改、变、管：两部门房地产“出招”三看点
国土资源部、住房城乡建设部27日联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。要求各地积极应对房地产市场形势变化,两部门的通知,至少有三大“看点”。
让市场作主:套型可以“改”
立 足市场实际需求,科学把握住房供应套型结构。通知一大亮点就是提出优化住房供应套型结构。对于在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件 前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。
与此同时,在强调多 渠道筹措房源时,通知要求进一步加大住房保障货币化工作力度,将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安 置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构。
这意 味着,2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策正式松动。城市新审批、新开工住房项目,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,须达到 开发建设总面积70%以上;廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量,不得低于居住用地供应总量70%。9年后,随着房 地产市场“去行政化”,这一政策开始从全国性楼市调控中逐步退出。
事实上,这一硬性规定出台未久便在不少城市被房地产开发商、相关部门努力“规避”。“90/70”退出折射着近年来楼市结构的调整及“去行政化”调控转变。
平心而论,“90/70”政策对当时的房地产市场结构改变仍起到了不小作用,刚需小户型房源显著增加,但长期下来,小户型在楼市存量中整体攀升、积压。随着改善型消费持续增加,限购取消、限贷放宽是大势所趋。
损有余以补不足:用途可以变
根据市场状况,各地要研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用。这是通知又一个“看点”。
通 知的第一部分,主题就是合理安排住房及其用地供应规模,强调住房供过于求的,要适当控制2015年住房开发建设规模、进度;住房供应明显偏多的市、县,或 在建住宅用地规模过大的市、县,应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。“房”的去化压力,“地”的去化压力,既有市场的,也有政策的,归根到底是政 策与市场“脱节”。两部门明确提出促进房地产用地结构调整,就是要以用途之“变”突围。
根据通知,房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模 过大的市、县,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的 新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其他产业投资。
这两年来,中央出台一系列措施促进新兴产业发展。所有这些发展都要落到地上。土地用途依规改变,可以盘活存量,损有余以补不足。
联动监管:政府怎么“管”
目前我国的房地产业,在“去行政化”过程中,分化格局严重、去库存化压力大。东、中、西部,大、中、小城市,如何分类调控、因地制宜;不调、微调、大调,分寸如何拿捏,考验着地方政府。
两部门明确:加强联动监管。对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业,以及违反有关资质管理规定的房地产开发企 业,国土资源主管部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的处罚信息,限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。国土资源主管部门要及时将在土地市场中有违 法违规行为的房地产开发企业信息告知住房城乡建设主管部门,住房城乡建设主管部门要依据房地产开发企业资质管理规定,予以相应处罚;情节严重的,依法注销 其资质证书。
政府部门监管是否合理,是否成功地把监管置于“去行政化”进程,就要既防止不作为,又防止乱作为。省级住房城乡建设、国土资源 主管部门是省级人民政府负总责,市县人民政府是主体责任,应认真履职。措施不落实、工作不到位,要责成整改并依法问责。同时,住房用地供应年度计划完成情 况,土地用途“变”、套型结构“改”以及住房开发建设和销售情况,相关价款的变化、补缴,都要主动向社会公开,接受社会监督。
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