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招商置地销售成本“飙升”30% 盈利下滑17%

https://www.biud.com.cn 2015年03月20日09:06 家居装修知识网  

  昨日(3月19日),作为招商地产的控股子公司,招商局置地上交了2014年业绩答卷,营业收入74.4亿元,相较于2013年69.28亿元,增长7%;但公司拥有人应占溢利为3.8亿 元,同比下跌17%,收入与盈利出现较为冥想的“倒挂”现象。昨日,联交所提供的数据显示,招商局置地的股价“泛绿”,眼瞅着就要跌破1元/股。

  地产与金融类公众号《地产金融视界》第一时间发现,招商局置地的毛利率从2013年40%下降至2014年28%,跌幅达30%;对此,招商局置地自称,主要是用于年内结转项目结构变化所致。

  若从财务角度上看,就是因为2014年招商局置地的销售成本“飙升”12亿元,同比增幅达30%,无论是增加额度上还是增长幅度上,都远非其营业收入所能“比肩”;这若是保利地产、万科或金地,12亿元的销售成本增长根本不算什么,可惜招商局置地盘子太小。

  毛利率跌幅达30%

  昨日,不少地产类上市公司向联交所递交了2014年年报,虽然整体业绩“不容乐观”,但像招商局置地这样,毛利率同比跌幅达30%的案例确实少见。

  《地产金融视界》注意到,招商局置地2014年毛利为20.73亿元,2013年则为28.03亿元,同比下降26%;2014年招商局置地的 营业收入增加5.12亿元,同比增长为7%,但销售成本则“飙升”12.43亿元,同比增幅达30%,这是导致毛利下跌的“罪魁”。

  招商局置地给出的解释是,主要是用于年内结转项目结构变化所致。这句话太过于空泛,难以理解,通俗理解就是毛利低了。

  其实,是2013年因土地成本较低而毛利率较高的广州金山谷及佛山依云水岸项目,其结转项目收入占该年度结构收入总额的52%,但2014年该占比仅为21%。换句话说,就是高毛利项目不是没有,只是太少,难以挽回业绩下滑的颓势。

  根据国家统计局资料显示,全年行业土地购置面积累计为3.34亿平方米,同比下降14%;行业土地成交价款累计值达1.002万亿元,同比增加1%。

  说白了,从平均数来看,土地成本在走高。国家统计局统计,2014年的土地购置单价约3200元/平方米,相较于2013年2555元/平方米,涨了745元/平方米,涨幅为17.5%。

  但《地产金融视界》也注意到,2014年全国共计销售商品房12.0649万平方米,销售额7.6292万亿元,同比分别下滑7.6%和 6.3%;可如果进行计算,2014年全国的商品房销售均价约为6323元/平方米,比2013年6237元/平方米,还涨了86元/平方米。

  不过,从全国平均数上看,房价上涨的金额远远小于地价涨幅,一个是86元,一个是745元,这是相当大的差距啊!这与招商局置地2014年营业收入增幅远远小于销售成本增幅的道理是一样的。

  土地储备:一半在重庆

  房地产业务是招商局集团三大核心产业之一,招商局置地则是招商局集团房地产业务的唯一境外上市平台,也是招商地产的控股子公司。

  招商局置地立足广州、佛山、南京、重庆和西安等一二线重点城市,并自称将择机介入前海蛇口自贸区开发和香港市场。

  2014年,招商局置地74.40亿元营业收入,佛山、广州、重庆和南京占比分别为68%、14%、14%和4%,佛山成为“现金王”。

  《地产金融视界》了解到,截止2014年12月31日,招商局置地在佛山、广州、南京、句容及西安拥有23个房地产开发项目,主要集中开发住宅物业及住宅及商业综合物业,产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。

  但截止2014年12月31日,招商局置地的土地储备为699.817万平方米,重庆、佛山、南京及句容、广州和西安占比分别为49%、21%、14%、9%和7%,这意味着,重庆成为招商局置地重仓只有土地储备的城市。

  据世联行统计的数据显示,截止到2015年1月4日,重庆累计商品房预售面积为2589.33万平米,其中商品住宅供应1938.22万平米,非住宅659.12 万平米。业内人士认为,“去库存”仍是重庆2015年,最起码是2015年上半年楼市的重要任务,在此背景下,开发商仍会继续跑量,这意味着,在价格上就 难以有上涨的足够动力。

  2014年,招商局置地合同销售额即预售额为91.452亿元,同比增长25%,给2015年营业收入吃了一颗定心丸,但目前不知道,其中有多少高毛利项目,若占比仍旧很低,2015年业绩也将“不容乐观”。

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