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土地市场冰火两重天开发商一二线抢地

https://www.biud.com.cn 2015年03月18日07:51 家居装修知识网

三四线城市趋冷，一二线城市开发商仍抢地。2015年1-2月，全国开发商土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，同比下降30.2%。

各级地方政府正在面临房地产企业购地欲望和面积日益减少的压力，这将“土地财政”逼入窘境。

财政部发布的数据显示，2015年1至2月，受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入4553亿元，同比减少2579亿元，下降36.2%。截至目前，3月份土地市场仍未明显启动。

与之相比的数据是，2014年一季度土地出让金达1.08万亿元，增长了40.3%。

2014年土地出让金收入虽仍达到4.2万亿，但增幅相比2013年已经大幅缩小。财政部报告预计，2015年土地出让金将出现下降，至4万亿以下。

就购地主体而言，开发商全面回归一二线城市，“抛弃”三四线城市的趋势。21世纪经济报道记者调查了解，曾下沉到三四线城市的保利地产，已在其2015年规划中明确提出全面回归一二线城市。这已经成为主流房业的共识。

土地出让收入持续下滑

财政部的数据显示，1-2月，全国土地出让金收入下降36.2%。

另根据国家统计局数据，2015年1-2月，全国开发商土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，同比下降30.2%。

3月上旬，一线城市土地受春节假期影响暂停，总成交59.8亿，20大房企一线拿地仅5亿；

全国范围内，根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2015年3月9日至2015年3月15日，本周监测的40个主要城市土地推出量环比增加24%，成交量环比增加205%，出让金环比增加49%。其中，16个城市无土地推出，15个城市无土地成交。

美联物业全国研究中心认为，随着春节影响消退，上周地市已明显复苏。而从两会对房地产市场定调来看，今年楼市将以“稳”为主基调，政策或整体偏松。加之3月 1日二次降息比之前的降准对市场更具影响力，楼市将迎快速回暖期，预测地市有望随楼市回暖，3月下旬土地成交量或将走高。

尽管如此，全年土地出让金收入仍不容乐观。事实上，从2014年一季度以来，土地出让金收入便一直在下降。

土地出让金收入在2013年首次突破4万亿元，达41250亿元，增长44.6%。到2014年，全年国有土地使用权出让收入42606亿元，同比仅增3.2%。虽然仍维持在4万亿元高位，但增幅已大幅缩小。

这是一个递减的过程。2014年一季度，土地出让金增长高达1.08万亿元，同比增长高达40.3%。但从二季度开始，土地出让金增速开始放缓。上半年 1-6月土地出让金增长回落至26.3%，1-9月增速回落至16.6%。而到了四季度，土地出让金下滑2448亿元，同比增速为-17.8%。

2014 年增速放缓，2015年或将实质性下降。根据3月17日财政部《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告》，在 2015年政府性基金预算中，“地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%。其中，国有土地使用权出让收入39452亿元，下降 4.7%。”

从开发商角度来看，从去年开始，房地产土地购置面积已经开始下降。国家统计局数据显示，2014年全年全国土地购置面积3.34亿平方米，同比下降14.0%。

诸多开发商人士表示，对于购地城市的结构性调整，加之目前的库存高企，大家首要任务都是去库存，拿地偏谨慎，是导致全国土地出让金出现下滑的原因。

开发商一二线抢地

2007年以后，以最大地主碧桂园及恒大为风向标，中国开发商曾开启了一轮进军三四线城市的运动，一直持续到2012年左右。

但到了2013年，开发商们发现三四线“卖不动”了，许多城市开始过剩。这一年，保利、恒大、佳兆业等开始大幅转舵，回归一二线城市。

瑞银证券测算，2014年开发商一致看好一线城市房地产市场，导致一线城市住宅出让金同比上升26%，成交面积下滑19%，成交楼板均价大涨55%。反观二三线城市住宅土地出让金及成交面积均大幅下滑。

到 2015年，这一迹象更加明显。“受行业季节性影响，2月份全国大多数城市土地成交环比持续收窄。但从热点地块来看，北京七家镇、上海颛桥、武汉金银湖街、郑州惠济天河路东等优质宅地仍然拍出了高溢价，春节的到来虽然让国土局放慢了推地节奏，但对于人口导入优势显著的一、二线城市，房企拿地热情依然高涨。”

大型开发商以保利地产为例，2015年1-2月，保利地产在土地市场新获得6个项目，新增规划面积144万平米，总地价32亿元；平均楼面地价2,212元/平米，重点补充了成都、佛山和太原三地土地储备，拿地仍偏谨慎；中银国际分析师田世欣指出，保利今年投资将全面回归一二线，辅以少量三四线城市土地。

富力地产董事长李思廉表示，富力未来的业务重点更集中于一线和二线城市。预期今年将不会参与太多土地收购项目，如有十分合适的土地收购机会，亦只限于考虑北京和广州等一线城市。此外，集团的优势之一，是其在旧城改造项目的丰富经验，旧城改造将是今年开发计划中优先考虑的项目。

作为中型开发商的一员，旭辉集团董事长林中表示，今年买地上半年比下半年好，旭辉在上半年买地的力度预计会比较大。而中国未来房地产利好是在特大型城市、大型城市，旭辉不会去小城市买地。

曾被称为三四线城市地主的碧桂园，总裁莫斌向记者表示，公司近年来加大了一二线城市及周边地块的投入，这类项目一般体量较大，有完善的配套设施，开发周期为 5到10年，通过优越的性价比吸引大城市的首次置业和改善性需求及度假需求；而三四线城市则倾向于体量较小的项目，开发周期2到3年，以中小城市的本地首次置业和改善性需求为主。

2014年，碧桂园销售前十大城市分别为广州、佛山、惠州、沈阳、江门、兰州、梅州、东莞、镇江及南通。一二线城市的占比已达一半。

数据显示，截至3月16日，销售额排名前20的上市房企，年内在一二线城市拿地比例创历史纪录，占比高达92.5%，历史首次突破9成。其中在一线城市拿地高达62.5%，这一比例也是历史最高，相比2014年的38.8%，上涨比例超过25个百分点。

与此同时，一二线城市特别是一线城市地价并未下降，让包括万科、保利在内的开发商无从下手。保利地产董秘黄海表示困惑，“（一线）有机会大家就猛干。抢到地就是‘靠胆子’。”