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3月份广州推盘力度弱于去年 4月楼市或将转暖

https://www.biud.com.cn 2015年03月28日09:36 家居装修知识网  

  这个3月份,广州楼市有点静。往年3月中下旬,开发商都会摩拳擦掌,让计划在“五一”开盘的新盘、新货抢先亮相。今年却与众不同,从开发商近期的推盘动作来看,新盘、新货并不多见。

  市场静,政策却动。刚刚结束的全国“两会”上,房地产政策整体转暖,本周广州楼市再传利好。广州住房公积金管理中心方面表示,正在研究以银行放贷、公积金中 心贴息的形式,缓解公积金贷款资金缺口的问题,贴息资金或将从公积金的增值收益中支付,甚至有消息称,这一政策最快有望在今年第二季度启动。业内专家认 为,受新增供应量暂时不足等方面的影响,今年广州楼市的“春天”可能会来得晚一点,暖风有望从4月份开始逐渐吹暖市场。

  市场表现

  买家不算少,新货不算多

  新 盘、新货不多的情形或将持续到4月份。搜房网数据监控中心的统计显示,广州计划在4月份推出新货的楼盘只有26个,其中住宅楼盘有22个,商业楼盘有5个 (1个楼盘预计同时推出洋房及商铺),推新货的楼盘数量基本与3月份持平,比去年4月份的41个楼盘大跌36.59%。

  不过,近期广州楼市的总体人气并不算差。本月21日,在黄埔区保利越秀·岭南林语售楼部,现场有二三十个买家,假如算上样板房内的看楼客,同时到访的客人有近百人。该楼盘的销售人员介绍,近期的人气基本都能维持在这样的水平。在番禺区奥园城市天地现场,客流量同样不错。

  看 楼客的态度也比较积极。在保利越秀·岭南林语,羊城晚报记者遇到了从天河区前来看楼的张先生老两口。张先生关心时事,去年曾经看过一段时间的楼,今年“两 会”后重新开始看楼。张先生说:“总理都说了,要鼓励自住和改善型需求,对楼市的政策从抑制变成支持了,广州这样的一线城市可能会面临新一轮的上升期,现 在看看也差不多了。”

  原因分析

  春节过得迟,楼市启动晚

  中原地产项目部总经理黄韬认为,虽然今年广州各楼盘的推新力度不如去年,但客流量和去年同期差不多,“去年3月份虽然观望的买家不少,但到场的客流量不算少”。

  今 年楼市为何启动得比较晚?黄韬认为这和今年春节过得比较迟有关,楼市慢慢启动需要时间。“原来有不少楼盘预计在3月中下旬推出的,但最后都因为春节的原因 推迟了。”而且去年年底广州很多楼盘都卖得不错,一轮冲锋过后,今年第一季度能够推出市场的货量少了,这也是今年楼市“春天”来得晚的重要原因。

  方 圆地产首席分析师邓浩志同样认为,由于近期新增供应量不多,现在广州库存量已经不高。邓浩志分析,目前有3个统计口径计算库存量,第一种是拿到预售证的住 宅存量;第二种是拿了预售证的可售存量(即第一种的数据减去抵押等不可售部分);第三种是已卖土地可建房的存量,统计口径不同,库存量差异较大。假如按照 第一种口径计算,目前广州新房可以卖一年;假如按照第二种口径计算,可以卖7.5个月,总体库存合理。从销售量来说,广州楼市3月份中上旬已经追平2月份 的总销量,楼市不算淡。

  影响因素

  两正与一负,宏观趋利好

  2015年,广州楼市到 底会怎样走?合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为,2015年中国房地产市场有一个很不好的消息,也有两个非常好的消息。一个很不好的消息是经济下 行,2014年的GDP最后到了7.4%,今年的目标是7%。两个非常好的消息,第一个是信贷政策放松,除了去年的“房贷新政”外,今年也在逐渐放松,现 在已有定向宽松、降准降息两大动作;第二个是房地产调控政策逐渐松绑,中央已经明确支持自住和改善性需求。

  “最近央行、银监会很有可能对第 二套房的首付作出新规定,此前广州是7成,假如放松对市场影响很大。再加上公积金贷款要调整,多种利好因素影响下,相信今年的房地产市场会回暖。所以从目 前来看,我们可以用四个字来概括今年的房地产形势——暖风阵阵。”龙斌说,“在这样的政策环境下,广州楼市的复苏应该会加快。”

  “一是‘两会’上已经传递出要支持改善性住房消费的信号;二是各地住房库存需推动消化。传闻央行将放松二套房首付至50%,这一消息的可信度极高。”邓浩志认为,现在唯一需要确定的只是放开时间,估计最迟不会超过上半年,再迟,就会影响今年拉动消费的目标。

  黄韬则认为,公积金新政目前尚未实施,关键还要看额度够不够,假如连商业贷款都不够额度的话,公积金即使贴息也不会有很大的作用。

  走势预测

  4月价站稳,可考虑抄底?

  4 月份的广州楼市又会如何?龙斌认为,2010年以后供应量和需求量都在减少,相对来说,需求量下降比较明显,几年下来广州市场的供应量比较充足,外围区域 货量尤其大。房价虽然有调整,比如2008年有调整、2011年年底有调整、2014年也有调整,但房价的总体趋势仍是向上,到目前为止这个向上的趋势并 没有改变,只是在经济下行压力较大的情况下,房价快速上涨的预期会减弱一些。

  邓浩志的看法更加乐观:“按照现在的消化速度,广州的住宅存量将会进一步降低,假如存量低于10个月,那楼价就会普遍上涨,目前个别区域已到临界点。”

  黄 韬的看法则相对审慎。“今年的楼市比预计中慢热,新货上市的时间推迟了,供应量的持续增加估计最快也要到4月中下旬,但因为今年下半年供应量预计会很大, 开发商的策略估计还是会以走量为主,升价应该不明显。4月份广州楼市的总体走势将是量升价稳,或者量价微升,今年的价格走势应该是量价齐升,但量的增幅会 比价的增幅大,去年广州全年的成交为824万平方米,今年有望增加15%-20%;楼价或将上涨5%。

  龙斌认为,目前部分板块正处于理想的抄底阶段,“2014年下半年市场已经开始活跃,2015年春节过后市场复苏迹象明显,有些区域的房价已经轻微上涨,假如能保证月均80万平方米左右的高成交量,房价就可能会逐渐上升了”。

  今年前两个月,广州一手住宅成交面积同比上涨24.53%

  入市!一大波买家涌来

  数据分析

  文/羊城晚报记者 张秀钦

  关键数据

  ●24.53%

  今年前两个月,广州原十区一手住宅成交面积达104.36万平方米,同比增长24.53%。

  ●-13元/平方米

  今年前两个月,广州原十区一手住宅成交均价同比下降13元/平方米,降幅不足一个百分点。

  今 年春节假期,中国游客在境外到处“血拼”,日本的马桶盖几乎被中国游客买断货……同时,楼市也有一大波买家来袭,特别是一线城市,今年前两个月,北京、深 圳、广州的房地产市场表现均好于去年同期。其中,广州原十区一手住宅今年1-2月份的成交面积达到104.36万平方米,相比去年同期惨不忍睹的成交面积 上涨了两成多,也算在2015年来了个开门红。

  成交量 南沙表现值得“点赞”

  下跌,依然是中国楼市今年1-2 月份的主题。去年年底楼市成交的回暖,并没有延续到今年年初。国家统计局的数据显示,2015年前两个月,全国房地产投资、成交量、成交均价均全面下滑。 全国楼市遭遇“倒春寒”,国家统计局城市司高级统计师刘建伟明确地表示,3月份,全国楼市总体销量才会明显上升。

  进入“倒春寒”状态、全面 下滑的楼市,和广州这样的一线城市不沾边。今年前两个月,广州楼市成交表现不错:1月份,广州原十区一手住宅成交面积为66.19万平方米,相比去年同期 的55.66万平方米有近两成的增幅。受春节假期的影响,2月份广州原十区一手住宅成交面积为38.17万平方米,比1月份有所回落,但相比去年同期的 28.14万平方米仍有三成多的增长。

  具体到全市十区中的每一个区,南沙表现最值得点赞。今年1-2月份,南沙一手住宅成交面积为 20.87万平方米,比去年同期的10.34万平方米翻了一番。在全市十区中,南沙是唯一一个成交面积同比多10万平方米以上的区,其他面积有所增长的 区,都只是同比增多了一两万平方米。

  不过,今年百余万平方米的成绩单,在最近5年中只处于中游的位置(详见附表),与2013年和2011年同期相比还有一定的差距。而且,2012年虽然前两个月的表现最差,但全年表现最好。因此,即使今年1-2月份成交量表现不错,也不能就此判断全年成交就一定会很好。

  成交价 “蚊子”再小也是肉

  今 年年初,广州一手住宅的库存量依然较大,截至2月中旬,库存面积达到988万平方米,南沙、番禺、花都等区域仍存在较大的去库存压力。即使如此,开发商推 新货的热情没有被压抑,今年1-2月份,广州一手住宅批准预售面积达到150万平方米,比去年同期的90万平方米增加了六成多。

  一方面有去 库存的压力;另一方面有消化天量新增供应的压力。双重压力下的开发商,今年年初并没有选择降价来推动销售,在价格上保持平稳的心态。今年1-2月份,广州 原十区一手住宅成交均价比去年同期下降了13元/平方米,在均价接近1.7万元/平方米的情况下,13元/平方米只是一只“小蚊子”,几乎可以忽略不计, 但如果从过去几年的走势来看,这只“小蚊子”也是肉,毕竟从之前的大幅增长到现在稍微回落,实在不容易。

  有香港上市房企营销负责人告诉记者,今年房价的稳定,是因为对后市利好政策有一定的期望,在库存量和供应量都比较大的情况下,并不急于大幅降价来促销,假如成交量继续保持同比上升的状态、政策利好又继续出台,价格还有上升的可能。

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