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预料房价稳中有降势能不减

https://www.biud.com.cn 2015年03月19日08:31 家居装修知识网

3月18日，国家统计局发布的数据显示，房价下降的范围进一步扩大，降速也稍有加快。70个大中城市中，新建商品住宅价格指数环比下降的个数扩大为66个；同比下降的个数扩大为69个，另一个持平，无一上涨。36个城市的环比降幅较上月扩大，69个城市的同比降幅较上月扩大。在2015年的头两个月，房价仍然延续着去年的走势。

当前房价持续下跌的根本原因是它此前站得太高了。我们都知道，物体站得高，就具有势能，在重力作用下，它就会向下运动以减少势能。势能会转化为动能，因此，物体即使降到地面也不能停下来。房价下降也会经历这两个阶段，一是由于具有势能而往下降，二是势能消失之后由于惯性而继续下降。这两个阶段，用经济学的概念来说，则分别是回归均衡和超调量。目前房价下降还处在第一个阶段，它站得太高，势能较大。

房价站得太高，我们可以用房价收入比或租售比去衡量，更为直接的观察则是看销量。1-2月份，全国住宅销售面积下降17.8%，降幅比去年扩大了近1倍。这说明，去年房价的那一点下跌，还不足以吸引更多购房者入市。有媒体报道，上周重点城市的住宅成交量环比大幅上涨，显示房地产市场已经在复苏。这个结论是站不住脚的，因为环比上涨中有季节因素。例如，去年3月比2月就是环比大幅上涨，但同比却是下降，全年房地产市场都低迷。

对于开发商来说，比销量下降更不利的消息是到位资金低增长。1-2月份，房地产开发企业到位资金同比仅增长1.6%。他们不再那么财大气粗了，在买地方面谨慎了很多，1-2月份土地购置面积同比下降了31.7%，土地成交价款也下降30.2%。面积与价款的降幅差不多，说明土地的均价几乎没有上涨，“面粉”价格涨得慢了，反映开发商对“面包”涨价信心不足。

开发商的好消息是1-2月住宅竣工面积同比下降了15.8%，这意味着后市的住宅供应量会减少。但是，住宅竣工面积的降幅仍然小于销售面积的降幅，开发商的库存压力仍然会有所增长，虽然不会像去年那样涨得快，但仍然是在负重过大的骆驼背上不断加草捆。目前，开发商还在用放慢销售进度的办法延缓房价下降，在到位资金低增长和库存压力越来越大的两头挤压下，他们如此操作的空间会越来越小。

唯一可能改变房价走势的因素是更宽松的货币政策，那可能使一部分人购买力更强，拉升住宅销量；同时，还能使开发商获得更多融资。今年的新增贷款和社会融资规模确实有可能比较高，但不可能再出现2009年那种情况。最近央行公布了历年社会融资规模存量数据，2009年时的增长率高达34.8%，而今年即使社会融资规模达到20万亿元，增长率也不过是16%左右。