铺上白砖，厨房用水泥和砖砌了一个操作台。整个房间给人的感觉非常简陋。更失分的是，房东舍不得花钱打扫卫生，水泥砂浆的袋子和一些垃圾随意堆放在其中一个卧室里，整个屋子灰扑扑的感觉，像是还没装修完工的工地。
中介说，这套房子是楼盘里最先挂出来出租的，现在都没租出去。中介也劝房东增加点投入，起码刷道乳胶漆，最好再装个热水器，这样才好租。房东也很冒火，认为1300元的价格比三环外的房子都相因了，哪儿还有那么多要求嘛。
成都商报记者在会展中心所在的金沙路也见到一套140平方米的单位宿舍房，装修带家具家电，房东只开价1200元。不过中介告诉记者，这套房子虽然没住几年，但房东当初装修很不过关，厕所水管漏水修了几次都修不彻底。“面盆水管漏水，马桶的水管也漏，马桶还是坏的！这种情况只有房东请人来把砖敲了，花钱重新做卫生间的装修。但是他们自己不想出钱，想喊租客出钱，还说是租客整烂的！”所以以前的租客只有搬走，现在是怎么都租不出去了。
成熟社区
避免装得高不成低不就
何呢？像中央花园、青羊小区这些成熟度很高的社区，房东老早前就对房子
进行了装修，现在出租出来，很多还带家具和家电，租客可以立刻入住。再加上这些房子当时售价不高，房东可以忍受相对较低的租金，因此这些出租屋占出租市场很大份额。
案例一：清水房，一月700元没人租
在一些成熟度很高的社区里，时不时也能看到清水房出租的中介广告。成都商报记者看了一套中央花园82平方米待租的清水房。钥匙把门捅开，窗外光线很刺眼，房子却黑黑的，中介职员在墙上摸了好几下，才把悬在厅顶的灯泡点亮。顺着地面水泥的纹路看过去，进门右手边是厕所的位置。不晓得是不是楼上防水没做好，厕所里面居然还有水渍，几根管子从水里支出来，应该是预留便池和洗手台的管道。记者很纳闷，这个房子根本就是毛坯房，连个上厕所的地方都没有，有谁会租下它？
中介解释说，房主主要考虑投资，挂在中介主要想卖，因此租不租得出去就无所谓了。这周围倒是有人租清水房住，一般是农民工朋友合租，入住前就请前面街边摊的师傅来安龙头和蹲便，简单弄一下。“但是片区环境越来越好了，周边几个大楼盘交房以后，这个楼盘的价格也带起来了，原来月租500元，现在我们涨成700元，他们（农民工朋友）肯定不愿意租在这里，一般租在三环路外。”
清水房租客并不少，有一些客户租房子办公带自住，往往更愿意选择租用
清水房。因为清水房租金一般比简单装修过的出租房低上一半。以水碾河片区来说，套二清水房租金600左右，装修过的房子一般要1200。这样算下来，租清水
房简单装修后入住，一年下来省7200元，五年下来就能省下3.6万。而简单装修一下，无论如何也花不了三万多块钱。
不过问题又出现了，要是租客出钱装修没多久，业主就要求收回房产，租客就会蒙受损失，必然产生纠纷。富房不动产武成店的店员介绍，他们采用一次签订五年合同的办法约束业主，实际操作情况是，业主很欢迎长期租客，续约的不在少数。
对一些买房投资的人来说，买房的目的就是等升值，因此没有装修打算。但地产经纪人田先生认为，他接触的大部分投资者都不会在一两年内卖出房产，对于一些贷款买房的投资者，还不如趁这几年时间把房子租出去，减轻还贷压力。一个中介手里往往有清水房和简装房两种房源，其中清水房是最难租出去的。如果您有清水房出租，面对的要么是自行装修入住的商用租客，要么就是对居住环境不那么在意的农民工朋友，这两类租客对价格都相当敏感，有时候每月多一百块钱，租客都觉得不划算。
案例二：140平方米豪装房，也没人租
房产经纪人宋先生告诉成都商报记者，他所在的财大片区主要出租房源来自财大周边、清江路、牧电路，其中套一最好租。简单装修的套一老房，能租到700～800元，电器家具全带的能租到1000元！新修好的电梯公寓，租金能再高200元。套二能租到900～1000元，装修较好的套二，宋先生的中介公司曾经租出过一套，月租金达到1600元。
“但是这种老社区，最怕那种高不成低不就的！那种房源，我们拿到手里几个月都没人问。曾经有个客户拿一个顶楼、140平米的房子要租，精装修。我们跑去看，欧式风格装修，柱子上还有浮雕的！客厅挂一幅很漂亮的油画！带液晶电视和三个空调。这么巴适的房子，挂3000元没人问，降成2000元还是没人租，再
往下降，房东宁愿不出租。”宋先生说，“多层的顶楼本来就不好租，加上他又是大户型，一套三。同样的房子拿到电子科大周围可能都有人要，两个学生一间房，可以住六个人。但是财大是女生多，出来租房子住的很少！”由此可见，考察片区寻租人群，是出租前的必修课。
新盘出租装修请注意：清水房很难租得满意
新盘的出租房，在装修前不妨先打听区域租金价格，考虑未来几年会不会
收回自住，合理安排装修价格。装修尽量保证施工质量，避免未来重复劳动。即使是简装，也要满足现代人最简单的生活需要，比如洗澡方便，保证基本卫生条件，能开火做饭。租房前请专人把房间打扫干净，更有租相！现在不少装饰公司推出了针对出租房的套餐基装服务，不妨打听看看。
成熟小区出租装修请注意：装修上的细节会吸引租客
成熟小区的出租房，一般都进行过基础装修，而且房源很多。你和你的竞争对手实力相当，房租价格随装修好坏、新旧程度有轻微差异。房东切忌图豪华、图齐全，把不适合出租的户型花大价钱包装出来，成为“高不成低不就”的典型。地段一般的清水房，只能针对低端市场，租金切莫求高。即使是地段较好，清水房的租客对价格也很敏感。