中国版WeWork现状调查:挂创业“羊头”卖地产“狗肉”
前不久，国务院总理李克强全国两会上在回答中外记者提问时透露，将出台更多措施来推动“大众创业、万众创新”。在政府为市场清障搭台的同时，市场早已开 始行动。在房地产界，3月初万科原高级副总裁毛大庆辞职创业事件，使“中国版WeWork”及其商业模式一夜间吸引无数眼球。
据《每日经济新闻》记者了解，其实中国版WeWork早在几年前就已有落地，那么其现实生存状态如何？这类企业究竟靠什么来盈利？在这一平台上，创业企业与天使投资们又是如何考量？这一模式能否给高空置率的写字楼市场带来希望？
由于互联网经济和创意产业的风行，大量创业者需要价格低廉、品质有保证又有浓郁创业氛围的办公场所，这在某种程度上促成了“中国版WeWork”的兴起，比如SOHO 3Q、蜂巢办公空间、世鳌国际等等。
SOHO中国董事长潘石屹曾表示，虽然自己不会设立风投基金，但是会邀请天使基金进入SOHO 3Q。蜂巢CEO张鹏则表示，公司会提供金融服务支援， 旗下有金融合作伙伴，不仅会提供办公空间，也要做企业孵化器。还比如瑞安房地产在上海杨浦区开发的“创智天地”，也与天使投资合作,同时这里活跃着宽带资 本、农天资本、遨问投资、大学生创业基金、快创营等投资机构。
但是，上海一家产业园的副总告诉《每日经济新闻》记者，目前所谓的“孵化器”或者“天使基金”其实都不挣钱，真正挣钱的还是房地产。开发商引进天使基金的目的，还是为了吸引租客，并能争取一部分产业支持政策。
上述说法多少为中国版WeWork的未来投下一丝阴影。虽然中国版WeWork客观上能够增加写字楼的租赁需求，但其“挂羊头卖狗肉”的运营方式似曾相识，让人联想起类似的旅游地产、养老地产等概念，能够走多远还是一个未知数。
对创业者来说 高昂的租金戳中了“痛点”
《每日经济新闻》记者了解到，与传统的创业孵化园相比，目前服务式办公空间对入驻客户的准入门槛较低，基本上只要能提供合法的身份证明并及时交付租金，任何个人或者团队都可以进场办公，并享受所有的公共服务。
上海一家孵化园的负责人在接受采访时表示，这种针对个人的办公租赁，打破了传统思维束缚，使商业地产有了更多潜在客户；但是较低的入驻门槛也令租户层次和质量良莠不齐，其中真正的创业团队数量可能比较有限。
据了解，服务式办公室的租赁时间普遍较短，SOHO 3Q的最短租期仅为一周，最长也只有12周，蜂巢办公空间的收费也是以月为单位。尽管租期到了可以 续约，手续也不复杂，但如此短暂的租期设置，很明显，其主要的出租对象是那些不需要长期办公的小企业主、本地市场开拓者、办公室暂时紧缺者和过渡时期使用 者等。
不久前，SOHO中国董事长潘石屹曾表示，短租服务的对象不仅仅是创业团队，服装设计师、自由撰稿人等，一切有办公短租需求的人都可以通过网上预约，到SOHO 3Q来办公。
从价格上来说，服务式办公室也要比一般办公楼的租金昂贵。据《每日经济新闻》记者测算，北京望京SOHO(楼盘资料) 建筑面积为5091平方米，共计655个座位，如果满员的话，那么一个工位的单价为18元/平方米/天，而周边写字楼的价格普遍为6~9元/平方米/天。 在蜂巢办公空间徐家汇店，一个工位的价格为4000~7000元/月，一个标准工位面积约为20到30平方米，租金约为6.5~10元/平方米/天，高于 周边办公楼5元/平方米/天。
相对高昂的租金费用对创业团队而言是没有吸引力的，尤其是那些有初期租用需求的创业者，创业成本对他们而 言是一笔不小的开支。一名创业者对《每日经济新闻》记者表示，服务式办公通常提供了很多可以满足他们办公需要的增值服务，但是成本仍然是他们需要操心的主 要因素之一。
协纵国际首席执行官黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时说，有数据显示，目前中国创业者的“痛苦度”远远高于美国。美国创业者实际上是自由职业者，收入稳定，有足够的支付实力，而中国创业者未来的不确定性很大。
WeWork要做的事情，实际上黄立冲几年前就尝试过了，结论是不能做。因为美国的物业租赁价格与其创业者的收入之比跟中国完全不同。比如，加入同一个 会员中心，在美国使用一个月的价格是400~500美元，对美国创业者来说代价不高，在中国也是400~500美元，但却可能是一名创业者一个月或半个月 的工资。
如此看来，中国版WeWork除了手续简便、租期短暂的特质外，高昂的费用才真正戳中了创业者的“痛点”。
对运营商来说 核心目的是增加租金收入
尽管不少服务式办公室的运营商都提出创业概念，并声称开放的办公场所为风投提供了绝佳的观察机会，但是从目前中国版WeWork的运营情况来看，“创业 乐园”一时还很难落地。而传统孵化园的孵化成功率高达85%，这一数字背后，是较高的准入门槛。服务式办公室正是瞅准了这一利基市场，利用门槛较低这一特 质来吸引租户，但是目前仍停留在概念炒作阶段。
上述孵化园的负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“由于很多孵化园是公益性质 的，因此对入驻的创业团队有准入要求，一般会要求他们提供创业计划书，审核评估通过后才可以进驻，并且会定期要求他们汇报创业进展。当企业发展到一定程度 后，为了加大园区企业流转率，他们将会被要求离开孵化园，时间一般在6个月左右，孵化成功率高达85%。”
据了解，这些孵化园很多具有强大背景，他们可以提供与服务式办公室类似的基本服务，也会提供诸如园区企业交流、人事、法律、市场等更多元化的服务，而且这些服务都是免费的，应该说更适合创业者。而中国版WeWork真能成为入驻创业项目的孵化器吗？
黄立冲认为，创业不是假手于人就可以成功制造的，大部分创业都是失败的，只能依靠创业者自己领悟。旁观者只能从大部分“创新想法”中，选择最有可能成功的项目进行投资和引导，并通过分享他们的成功而获利。
黄立冲表示，孵化IT领域企业的想法和概念都很好，但提供的增值服务如何收回成本是大问题。而且，一般企业从成熟到腾飞，正常周期是10年，IT类企业会短些；能指导白手起家创业的人都是稀缺人才；因此，对新创业者盲目提供服务，很可能难以回收成本。
一名业内人士告诉《每日经济新闻》记者，实际上服务式办公室的核心目的仍然是提高商业办公楼的使用效率，增加租金收入。
在价格高昂的商业物业销售困难的情况下，SOHO为了提高办公楼使用效率，将办公楼化整为零后出租并回收资金，这是比较简易便捷的操作方式。而在蜂巢办公空间的网站上，记者看到了一则信息，称若有闲置办公楼的地产商可以联系他们，他们将加以改造后再出租。
上述业内人士认为，中国版WeWork的主要盈利来源为三类：一是工位费，使用办公桌需要支付部分费用；二是会员费，即享受平台资源需要交费；最后，如 果真的有风投“相中”了项目，服务式办公室的运营商可以选择跟投，但此举风险较大。就现状而言，如果办公工位能够充分出租，就已经可以实现盈利。
在毛大庆辞职创办中国版WeWork仅几天之后，就有人以“创客孵化器”概念吸引投资者参与众筹。“采用众筹模式，在北京CBD核心区域的朝外SOHO 购置办公场地，建立‘创客孵化器’物理空间，吸引以数字媒体为代表的文化创意产业（包括但不限于互联网、数字传媒、创意创作、文化传播等）的企业或创业团 队入驻。”
这个众筹项目位于北京CBD核心区域的朝外SOHO，面积为1074平方米。有限合伙总认缴出资额3600万元，须以现金投 资，投资下限180万元，并以180万元递增，上限1080万元，收入来源是租金收入。《每日经济新闻》记者了解到，朝外SOHO的租金水平报价为 7~7.5元/平方米/天，该众筹项目将租金定在6.5~7元/平方米/天。按7元计算，在合伙人不要求使用众筹项目租赁空间的情况下，项目的租金回报率 仅7.62%。
由于朝外SOHO的二手房价格较高，上述投资要比直接买朝外SOHO的二手房更有吸引力。代理朝外SOHO二手房销售的一位中介业务员告诉记者，朝外SOHO二手房单价在3.5万~5万元/平方米之间。
一位熟悉众筹的业内人士表示，这场众筹其实是集资购买朝外SOHO的办公场地，然后出租给创业公司，与“创客孵化器”这个项目的关系不大。
中国的创业经济产业方兴未艾，如何维持源源不断的客源，对运营商是重要命题。如果没有持续稳定的客流，资金回笼就变得异常困难，SOHO 3Q也许可以 依靠潘石屹的“明星效应”吸引客源，但对那些非自有物业的运营商而言，租赁物业的选择、客流的数量将会是重要的风险控制因素。
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