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最高法确认购房户债权优先赔偿打开烂尾楼欠款死结

https://www.biud.com.cn 2015年03月27日11:26 家居装修知识网

　　据中国之声《新闻纵横》报道，“我想有个家，一个不需要太大的地方”，这句歌词唱出了多人的心声，能拥有一个属于自己的“窝”是很多普通老百姓一直以来的梦想。可以说，买房，是中国人的头等大事，也是很多人的梦想。但是，如果买的房子成为“烂尾楼”，梦想可能就变成可“梦魇”。

　　被称为济南“第一烂尾楼”的彩石山庄，就是很多人的梦魇。这一烂尾楼殃及2000多名购房者，引发长达8年多的群体性上访维权。不过好在，1700多名购房者终于在日前拿到逾8亿元执行款，一些购房者拿回购房款时喜极而泣。

　　这起全国涉及人数较多、标的额较大的“烂尾楼”群体性事件成功处置，关键在于济南法院坚持法治，形成“购房户债权优先赔偿”意见，并经最高人民法院答复认可才最终得以打开“死结”。这一购房者债权优先于银行等其他债权人赔偿的处置方式，开创了司法先河，为全国众多处理“烂尾楼”债权关系提供了重要参考启示。

　　三联集团是山东省属企业，曾因家电销售而闻名全国。2006年三联集团开发建设彩石山庄项目, 占地2000多亩，拟于其中建设白领公寓、水晶花园、绿松苑和尚华居四个住宅小区，包括高档景观洋房、双拼、联排别墅。一年多的时间里，售出2100多套房屋，并向每个房屋买受人收取总房款30%-100%不等的房款。杨先生当时花34万5千元买了白领公寓一套130平米的房屋，时隔八年，虽然房子没买成，但是终于拿回了包括购房款和赔偿在内的48万元。

　　杨先生：2006年，白领公寓的。反正因为时间比较长了，心情比较淡定，但是知道这个结果还是很欣慰的。

　　另一位替亲属领取执行款的黄女士也表示满意。

　　黄女士：本身没想到能够这么完璧归赵，8年的结果还不错。

　　当时，2146户购房者交纳总房款近9亿元，每户40万到上百万元不等，其中1741户购买了“五证”不全的水晶花园和白领公寓项目，405户购买了手续齐全的绿松苑和尚华居项目。按照合同规定，2008年10月交房。可是，购房者一等就是8年，卖了原有住房，买房养老的面临无家可归，买婚房准备结婚的，孩子都上小学了，还没住上新房。很多人成了上访户。济南中院副院长，新闻发言人刘延杰介绍：

　　刘延杰：后因三联集团资金链断裂，走到了破产边缘，彩石山庄房地产项目大部分未能开工建设，少部分开工后即停工。另外，三联集团因拖欠银行借款本息，抵押给银行的土地使用权被法院查封，无法将土地使用权变现向房屋买受人清偿债务。2008年以来，三联彩石山庄“烂尾”工程问题一直未能得到有效解决，成为影响我省、市社会稳定的历史遗留难题。

　　去年9月底，济南中院启动对彩石山庄项目的人民调解程序，10月，涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物被顺利以十六亿两千九百六十万元拍卖成交。可是，这979亩土地承载着共计35亿多元的债权负担，涉及多家银行的查封债权，以及建筑工程承包人、购房户、失地农民、企业职工等多个利益主体。虽然很多购房者生活陷入困顿，但是没有明确的法律和司法解释规定房屋买受人的购房款及利息可以优先于抵押权人进行受偿，这意味着司法解决的最终结果可能是房屋买受人的利益无法得以实现，问题无法得到彻底解决。

　　刘延杰：面对这一法律难题，济南中院从维护保障民生的角度，深入研究分析现行法律和司法解释，提出了购房人的购房款返还请求权可以优先受偿的意见，得到批复认可。

　　法院引入多元纠纷解决机制，适用人民调解和司法确认程序化解矛盾，购房者直接拿着与三联集团签订的人民调解协议，就可以领到执行款。

　　刘延杰：大大缩短了维权周期，使房屋买受人尽早实现了自己的合法权益，并节省预支诉讼费用约1430万元。

　　山东省政府法律顾问、康桥律师事务所合伙人张巧良从多年前就接触到这一案件，一直关注案件的发展，他认为，购房户债权优先受偿，是消费者权利优先保护精神的体现。

　　张巧良：这个并不存在改变了法律的赔偿顺序和规定，而是将立法精神所确立的照顾消费者、照顾弱者的立法精神和价值判断做了一个明确的确认而已。符合法律精神，保护弱者利益。

　　专家认为，济南“烂尾楼”事件的处理取得多赢的结局，值得各地在处理类似问题时借鉴。

　　张巧良：一是购房者的合法权益得到了保障，而是政府的公信力也得到了大幅度的提升；三是对和谐社会的建设也很有意义。通过法院，用法治思维、法制方法来解决问题，既体现了公平公正、也体现了效率。我觉得可以借鉴，来解决这些类似问题，能够出现一种多赢结局吧。（记者刘颖超孙莹）