中房观察：五部委的救市组合拳

  两个工作日三波政策五部门联动刺激楼市

  3月27日，住建部、国土部两部委联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

  就在这个被认为是稳定楼市的政策通知还未被市场完全消化时，3月30日下午，央行、住建部、银监会联手发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知称要满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行继续发放商业个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

  同时，要进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

  几乎就在央行、住建部、银监会联手发布住房贷款政策通知之时，财政部也出台了《国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。通知显示，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

  而从近年来有关房地产调控政策的发布情况来看，经常是由多个部委联合发布政策，以起到联动效应。

  本次也不例外，两个工作日内，住建部、国土部、财政部、央行、银监会五个部委分别从土地、信贷、财税等方面出台了三波“稳定住房消费”措施。尽管此前市场间不断传出房地产相关政策有望放松的消息，但本次政策出台时间之快，尺度之大，超出市场预期。

  同时，一向对政策敏感的资本市场在30日下午也迅速做出反应，房地产板块全天涨幅超过4%，多只地产股涨停，行业龙头万科股价已升至五年最高位。

  为何“稳定住房消费”？房地产在经济中的地位未变

  尽管在2014年，房地产市场供求状况发生变化，但房地产在中国经济中的地位和作用仍然没有改变。一方面，房地产行业深受宏观经济形势影响。另一方面，房地产行业的变化在很大程度上影响着整个中国经济运行状况。

  事实上，本轮“稳定住房消费”政策的接连出台，早已露出端倪。

  今年的全国两会上，李克强总理所作的《政府工作报告》中指出，既要全力保持经济在合理区间运行，又要积极促进经济转型升级、行稳致远。同时要加快培育消费增长点，“稳定住房消费”被写入其中。

  此外，李克强总理在今年全国两会闭幕式上答记者问时表示，新常态下会保持中国经济在合理区间内运行。会加大定向调控力度，稳定市场。近几年没有采取短期强刺激政策，运用政策的回旋余地较大。李克强总理不否认中国经济面临下行压力有多重风险，但关键在于新常态下要在稳增长和调监控中间找到平衡点。

  就在3月20日下午，国务院总理李克强在国家工商总局考察时再次表示，目前中国经济下行非常严重。由此可见，此时出台“稳定住房消费”政策意味深长。

  楼市库存去化加快量增价稳是政策期望值

  一系列组合政策的出台，也引起了市场一片热议。住建部与国土部的第一轮政策通知，更多的旨在释放中央稳定楼市消费意图。而在接下来出台的第二、第三轮的信贷和财税政策，无疑为楼市注入一针“强心剂”，再次提振了楼市信心和市场预期。

  对此，中房研协测评研究中心分析认为，房地产市场将借政策东风走出一轮行情，未来市场需要有成交量的配合，来保持经济的稳定。而市场供应量和需求量大增，但价格并不意味着大涨，而是有一个对冲的过程，量增价稳是本次政策的最佳期望值。

  CRIC研究中心指出，随着新政的出台，一二线城市中大户型普通住宅库存去化有望加快，

  三四线城市144平米以下普通住宅受二套首付调整和公积金首套首付调整影响，或均有一波看涨行情。

  亿翰智库研究总监张化东在接受中房网采访时表示，从不同部委口径推出救市政策，说明管理层对于当下地产行业惨淡现状的认知非常明确，也表明了地产行业救市的决心。由于政策放松的速率超出市场预期，短期对地产行业形成有效利好，但政策的加速并不一定带来市场出现反转。张化东预计三季度开始出现行业的明显反弹，二季度依然维持较为中性的市场行情。对于行业短期，依然维持比较审慎的观点。

  亚豪机构市场总监郭毅分析，在目前国内商品房产能过剩的背景下，有助于缓解三四线城市高库存压力，对于一线城市来说，更成为拉动购房需求提升的利器。预计一线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温，三四线楼市也将逐步回暖。

  “稳定住房消费”任重道远

  一系列的政策出台，有助于进一步释市场需求，稳定房价，从而推动房地产市场企稳回升。但市场能否就此回暖，不能过于乐观。不得不承认的是，目前房地产市场仍然面临较大的去化压力，政策出台后需要时间逐步消化。同时也应避免重蹈覆辙，政策扶持不宜矫枉过正，“稳定住房消费”任重道远。

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