清华大学刘洪玉教授谈房地产市场的改革与突破
【卷首语】
房地产大变革时局下新问题、新挑战、新机遇不断涌现，而市场中一些“大炮”、“大嘴”和“砖家”的杂音又时常掩盖事实真相。为了探寻房地产市场转型发展相关热点问题的真实答案，博势智库决定秉持严肃和严谨的学术态度，以从事房地产领域研究五年以上，相关热点问题跟踪三年以上，在国内核心期刊至少发表过两篇有影响力论文为标准，从学术圈中选出兼具学识、智慧与社会责任的“实力派”专家进行独家专访，力图为大家贡献有价值的干货信息。
专家简介
刘洪玉，男。清华大学建设管理系教授、博士生导师，清华大学土木水利学院副院长、房地产研究所所长。兼任香港大学荣誉教授、住房和城乡建设部住房政策专家委员会主任委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、国际房地产学会(IRES)和亚洲房地产学会(AsRES) 理事、Journal of Real Estate Research、建筑经济等期刊编委。
在刚刚结束的两会上，李克强总理在政府工作报告中提到“我国经济发展进入新常态，正处在爬坡过坎的关口”，面对经济由高速增长转为中高速增长的新常态，中国的房地产市场在政策调控、开发建设、投资经营和市场交易等方面已经出现了一系列的变化与变革。
如何理解经济“新常态”与房地产“新常态”？中国目前是否存在房地产泡沫？农地入市改革的前景如何？当前征收房产税所面临的关键问题是什么？针对这些热点问题，博势智库常务副秘书长张娜邀请清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授，就新常态下中国房地产市场的发展态势进行了独家解读。
1、您如何理解经济“新常态”与房地产“新常态”？
刘教授：经济“新常态”，就是不再简单地追求速度，数量的增长，而是更多追求内涵式的发展，让经济结构更加优化，从而具备长期的可持续发展的能力，即“中高速，高质量，优结构”。当涉及到房地产的时候，首先需要厘清房地产与宏观经济的相互关系。一般情况下理解这个问题时，会认为宏观经济社会的发展是房地产市场发展的一个基础，经济和社会发展会产生对建筑空间的需求。随着经济的增长，老百姓的收入得到提升，住房支付能力得到加强，从而相应的改善住房需求就会增加。但是在新常态下，经济增长速度的放缓也意味着居民的家庭收入增长速度的放缓，这必然会影响对住房的需求。此外，房地产市场的发展也会反向推动经济社会的发展，例如房地产开发建设、房地产投资活动、住房消费等会对经济增长做出贡献。因此，房地产发展需要宏观的经济社会基本面的支撑，同时也会带动或推动基本面因素的变化，对经济增长有好处，对增加居民收入有好处，对改善人们居住状态有好处。总之，宏观经济发展和房地产市场发展是相互作用、相互影响的关系。
2、中国目前是否存在房地产泡沫？风险如何？如何防范？
刘教授：从当前我国房地产市场尤其是一线城市和主要二线城市房地产市场上的房价收入比、租金房价比等指标，很容易得出中国房地产市场存在区域性价格泡沫的结论。一般认为，支撑房地产市场的基本面因素下行，会加大房地产价格泡沫破灭的风险。
但从2014年我国宏观经济社会发展和房地产市场的数据来看，GDP增速7.4%、城镇化人均可支配收入增速实际增长6.8%，而70个大中城市住宅销售价格则出现了同比下降的趋势。从这个意义上来说，2014年发展的结果，使得房地产市场上的理论价格和实际价格更加接近，实际上是降低了房地产价格泡沫破灭的风险。这对我们的防范房地产市场区域性风险和系统性风险是有利的。经济和收入持续稳定增长、房价适度下调，这是一个吸纳泡沫的过程，而不是加剧泡沫危机的过程。
此外，中国的房地产市场有其自身特殊性，首先是房屋定价系统，当前中国大量房子所谓的“升值”只是理论上的估计，是停留在纸面上的，并没有成为现实中的真实交易。因为我们没有类似于美国的住房再融资机制，住房价格升值后的财富效应有限（只能通过交易实现，不能通过再融资实现），这也是我国个人住房抵押贷款余额在GDP中占比不到20%，远远低于美国和英国等发达国家接近100%的重要原因。因此，由房价变化传导至金融体系的风险规模及其影响程度相对有限。另外，从最近李克强总理的政府工作报告中可以发现，政府开始提倡稳定住房消费、促进房地产市场平稳健康发展，并逐渐退出原有抑制住房消费的调控措施，让市场来更有效地发挥作用。最后，新型城镇化的发展要解决“三个一亿人”的问题，这么大的需求应该还是能够支撑市场的后续发展。
总体来说，虽然过去的房地产市场的过快发展积累了一定的风险，但由于中国市场自身的特殊性，以及未来城镇化的巨大需求，只要未来的政策方向对头，改变情绪化、应激式的房地产市场干预方式，我国未来房地产市场出现大的失稳风险的可能性几乎为零。
3、农地入市改革的前景如何？会对房地产市场造成哪些影响？
刘教授：农地入市必须满足三个条件：首先是依法取得，第二是符合规划，第三是用途管制。但是现实环境中，三个条件同时满足非常困难。例如符合规划方面，因为过去在使用建设用地的时候还没有土地利用规划，后续制定或修订的土地利用规划又不可能与现状的土地利用状况完全一致。据统计，北京市昌平区的集体建设用地中，就有约50%不符合土地利用规划，但要让这些土地利用与规划完全相符，也是非常难以做到的事情。其次，农村集体建设用地入市时，有关土地出让的主体、出让价格的内涵、出让收益的分配模式等必须面对的问题，到目前为止还没有一个被广泛认可的解决方案。此外，农地的直接入市将可能会冲击现有房地产市场的价格体系，影响地方政府当前的财政收入，因此，地方政府的推行力也会因此受到影响。
总的来说，农地入市是好事，只是操作难度较大，需要一个过程，如果能够探索出有效的途径盘活闲置的农村集体经营性建设用地，可以实现多方共赢的效果。例如北京探索在集体经营性建设用地上建设公租房，土地的权属不变，租金统一返还农民，虽然租金没有太多上升，但是极大改善了居住环境与质量。再如部分地区通过出租的方式将集体经营性建设用地用作工业园区建设，改变了过去依靠大量征收农地，占用建设用地指标的形式，从广义的角度来看，既增加了土地供应，缓解了用地状况，还提高了农民集体的收入，避免了对耕地的占用。
4、您认为当前房产税的征收所面临的关键性问题是什么？
刘教授：我一直认为，房产税应该是一种长期制度性的建设，而不是短期调控市场的工具。此外，房产税的征收不应过分影响人们持有物业的愿望，不能够对房价产生显著的影响。如果实施的最终效果是大家都不愿意买房，都不愿意持有住房了，就会严重影响经济发展和社会稳定。
当前房产税征收问题的关键不在于技术层面，而在于对房产税的目标定位存在比较大的分歧。我自己偏向于将房产税的目标定位为推动政府财税体制和预算制度的改革，支持普遍征收模式，反对仅面向少数人或少数住房征收的“斗地主”模式。因为每个人只有公平的纳税，才能心安理得的公平享受与之相应的公共服务。当前的核心是在于如何在老百姓心中形成房产税征收的共识。当然，房产税的征收也需要注重支付能力，不能为了征税加重老百姓的负担。
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