招商置地销售成本“飙升”30% 盈利下滑17%
昨日（3月19日），作为招商地产的控股子公司，招商局置地上交了2014年业绩答卷，营业收入74.4亿元，相较于2013年69.28亿元，增长7%；但公司拥有人应占溢利为3.8亿 元，同比下跌17%，收入与盈利出现较为冥想的“倒挂”现象。昨日，联交所提供的数据显示，招商局置地的股价“泛绿”，眼瞅着就要跌破1元/股。
地产与金融类公众号《地产金融视界》第一时间发现，招商局置地的毛利率从2013年40%下降至2014年28%，跌幅达30%；对此，招商局置地自称，主要是用于年内结转项目结构变化所致。
若从财务角度上看，就是因为2014年招商局置地的销售成本“飙升”12亿元，同比增幅达30%，无论是增加额度上还是增长幅度上，都远非其营业收入所能“比肩”；这若是保利地产、万科或金地，12亿元的销售成本增长根本不算什么，可惜招商局置地盘子太小。
毛利率跌幅达30%
昨日，不少地产类上市公司向联交所递交了2014年年报，虽然整体业绩“不容乐观”，但像招商局置地这样，毛利率同比跌幅达30%的案例确实少见。
《地产金融视界》注意到，招商局置地2014年毛利为20.73亿元，2013年则为28.03亿元，同比下降26%；2014年招商局置地的 营业收入增加5.12亿元，同比增长为7%，但销售成本则“飙升”12.43亿元，同比增幅达30%，这是导致毛利下跌的“罪魁”。
招商局置地给出的解释是，主要是用于年内结转项目结构变化所致。这句话太过于空泛，难以理解，通俗理解就是毛利低了。
其实，是2013年因土地成本较低而毛利率较高的广州金山谷及佛山依云水岸项目，其结转项目收入占该年度结构收入总额的52%，但2014年该占比仅为21%。换句话说，就是高毛利项目不是没有，只是太少，难以挽回业绩下滑的颓势。
根据国家统计局资料显示，全年行业土地购置面积累计为3.34亿平方米，同比下降14%；行业土地成交价款累计值达1.002万亿元，同比增加1%。
说白了，从平均数来看，土地成本在走高。国家统计局统计，2014年的土地购置单价约3200元/平方米，相较于2013年2555元/平方米，涨了745元/平方米，涨幅为17.5%。
但《地产金融视界》也注意到，2014年全国共计销售商品房12.0649万平方米，销售额7.6292万亿元，同比分别下滑7.6%和 6.3%；可如果进行计算，2014年全国的商品房销售均价约为6323元/平方米，比2013年6237元/平方米，还涨了86元/平方米。
不过，从全国平均数上看，房价上涨的金额远远小于地价涨幅，一个是86元，一个是745元，这是相当大的差距啊！这与招商局置地2014年营业收入增幅远远小于销售成本增幅的道理是一样的。
土地储备：一半在重庆
房地产业务是招商局集团三大核心产业之一，招商局置地则是招商局集团房地产业务的唯一境外上市平台，也是招商地产的控股子公司。
招商局置地立足广州、佛山、南京、重庆和西安等一二线重点城市，并自称将择机介入前海蛇口自贸区开发和香港市场。
2014年，招商局置地74.40亿元营业收入，佛山、广州、重庆和南京占比分别为68%、14%、14%和4%，佛山成为“现金王”。
《地产金融视界》了解到，截止2014年12月31日，招商局置地在佛山、广州、南京、句容及西安拥有23个房地产开发项目，主要集中开发住宅物业及住宅及商业综合物业，产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。
但截止2014年12月31日，招商局置地的土地储备为699.817万平方米，重庆、佛山、南京及句容、广州和西安占比分别为49%、21%、14%、9%和7%，这意味着，重庆成为招商局置地重仓只有土地储备的城市。
据世联行统计的数据显示，截止到2015年1月4日，重庆累计商品房预售面积为2589.33万平米，其中商品住宅供应1938.22万平米，非住宅659.12 万平米。业内人士认为，“去库存”仍是重庆2015年，最起码是2015年上半年楼市的重要任务，在此背景下，开发商仍会继续跑量，这意味着，在价格上就 难以有上涨的足够动力。
2014年，招商局置地合同销售额即预售额为91.452亿元，同比增长25%，给2015年营业收入吃了一颗定心丸，但目前不知道，其中有多少高毛利项目，若占比仍旧很低，2015年业绩也将“不容乐观”。
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