从上海15年新年地王看土地市场的转折

  2015年3月20日，今年迄今为止的上海总价地王诞生，华润华发以70.52亿击败了保利首创和闸北区下属国企，夺得闸北区市北高新园区10-03地块，折合楼板价34871元/平方米、溢价率16.2%。

  这块地之所以引人注目，是因为去年的1月，当时上海单价地王大宁325街坊宅地创造了101亿元，单价47609元/平方米的纪录，把整体大宁板块房价拉高了一截，甚至创造了该区域面粉贵过面包的纪录，因此大家不约而同对本次拍卖报以巨大期望。

  但拍卖结果却和大家预期的有比较大的差异，出现了以下三个方面的情况：

  1.参与竞拍企业数量明显减少

  对 比去年地王表现来看：101亿的大宁方兴地王共有15家企业参与竞拍，41亿的杨浦区平凉18街坊有7家企业提交了竞买申请书，楼板价破6.5万元的两块 单价地王前滩32-01、36-01也分别有14和13家参与竞拍。而本次仅5家企业参加，结果还两两组成了保利首创联合体、华润华发联合体，最后进入竞 拍环节的企业只有三家，数量上相比之前出现巨大差异。

  2.本次参与主体全部是国有企业

  也 许是巧合，也可能是必然，本次参与竞拍的五家公司，一家是闸北区下属国有企业，保利、华润都是央企，首创是北京国企，华发是珠海国企，五家国企角逐地王也 是首次。原先积极参与上海土拍的民企这次却不见身影，是资金问题，还是对后市捉摸不定仍在观望，抑或是60亿以上的起拍价已经对民企造成巨大压力，我想诸 多方面情况可能兼而有之吧。不管怎样，民企的不参与客观给国企“低价”拿地提供了便利，关键时刻还是国企给力。

  3.溢价率比事先预判的要低

  本 次溢价仅16.2%，相比过往重要地块有明显下滑，以去年成交土地为例，刷新全国单价地王的五里桥地块溢价63%；左近的大宁方兴地王溢价率为 112%；12月14日一天内出让的前滩32-01、36-01、38-01三幅地块，溢价率分别是127%、114%和93%。而本次两家企业貌似竞争 激烈，491轮竞拍，但实际每轮只加价200万，一共才不到10个亿，如果放在之前的上海土地市场，这也是不可思议的。当然今天不到3.5万元的地价，一 方面充分反映了土地价值，也让成功竞得的企业有钱可赚。

  而在这块土地拍卖的背后，我们也应该看到一些更深层次的、有关中国土地市场未来的变化：

  1.中国的土地价格已经开始回落

  2014 年是中国房地产的转折年，不仅市场发生转折，土地也发生了转折，二三线城市的土地出现了供大于求的情况，价格开始回落，不过北上广深四个城市的土地仍然坚 挺，特别是北京上海的宅地，14年每次出让都引起哄抢，溢价率屡创新高。而这次闸北此次宅地拍卖的相对冷清，价格的相对理性，也许预示着土地市场全面转折 已经开始出现。

  2.开发企业对未来的判断更加谨慎

  本 次拍卖是在两会后，两会上面各方面信息都表明政策会对市场产生推动作用，而且诸多专家学者也都给出了相对乐观的判断，一时间两会利好房地产的言论喧嚣尘 上，但从两会之后的土地市场表现来看，开发商对未来表现出相对谨慎、趋于保守的判断。比如上周武汉的12块土地拍卖，起拍总价72亿元，结果3块最好的地 块流拍，实际成交只有31亿元。

  3.对于规模和利润，今天更多的企业开始追求后者

  在 过去几年的北上广深土拍市场，都出现了拿不到土地难受，拿到土地更难受的情况。为了进入一线城市、为了做大规模，大家都在土地市场上过于激进，付出较大代 价去拿地，结果导致拿下之后无钱可挣。2014年的整体市场表现也说明了这些，规模房企楼盘不赚钱的情况普遍出现。今天企业会更加理性处理规模和利润之间 的关系，更开始注重利润了。

  最后，我想这次上海地王的拍卖，如果能够让房企更加谨慎，能够让政府、特别是北京上海等一线城市的政府更加理性，那也不失为一件好事。

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