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降准降息利好支撑地产商的“宽松”之利

https://www.biud.com.cn 2015年03月23日12:01 家居装修知识网

新天地，上海最具标志性的区域之一。当你慢慢踱步在这片占地面积3万平方米的地方，可以看到欧式风情的建筑，能体验到海派文化和最典型的石库门文化。偶尔，还能看到遛狗的女白领和骑着自行车疾驰的老外。建筑面积7.8万多平方米、位于湖滨路上的企业天地（一期），就在这片繁华的区域中。目前该办公楼的租户中，有迪士尼、必和必拓、礼来制药、索尼等跨国“大腕”，这能从一个侧面显示出企业天地的市场地位和价值。

对于这些跨国企业及在企业天地里上班的白领一族来说，他们可能不知道，当前的市场正传言：企业天地真正的主人、有“上海姑爷”之称的罗康瑞正打算以12亿美元左右（约合74.7亿元）、单价9万元/平方米的价格，将企业天地一期整体出售。

对于瑞安房地产有限公司（下称“瑞安地产”）创始人罗康瑞的这一举动，有房地产业内人士感到“稍稍吃惊”：虽然公司存在负债，却还不至于要到售卖核心资产的地步。也有分析说，项目出售是为了2015年一直计划中的“中国新天地”上市做铺垫。不过，一些不知情的普通网友却认为，此举可能是“港资房地产企业对市场不看好、不再追加投资”的信号。

“公司正积极调整发展策略。”3月17日，瑞安地产在回复《国际金融报》记者采访时称，作为一家房地产开发商，若时间及价格合适，将考虑出售各类物业，释放其价值，提升公司盈利能力，加强现金流，以使公司更健康快速的发展，为股东创造回报。

瑞安地产还强调：“有关个别物业交易的市场消息，作为上市公司目前未有资料需要公告。”

如果说瑞安地产是为了公司“更健康快速的发展”，不是像外界想象得那样“看衰”后市的话，国家统计局日前公布的两组数据可能要为市场人士所更加关注。

从今年前两个月的情况看，一方面，据官方消息，全国固定资产投资同比增长13.9%，增速较去年全年下滑1.8个百分点，“其中，全国房地产开发投资同比增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点”。在媒体的统计中，这是“房地产投资增速连续12月出现下降”。

另一方面，据国家统计局3月18日发布的数据，就今年2月看，70个大中城市住宅销售价格中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市有66个，上涨的城市有 2个，持平的城市有2个；二手房市场中，70个大中城市里，价格下降的城市也有61个之多，上涨的城市仅有5个。

对此，市场人士的反问是：房地产市场难道真的不再受开发商欢迎了？银行会不会继续“嫌贫爱富”，抛弃“全宇宙最重要行业”的中国楼市？

瑞安地产“做减法”

港资房地产企业中，瑞安一直是市场的明星。该公司不仅拥有像上海新天地、翠湖天地这样优质的办公楼资产和住宅资产，还在杭州、重庆等地均以“天地”的名字进行了市场布局。就连罗康瑞本人，也一直投身于上海的房地产建设潮之中。

对此，按人民网的说法，正是16年前，罗康瑞花费14亿元巨资，把上海最典型、最古老的石库门旧区变身成一个具有国际水平的国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧区并将其命名为“上海新天地”。自此，新天地成为上海著名地标之一。

就企业天地而言，这本是罗康瑞旗下最优质的资产之一。根据商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的数据，企业天地每天每平方米租金为10元。房地产服务营运商DTZ戴德梁行的资料亦显示，2014年第四季度上海新天地区域平均日租金约为每平方米10元，其中“企业天地”项目超过每平方米12元。

就是这一块区域，被贴上了“出售”的标签。据香港媒体3月18日报道，瑞安房地产主席罗康瑞承认，已委托渣打银行作为该物业的销售代理。但他同时称，传闻中的出价“未达心目中要求”。此前两天，市场一度传出消息称，罗康瑞对企业天地一期的标价为近75亿元。即使就按这个价格成交，也达到了内地抛售写字楼的最高售价。

对于该消息，市场人士第一时间联想到的就是这两年另一位港资地产商李嘉诚抛售内地房地产资产的消息。2013年到2014 年期间，“李超人”出售了上海东方汇金、南京的国际金融中心大厦等一系列资产。更关键的是，当时市场的声音将这些解读为“撤出中国楼市”，且“就未来看，中国楼市或将彻底崩盘”。

事实上，罗康瑞的行动同样在前几天引起了一些人的反思情绪，一些网友甚至认为“再次说明中国楼市‘不再吃香’了”。

在3月17日举行的股东大会上，罗康瑞对外进行了解读。《国际金融报》记者从瑞安地产了解到，罗康瑞出售企业天地的一个重要因素是瑞安地产目前的“资产重，周转慢”，且是过去数年瑞安地产未快速发展的“致命伤”。这番表态让市场的担忧情绪消减了不少。

香港《信报》详细介绍，现在瑞安地产的资产周转率仅为9%，落后行业平均数一大截。按罗康瑞的说法，周转率低于同行平均周转率的27%，更远低于香港上市的内地房企融创和绿城的60%。

《信报》还称，瑞安地产目前确实考虑出售回报低的资产，“只要价钱合适，超过一半资产均可以变卖以减轻债务”。

瑞安地产上海公司在接受《国际金融报》记者采访时回应称，作为一家房地产开发商，“若时间及价格合适，将考虑出售各类物业，释放其价值，提升公司盈利能力，加强现金流，以使公司更健康快速的发展，为股东创造回报”。

投资增速持续下滑

“就瑞安地产的情况看，更多的还是个案，并不能完全代表市场中开发商的一些心态。”房地产业内人士对《国际金融报》记者说，“相较而言，还应更关注国内房地产企业的发展情况，以断定当前的市场状况。”

然而，就国家统计局公布的数据看，至少今年前两个月的情况看，房地产开发的投资增速都处于下滑状态。

数据显示，今年前两个月，全国固定资产投资同比增长13.9%，增速较去年全年下滑1.8个百分点。其中，全国房地产开发投资同比增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。

细心的人还发现，从区域分布看，仅东部地区房地产开发投资较去年有所提高，中部、西部城市均继续回落，且回落幅度有扩大之势。

总体看，这又延续了2014年的走势。今年1月，国家统计局网站公布数据显示，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长 10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比2014年1月至11月回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资 64352亿元，增长9.2%，增速比2014年1月-11月回落了1.3个百分点。

媒体结合国家统计局历史数据还发现，2013年年末房地产投资增速为19.8%，“但到了今年2月，这一数值已下跌至10.4%，跌幅将近五成”。

“投资增速下滑，和市场有很大因素。仅就过去一周年的情况比较，很明显的感觉就是房子卖不出去，价格不断下跌，大家的情绪都不太乐观。当然，个别一二线城市要除外。”江苏一位四线城市的开发商3月19日晚对《国际金融报》记者说，“市场情绪不好，企业不会太愿意花大量资金开发新项目，反而是要留着现金流来‘过冬’。”

但DTZ戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie在接受《国际金融报》记者采访时解释说：“年初成交和开工数据大幅下滑，主要受到去年同期基数过大和假期因素的影响，房企在拿地和推盘上的节奏都趋于谨慎。”

《国际金融报》记者此前曾走访了上海中环和外环的多个楼盘，在去年年底业绩“冲刺”完毕后，部分销售较好的楼盘没有加推新的房源，反而闭门谢客，等待来年。几位售楼人员也对《国际金融报》记者称，除了一些位置不太好的尾盘，只能等2015年新盘对外放出来，“但价格肯定不会是现在的价格了”。

与此同时，据中国财政部3月16日发布的信息，今年前两个月年，受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入4553亿元，同比减少2579亿元，下降36.2%。

财政部称，“截至目前，3月土地市场仍未明显启动。”与之相比，2014年第一季度土地出让金达1.08万亿元，增长了40.3%。财政部报告还预计，“2015年土地出让金将出现下降，至4万亿元以下”。

降准降息利好支撑

那么，按财政部的预计看，今年中国房地产的投资增速会呈现怎样的状态？

“很显然，不光要看土地指标，更要看市场。”上述江苏某四线城市开发商对《国际金融报》记者称，“现在，大多数的人观点是，市场回暖几乎没有问题。但这应该加一个前提，一二线城市。对于我们三四线城市来说，现在的库存非常高，本就消化不掉。因此，再去拿地、建新项目（原先确定开发的除外），几乎不太可能。”

“因此，个人认为，今年一二线城市的开发速度应该会更快，三四线城市还要更多地进行观察。”该开发商说。

Shaun Brodie对《国际金融报》记者强调，房地产投资增速趋暖，因为有利好因素支撑。“随着热钱入市及利率下调，房价出现止跌上涨趋势。未来，房地产利好政策和逐步放松的限购政策，将进一步对楼市形成刺激。”Brodie称，根据中国指数研究院的最新数据，3月起各城市销量逐渐回升，一线城市楼市回暖“尤为明显”。

他还对记者具体解释，现在继续进行开发投资，将有更多来自金融层面的支撑。他介绍，开发商在目前政策利好的情况下，可以通过两种方式缓解资金压力：一方面，更容易获取银行贷款，资金回笼也更快。比如，今年2月5日央行降准50个基点后，将至少释放6000亿元用于金融机构贷款，开发商有更大机会直接从银行借贷。紧接着，央行宣布3月1日起再度降息，令开发商能够获取更廉价的融资，为他们创造了较高的利润空间。

另一方面，释放流动性和降息也为购房者提供了更大机会拿到低息的按揭贷款。再加上来自政府对限购的政策宽松，购房者信心增强，愿意投资房地产。因此，2015年商品房成交量预计将稳步上升，开发商销售收入将随之上涨。

“但还有一点要强调的是，按我们理解，今年全国两会后对地产调控的基调是‘稳定增长、去库存化’。因此，结合上述利好信息，房地产开发投资将会进一步得到规范和控制。”Brodie说，综合来看，“我们预测，2015年房地产开发投资增速将不会出现大幅上涨”。

有分析称，2015年房地产市场不会这么低迷下去，投资不会降太多，“2014年房地产投资同比增长是10.5%，预计今年可能会在10%左右徘徊，至少不会低于经济总体增速7%”。

“实际上，更不能忘了宏观数据。拉动经济增长的‘三驾马车’中，最终靠的或许还是投资。”农业银行某地方支行的一位孙姓主任对《国际金融报》记者强调，在此基调下，要完成7%的经济增速，投资的作用不可忽视。作为投资中重要一块的房地产投资，将继续贡献自己的力量。

“同时，官方都强调7%的增速实现不易。那么，综合看，房地产投资可能还是要维持在10%之上，不会低于2014年全年的平均水平。”孙主任说。

银行信贷偏谨慎

房地产市场的投资离不开银行信贷资金的帮扶，但就目前情况看，市场中部分银行对房地产市场保持着颇为谨慎的态度。

近日，有消息称，渤海银行上海分行对辖内房地产批发授信业务开展风险排查工作。消息称，本次排查的范围是截止2月末有余额的房地产开发贷款及银证自有业务、经营性物业抵押贷款及银证自有业务，“排查主要分两个阶段实施，第一阶段要求经营单位自查，并对照排查重点逐户形成自查报告并在规定期间反馈；第二阶段分行将组成联合检查小组，对相关客户进行非现场和现场检查”。

“风险不可不防。”浙江一家中小银行的贷款部经理3月17日对《国际金融报》记者说，“相较于钢贸、石材业务，房地产的风险可能没这么大，但一旦发生，却同样是灾难性的。因为从开发到售卖，中间牵扯到了太多环节。”

国际三大评级机构之一的穆迪今年早些时候曾发布数据称，中国房地产市场敞口（金融活动中存在金融风险的部位及受金融风险影响的程度）的风险呈上升趋势， “房地产和基础建设行业当前在中国影子银行体系全部信托贷款敞口的占比高达1/3，房地产业的持续低迷是影子银行的主要风险”。`

据报道，今年2月9日至10日，中国人民银行副行长易纲在G20财长和央行行长会议上强调，“中国将密切监测房地产市场和影子银行风险，增加地方政府债务的透明度”。

事实上，媒体援引中国农业银行东部某省分行一位人士的话称，房地产在不良资产中占比的确有增无减，但有时，却成为“暗账”，即银行为了降低不良率，“早已将一些中小企业的不良贷款打包，用较低折扣出让给资产管理公司处理，因此，从账面上看不出来”。

标普大中华区金融服务评级资深董事廖强近日在一次电话会议中称，其就房地产价格下降有可能对中资银行造成的影响进行了一个分析，“过去一段时间，国内房地产市场的价格及成交量都呈现下行趋势，尤其是在销售量方面”。但廖强认为，对中资银行而言，目前房地产出现的这种下降产生的风险还处于可控中，“因为银行的流动性还是比较强劲，且与房地产相关贷款的抵押品比较充足”。

据观点地产网报道，标普分析称，与房地产开发相关但非房地产开发贷款本身的关联贷款，如一些基建产品制造商的贷款，“他们的风险主要是再融资风险，因为随着房地产价格下降，依赖于房地产及土地等抵押品来获得银行贷款的制造业企业的再融资能力受限”。

“房地产开发本身，包括建造商的贷款，在基准及下行情境下，贷款的不良率会上升，但速度并不会非常快。但重度下行情形下，其不良率将有一个大幅上升。”标普称。

“据我们观察，今年银行对房地产行业依旧是合作共赢的态度，但风险把控方面比往年更为审慎。”DTZ戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如3月18日对《国际金融报》记者透露。

顾悦如表示，一方面，银行对居住住宅抵押贷款依旧是合作共赢的态度，“在央行降息、降准等货币宽松政策背景下，新增人民币贷款出现增长和扩张态势。目前，居民住房抵押贷款对于商业银行仍是质量最好的资产之一，银行并未收缩居民房贷规模”。

“另一方面，银行与房地产企业融资合作更加审慎精细。就业务区域方面看，银行房地产信贷业务更加趋向一二线城市择优开展，三四线城市的业务开展较为审慎。对交易对象的背景调查和审批也更加深入严格，交易对象上也更倾向于资质较高的房地产企业。同时，房地产信贷业务类型上更加趋向于自住性和改善性住宅项目，对零售商业、办公物业及工业物流的业务秉持着审慎介入的态度。”顾悦如最后表示。