限外令大幅放宽的另一面：境内房地产投资退潮

  限外令大幅放宽，一方面意味着今后外资对国内房地产行业的投资准入门槛将大幅降低；另一方面也意味着中国房地产资产作为投资标的的价值在下降，目前外资看好的，仅限于北京、上海等极少数城市。

  在3月15日的两会总理记者会上，李克强回答外国记者问题时说，中国人到海外买房并没有确切数字，需要评估；同时，中国也欢迎外国人来买房。

  在中国资本大举进入外国投资房地产的同时，中国境内对于外资准入房地产的条款也在放开。就在李克强此次表态前的3月13日，国家发改委和商务部公布最新《外商投资产业指导目录（2015年修订）》（以下简称《目录》），在“限制外商投资产业目录”中，把过去针对外商投资房地产的限制类条款全都删去。

  国浩律师事务所律师邹菁认为，这意味着今后外资对国内房地产行业的投资准入门槛将大幅降低；同时，这也意味着中国房地产资产作为投资标的的价值在下降，目前外资看好的，仅限于北京、上海等极少数城市。

  操作仍需落实

  回顾历年《目录》对于外资进入房地产的限制，对于“土地的成片开发”及“高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”的限制一直在延续，2007年开始为了限制外资通过中介进入炒房领域，增加了对外资进入“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”的限制。

  邹菁指出，上述限制的大背景都是过去十几年里，房地产被投资者视作保值、升值的投资标的进而被炒作，以及国际市场看好人民币持续升值，大量热钱不断涌入等因素共同导致的。这造成了我国房价多年持续性上涨，因此，对于外资进入相关房地产市场进行投资在过去一个阶段时间内的限制一直较为严格。

  2014年以来，中国房地产市场进入了市场自发性的调整，房价大幅上涨不再。在此背景下，放开对外资进入房地产的限制，保证一定量的外资涉足国内房地产市场，对于维持房地产市场的平稳也有积极意义。

  但《目录》的出台就是外商投资房地产全面放松的信号？邹菁认为并非如此。过去诸如《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等针对外资准入房地产的相关规定是否不再适用的问题仍然存在，因《目录》虽是针对外商投资产业政策的纲领性文件，但是从法律效力等级上来说，其性质为部门规章，与上述文件效力平级，彼此不受制约。这对外商投资房地产构成操作上的限制。

  比如，地方商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后（包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等），需要报商务部备案。而商务部对于外商投资房地产的备案流程仍然不够清晰和流畅，有待于进一步下放备案的权限。

  还有，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。商业存在原则限制了一大批拟直接投资取得商品房的外商投资者。

  此外，有关规定显示对2007年6月1日（含）以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不予办理外债签约登记手续。外债额度的取消对于外商投资房地产的利润回报影响重大。

  由于上述限制及当前楼市仍处于去库存通道中，业内人士预计，外资投资境内房地产短期内不会出现火爆的景象。

  双向OR单向？

  与外商投资中国房地产的“悠久历史”相比，中国资本包括机构和个人投资者走出去购买房产的时间不长，但规模增长迅速。

  仲量联行报告指出，2014年中国海外房地产投资比上年激增46%，总额超过165亿美元（约合人民币1030亿元）。投资标的遍布亚洲、欧洲及美洲各大主流城市。

  以万达为例，2014年万达收购了位于马德里、芝加哥、洛杉矶、黄金海岸四个海外项目，再加上2013年的伦敦等项目和近期的悉尼项目，目前万达海外房地产投资总额已达360亿元人民币以上。

  仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏表示，2014年中国宏观调控以及住宅市场低迷，中国开发商及机构投资者通过国际市场的多元化投资以实现持续性增长，并确保长期收益。

  与此同时，外资对中国境内房地产的热情在下降。城市土地学会（ULI）和普华永道联合发布报告显示，中国房地产市场整体面临诸多挑战，投资者对中国大陆的房地产投资热情正在下降，仅余上海和北京等一线城市还受关注。

  在2015年亚洲房地产投资前景前十位排名中，上海和北京仍列其中，但排名都有滑落。上海排名第六位，这是该报告发布九年来上海得分最低的一次，此前四年上海一直位列第二位。而北京则由去年的第八位下降至第十位。

  相对北京和上海，中国大陆其他城市的房地产投资前景大幅后退，例如广州由去年的第六位滑至第20位。而香港的房地产投资前景，则由去年的第18位下滑至第21位。

  城市土地学会北亚区主席、香港置地执行董事周明祖表示，目前，亚洲房地产市场正受到资金富裕的困扰。不管是过去六年间全球央行推行的货币宽松政策还是投资机构的各类资本新渠道，都提供了看似无穷无尽的资金，这些资金几乎流向各个角落和各种物业市场。这个现象正在推高资产价格并进一步压低回报率。

  因此，交易量不断减少，投资级物业进一步短缺，投资者在寻找核心资产的替代品，并退出二线城市。其预计这种趋势将在未来几个月持续下去。

  由此，海内外房地产投资目前似乎更像是中国资本争相出海的单向游戏。

  货币政策和汇率也在发生影响。邹菁指出，在新一届政府上台后，对外开放力度不断加强，治理政策由行政干预转向市场机制，更多地利用经济调控手段。例如央行下调金融机构人民币贷款利息率和存款基准利率，促进实体经济发展，也引导资金走出日益冰冷的房地产市场。国际上人民币汇率也日趋平稳，房地产行业利润率逐年降低，外资热钱进入动力不足。

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