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四轮救市楼市能否再起狂飙？

https://www.biud.com.cn 2015年03月27日11:26 家居装修知识网

　　2009年出台的强刺激政策令楼市高烧不退，楼价涨幅惊人，图为当年5月万科柏悦湾开盘时的抢购场面。时至今日，市场基本面已改变，狂飙局面料难再现。

　　2009年楼市刺激政策横空出世导致楼价涨幅惊人时隔六年救市高潮重现

　　救市根本停不下来

　　“政策工具箱”还有很多“料”

　　2015年“两会”政府工作报告中指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。业内人士表示，近期推出的公积金新政的实施，是对中央支持自住和改善性需求指示的呼应，预计未来将有更多的城市出台新政，进一步降低公积金贷款申请门槛。除公积金政策之外，商业贷款继去年放宽首套房认定标准之后，政策有望在今年上半年继续放宽。

　　据报道，住建部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，该文件目前已得到财政部和央行支持。住建部文件的核心包含两点：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷的首付比例，下调房贷利率。二套房最低首付比例有望降至五成，而对于贷款1.1倍的利率底限将取消，定价权交由市场。

　　3月18日，李克强总理表示：我们的“政策工具箱”里还有不少工具没有使用，有关部门要做好政策储备，“该出手时就要出手”。而此次住建部酝酿发文，即是为稳定楼市而推出的救市措施。

　　楼市政策松绑通道已全面开启，中央已经发话，接下来，无论是地方政府还是相关部委，都将继续大胆出台救市政策。按照中央“分类调控”精神，预计二、三线城市由于楼市持续低迷，救市政策还将涌现。业内人士认为，比较可能出现的措施会有：商贷首套房首付比例降至两成；降低交易成本，二手房交易营业税免征年限可由5年调整至2年。“不满五年或非唯一二手房交易个税按差价20%征收”条款也有望取消；降低一线城市限购门槛，如降低限购年限、允许外地户籍人口购买二套房、放开高端住宅限购等。

　　与当年惊天大涨不可同日而语

　　救市政策的密集出台，目前一系列政策利好与2009年的状态非常相似，当时的政策包括：“契税税率下调、房贷利率7折优惠、最低首付款比例两成、个人购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税”等政策纷纷实施，到2009年年底，因为楼市上涨得太疯狂，才不得不出台调控政策收紧。数据显示，广州楼价从2009年年初的8014元/m2急升至当年12月的11263元/m2，年头年尾的楼价升幅达41%。那么，在今年一系列政策红利的刺激下，楼市走向会如何？

　　业内人士认为，从取消限购、放松限贷，到公积金新政、央行降息以及调整普通住宅认定标准等，政府的举措无一不是瞄准释放需求、刺激消费，以往以打压需求为主的行政化调控政策陆续退出历史舞台。目前来看，公积金方面的政策是出台最密集的，但是单纯依靠公积金政策来刺激楼市需求具有不可持续性，因为各地的住房公积金贷款额度都相对紧张，对楼市成交的刺激有限。如果能够以降低税费的方式推出，在契税上、营业税上给予适当减免，或许能起到更大的连锁反应。

　　同时，与2009年相比，库存高企、市场分化严重、土地等成本居高等问题的存在，已经让楼市的基本面完全不同了，即使有众多政策红利，但今年经济增速持续走低，使得购房者整体信心下降，观望情绪浓厚，行业整体回暖仍有待时日。今年政策“暖风”或将持续吹，回暖的大势明显，但想惊天大涨恐怕有难度。在此情况下，对发展商而言，楼价上涨的幅度一旦抵消政策利好带来的购房成本下降，对需求的释放就是个打击；而对买房人而言，是选择继续观望直至政策利好出尽，让购房成本下降，还是趁着回暖大势未定房价上涨之前出手，也是要好好思量的。一场新的博弈又将开始。记者刘丽琴

　　2015年

　　2009年

　　自去年多个城市放松限购、实行房贷新政以后，楼市一度出现回暖，但进入2015年后似乎又开始后继乏力，房地产市场发展的重要性和作用在经济下行压力下被重提，尤其是“两会”上李克强总理的报告给楼市定调之后，各省市纷纷发布利好房地产新政，救市政策以“根本停不下来”的节奏不断涌现。回想2009年楼市刺激政策横空出世后，楼市涨幅惊人。如今，历史会重演吗？梳理一下近期的救市政策可以发现，此轮救市与2009年的强刺激政策不同，很多是将原来的限制和约束取消，回复政策本来的标准，将会使市场逐步回归自然调节，对楼市的促进作用或更加温和。

　　第一轮：

　　大面积松绑限购

　　去年，楼市迅速冷下来，经历了前所未有的低迷。到了下半年，地方政府纷纷出手救市，实施了3年多的楼市“限购令”在多地以各种形式退出历史舞台，成为第一波救市潮。到目前为止，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚还没有解除限购。

　　第二轮：

　　房贷新政、降息降准

　　去年的“9·30”房贷新政出台，松绑房贷、降息、降准被视为第二波救市政策。几个月内央行两次降息、一次降准，目前五年期以上的商业贷款利率是5.9%，是11年来最低的贷款利率。业界分析，目前已进入降息通道，未来还有降息降准的可能。

　　第三轮：

　　实施公积金新政

　　继“9·30”央行新政发布之后，去年10月9日，住建部、财政部及央行三部委联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，主要包括降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度，以及推进公积金异地贷款等方面内容。在公积金新政发布后的一个多月时间里，已有超过32个省市陆续出台了公积金贷款调整细则，主要体现在降门槛、提额度、认贷不认房以及实现异地贷款这几方面。

　　第四轮：

　　“两会”利好多 “闽七条”出台

　　今年“两会”上，中央释放了“支持居民自住和改善性需求”、“稳定住房消费”的信号，地方第四轮的楼市刺激政策也随之密集展开。率先作出调整的是公积金。中央国家机关住房资金管理中心对公积金政策作出调整，规定只要公积金贷款人之前一年内没有提取过公积金的，将原先的“账户余额不足2万按2万计算”，调整为“账户余额不足5万按5万计算”，并提高了贷款额度。更值得关注的是，福建省于3月19日发布了被视为省级最强救市政策的“闽七条”，对首套房、首改房的认定放宽，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房)，不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策，并取消对境外个人(包括我国港澳台居民、华侨)、境外机构的购房限制。“闽七条”救市力度之大，前所未有，预计将引起其他省份纷纷效仿，第四轮救市大潮已经拉开了帷幕。　广州日报记者刘丽琴