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双手博弈佳兆业、融绿背后孙宏斌新逻辑

https://www.biud.com.cn 2015年03月31日08:16 家居装修知识网

能造者其必诗，敢往者无不赋！

1400多年前，北朝诗人杨炫之在《洛阳伽蓝记》里说的那个真正敢想、敢做、敢当的人，他穿越而来的现代版本，大抵就是融创中国董事长孙宏斌这样的。

“再大的生意也只是门生意，合适就干，不合适就算，”眼下，无论是融绿平台博弈，还是佳兆业收购拉锯战，这是一向快人快语孙宏斌给出的基本态度。孙宏斌正说服融创股东和资本市场，他很清醒，融创这几次收购目标很清晰，结果无论怎样，都是一笔其他房企难以经历、难以学到的巨大财富，价值甚至可达千亿。

这也给了孙宏斌巨大启发，接下来，他更愿意在并购市场寻找机会：获取大量的低成本土地，同时用较小的投入撬动成倍的销售。

“从利润角度，融创的增长还没有开始。”在未来的融创蓝图，孙宏斌是这样勾勒的：权益增长、利润、降低融资成本和现金安全。

谈佳兆业：不成功就收购别家

孙宏斌现在的办公地在深圳嘉里中心33层，这里是佳兆业的神经中枢，陪伴他的是30多人的融创团队。2014年12月29日，孙宏斌团队开始和佳兆业郭氏家族接洽并谈判。

今年1月初，孙宏斌赶到深圳，就一直留到了现在。摆在他眼前的，是一盘僵持的棋局。

佳兆业在月初公布境外债务重组计划，对票据利息的削减和债务延期，是债务重组谈判的主要内容。佳兆业分别于2016年-2020年到期的五笔境外优先票据，将面临至多2/3的利息削减，并且全部展期五年。

3月22日佳兆业公告指出，公司仍在与境外债券持有人进行磋商，并未就最初的境外债务重组方案条款达成任何协议。

这种局面，孙宏斌在心里做过多次预演，也早已想过应对方案。

“除了6亿美元的收购金外，融创不再对佳兆业投入任何额外资金，并不提供任何担保。”孙宏斌一向直来直去，他说，这是融创的收购原则，说到底只是一盘生意，合适就干，不合适就算。说到底，融创需要先保护股东利益，保护融创债权人的利益。

他不明白，境外债券持有人怎么就不能承认投资佳兆业失误，“佳兆业的经营状况比大家想象得更加严峻，因此海外债权人一定需要削减本金，目前提出的债券重组方案比较合理，进行调整的余地不大”。

佳兆业在和债权人进行洽谈，按照孙宏斌想的方案，并不难。

截至去年底，佳兆业的总有息债务为650亿元，较去年6月底增加高达352亿元。此外，佳兆业表示，未来12个月将有298亿元债务到期，如果佳兆业未能完成债务重组，或将引发一系列债务违约问题。“一年增加那么多债，你要承认佳兆业的危机早就出现了。”孙宏斌说。

3月24日，评级机构标普继续下调佳兆业评级。这家房企的评级由“选择性违约”下调至“违约”，其票据的评级也从“CC”下调至“违约”。同时，标普对佳兆业能否在30天的宽限期内进行兑付表示怀疑。

“佳兆业一下子增加了超过300亿元的有息负债，但公司的现金流基本断裂，经营状况急剧恶化，”在孙宏斌看来，如果没有融创的进驻，佳兆业在过年前就已经坍塌了。如果海外债权人坚持不配合，佳兆业到4月底就可能倒闭。

佳兆业这个公司要活着，不然对谁都没有好处。这也是孙宏斌的底线，他说：“目前收购成功的机会更低了，最多一半。如果债权人坚持不配合，我们会选择放弃。”

他不是没放弃过。收购绿城，转身就离开，干得酣畅淋漓，放弃得干脆利索。从今天的结果来评估，放弃也是赢家。

3月31日，佳兆业将公布全年业绩，孙宏斌预计，届时重组事宜会加速，因为全体债权人都会了解到佳兆业的严峻现状。他给出的最后期限是5月份，前提是佳兆业债权人通过债务重组方案并恢复营运。

如果收购成功，孙宏斌预计佳兆业每年必须有300亿-400亿元的销售才能活下去，并且为了减轻负债，他会将佳兆业在东北、上海、重庆的项目“切掉”，未来佳兆业会形成“珠三角＋X”的战略。

但如果不成功，融创也会关注珠三角其他并购机会。用孙宏斌的话，三年前他就瞄准了广深市场。

融和绿：打断骨头连着筋

离深圳1500公里外的上海，还有一桩收购案等着他去收尾。

3月16日，九龙仓高层正式宣布竞买融绿平台，这令局面再度复杂。融绿平台的归属，成为新的悬疑。

“融绿平台的收购已经完成，没看到有任何法律纠纷，”孙宏斌说，“当然，我们和绿城还在谈，希望有一个一揽子解决方案，相信最终能和绿城一起非常好地解决这个问题。”

比如，去年拿下的天津全运村项目，就准备和绿城继续合作。这个消息在私下里早就传开来，除了融绿的16个项目，其他的合作也正在悄然开展中。

目前看来，九龙仓执意入局融绿平台并不能取得融创、绿城双方的同意，它的谈判成本和难度可想而知。这门生意里，每人都装着自己的小心思。融创的果断和九龙仓的执拗，让宋卫平在谈判中也处境尴尬。

据时代周报记者了解，为尽快解决该事件，宋卫平曾有意促成九龙仓直接与融创谈判，双方合作开发融绿平台旗下项目，但融创拒绝了该提议。不过，对于融绿平台的归属，看来争议正在缩小，不论是融创还是绿城内部，对于这一归属早就心知肚明，“字都签了，就差一个股东大会，绿城补个公告。”一位知情人士透露。

2012年，通过和绿城成立合营公司融绿平台，融创顺利进驻一向高门槛的长三角区域。如今融绿平台加上杭州公司，能为融创贡献300亿的销售额。

“他想买，我们也不会卖。”孙宏斌怒斥九龙仓插手即是没有法律常识，“不守法，没人品，还怎么混？”这个画面甚至被定格，并在九龙仓大本营香港的多档财经资讯节目里反复播出。

不过当谈及宋卫平，画风瞬间变得柔情。“分手也是好事情，宋总回到绿城，我们也买到了融绿平台，”孙宏斌对于收购绿城失败一事亦并未表现出介怀，用的还是那句“再大的生意也是生意”。

这话，从去年开始，孙宏斌已经说无数遍了。去年11月6日，孙宏斌做出一个足以载入中国房地产业历史的决定——放下绿城，这为他迎来资本和业界的舆论喝彩。从三年前牵手开始，孙宏斌从头到尾都谨慎而谦逊，没有年少时的轻狂，也没有成功者的骄傲。

即便在最后退出时候，他对宋卫平说的还是那句，“你是永远的大哥”。

至今，孙宏斌仍表达了对绿城的喜爱，他像是一个“最佳前任”，说自己当初愿意为绿城掏这么多钱，正是因为认同其价值。他一再表示感谢，直言绿城是一个好公司，融创团队在跟绿城的合作中得到了非常好的锻炼和发展。

“在合作中产生的这种信任和感情，让融创和绿城是打断骨头连着筋，” 孙宏斌表示，后续还会跟绿城合作。

对未来：小投入撬动成倍销售

好事者等着看笑话，连花两年时间在收购上，融创是不是已将自身增长置于一旁？

“你说我狂吗？”孙宏斌很快自问自答道，“我们的风险控制得很好。”他坦承，两线收购的确让公司团队精力分散，但也学到了很多东西，“年纪轻，出力长力。”

在行业整体增幅收窄的2014年，融创依旧呈上漂亮答卷。去年融创合同销售658.47亿，实现核心净利润37.3亿，分别同比增长29.6%及5.9%。在房企排名中，融创的位置前进到了第十位，而在深耕的一线城市更是遥遥领先：在天津、上海、重庆、无锡的销售金额均位居榜首，北京排名第四，杭州及苏州排名第五。

对楼市新局面，孙宏斌有自己的独到判断，“通过对绿城、佳兆业的并购，也许所有人都要对这个行业重新认识了。下一步会非常危险，高负债的企业稍微失常，就转不动了，并购机会也就越来越多”。

这也解释了为何2014年融创只拿了12块地，到年底账面上还躺着250亿元现金。孙宏斌说，接下来，融创更愿意在并购市场寻找机会：获取大量的低成本土地，同时用较小的投入撬动成倍的销售。

2015年，融创的销售目标是谨慎保守的660亿，和2014年业绩几乎持平。“达到既定规模，不再盼着销售额像以往般快速增长，接下来要均衡、要利润、要安全、要从容。”孙宏斌说，融创把现金流的管理当成公司管理团队控制的首要指标。公司内部对负债指标的红线设定是90%，去年净负债率从69.7%下降至44.5%，融资成本则从10%下降到了9.1%。

孙宏斌还把库存去化比例作为严格的考核指标，在他的描述中，融创2013年结转到2014年的可售库存是450亿，2014年结转到今年的是406亿，降低了约10%。目前，融创整体的可售货值是1147亿元。

这都指向一个孙宏斌期待中的更稳健的新融创，“融创真正的增长还没开始呢，到了600亿以后会增加利润”。

他说，任何时候都是融创的新阶段，比如不追求规模了，也是融创的新阶段。