机构预测：二季度广州楼市区域成交将分化明显
根据合富辉煌市场研究中心数据，目前，广州市场消化速度明显好转，截至年初，十区二市存量消化周期下降至12个月左右，但是存量却达到了一年多来的最高位。3-5月按正常施工进度，广州将有约2万套新货可以推出市场，可以说货量非常充足，市场出货依旧“压力山大”。
合富辉煌预计接下来的广州市场区域特征差异巨大，成交分化明显：市区200万以内产品稀缺紧俏；荔湾或受益于市区200万-300万改善型需求回升，成交看好；白云则成交继续放缓；南沙受惠于自贸区，成交企稳，价格小幅上扬；番禺的结构性缺货或为萝岗市场带来机会。
外围区域货量达到近年高位
去年“9·30”政策的出台令到低迷的市场提升明显，周度成交上升接近60%，随后年末在开发商大力推货下，成交进一步上升至周均19.2万平方米的高位。步入2015年，由于春节的到来周度成交有所下滑，但1-2月成交依旧保持在超过10万平方米的良好水平。
广州市场消化速度明显好转，截至年初，十区二市存量消化周期下降至12个月左右，但是存量却超过10100套，持续在高位徘徊，市场出货依旧“压力山大”。根据合富辉煌市场研究中心统计，3-5月广州市十区加上新塘按正常施工进度将有约2万套新货可以推出市场，对比2014年各个季度的实际推货，可以说货量非常充足。
从货量分布上看，预计外围供应仍充足，外围四区(番禺、花都、南沙及萝岗)均有超过3000套货量，增城也有超过2800套货。中心区整体供应稀缺，但荔湾及白云区有较大变化。
荔湾区货量增加，预计有1800套新货，另有1500套来自广钢及保利旧改项目推出认筹。白云则由于金沙洲供应减少，导致全区供应大幅下降，预计新货仅1000套。部分区域货量达到近期高位。萝岗预计3-5月，全区供应达8200余套，与萝岗2014年全年成交量相当。其中在售余货5100余套，新货3100余套。
南沙区2015年2月的可售货量179平方米，较2014年同期上升94%，而3-5月份预计住宅供货约3000套货，主要分布在南沙中心板块。3月初花都区在售余货达1.33万套(指已拿预售证并已实际推售的货量，不包含已拿预售证未推售的货量)，按2015年首2个月月均成交640套的水平计算，需消化20个月以上；3700套新货入市将使花都区实际在售货量再增加近三成。
区域成交将分化明显
据分析，近年中心区成交格局变化大，尤其总价100万-200万元产品成交占比由39%逐年下降至当前19%。中心区价格的快速上升，导致此类总价产品缩小，尤其2015年大幅缩减根源就在于此类产品供应的大幅减少。合富辉煌预计接下来市区仅有深业金悦湾、天健上城和汾水花园集中供应此总价段产品，可谓稀缺中的稀缺。
近期广州二手楼市呈现“淡季不淡”的局面，主要是整体政策环境放松，部分首改买家的观望犹豫的情绪减弱。相当部分买家在对比了市区及外围物业后，最后做出决定入手市区二手楼市。从数据可以看出，2015年1—2月份，购房总价150万—200万元和200万—300万元的占比比上年四季度上升了15个百分点，他们多选择90-120平方米物业，此类产品成交占比亦上升了6个百分点。市区二手总价150万-300万元的需求回暖也为货量集中的荔湾楼市带来利好，根据合富辉煌(中国)市场研究中心监测，荔湾区供应集中总价200万-350万元，120平方米以下产品，预计将受到广大置业者的青睐。
相反，白云区周度成交量持续萎缩，相比2014年四季度，周均成交量下滑54%，主要原因在于金沙洲作为白云区长期供应大户，其中小户型产品急剧减少，板块成交量相比2014年四季度下滑65%。而预计3-5月白云区全新推货以大户型产品为主，预计二季度成交将放缓。
南沙方面，预计南沙自贸区挂牌之后，短期内可拉动住宅市场价格的小幅上升，截止到2015年2月，南沙住宅市场可售货量达到179万平方米，是近年的高位，库存压力大，市场亦将保持积极出货，成交量在上年年底10万平方米月度成交基础上，预计接下来将企稳这一水平。
萝岗在预计接下来3000余套新货中，产品集中在70-120平方米两三房户型，多为刚需或刚改产品。其中45%货量集中科学城板块，其次为萝岗中心等板块，科学城东板块去货压力尤其明显。产品无论是结构或者区域都同质化竞争明显，压力巨大。巨大货量必将令出货意愿明显的开发商不敢过快提价，价格以相对平稳，这无疑是有利于市场成交。
与萝岗区相隔不远的番禺华南板块则呈现不同的景象。在接下来的3-5月华南板块中小户型紧缺，多数为120平方米以上中大户型。两个片区供应的错位，或许将令到萝岗市场受到利好，在部分客户做置业选择时，更有优势。
文/图 南方日报记者 李广军
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