北京写字楼空置率5年降18% 返还收益式卖房较多
记者从多家权威机构获悉，截至2014年底，北京写字楼空置率整体不足5%，为全国最低。
“房地产开发投资增幅在下降，今年住宅投资增速会急剧下降。”但从增长比例的情况来看，“商业和写字楼还是持续上升。”近日，任志强在某论坛上如是表示。
事实上，记者从多家权威机构获悉，近年来，一线城市写字楼市场行情持续上行。以北京为例，2008年中期，全市写字楼市场的空置率为23%，到2014年年底时则降至4.8%，为全国最低。这意味着，在5年时间内，空置率下降了逾18%。
值得注意的是，据《证券日报》记者实地调查获悉，北京某开发商将其位于王府井核心商务区的王府井利生大厦写字楼低价散售，每平方米成交均价不足6万元。同时，该开发商还分期返还购房者购房后收房前一年的租金收益，其比例高达7%。
对此，王府井利生大厦销售人员向《证券日报》记者透露：“公司是为了快速回笼资金，因此给投资者返还收益且留有20%左右的升值空间，以便快速消化存货。”
王府井利生售房以回笼资金
近日，《证券日报》记者在王府井大街走访发现，位于商业街北街口的利生大厦3层以上开始散售。据销售人员透露，该项目为地铁8号线王府井站上盖物业，2014年下半年低价入市。“项目销售均价每平方米为6万元左右，这是王府井商务区目前唯一销售型写字楼物业。”利生大厦销售人员向《证券日报》记者介绍道，现在开发商可以给购房者一年的租金回报率收益，返还比例为7%。
简言之，“购房者现在购房后，在交付使用之前，开发商可以提供一年的租金回报收益。以总房款1000万元为例，开发商将以每月返款的形式包租，购房者一年将得到70万元的保底收益。”上述销售人员直言，这比把1000万元放入银行存1年期的收益率高出4%以上。
对此，有熟悉北京写字楼市场人士向记者透露，在东二环商务区，用于销售的商用物业供应量较低，而且多为整层销售，分割为60平方米左右的小户型办公楼物业较为少见，加之该商圈聚集世界级品牌较多，人流量较高，而项目总价起价和销售单价在同区域内都相对较低，从投资角度来看，为投资者提供了一定的升值空间。
“这个楼盘单套总价较低，投资门槛也相对较低，起步价不足400万元。”上述销售人员向记者推介道，从投资回报角度来看，利生大厦既有租金收益，也有增值收益。以100平方米户型计算，总价约为600万元，7%的年租金收益约为42万元，若加上年20%的增值收益120万元，其每年的投资回报高达160万元左右。
上述项目销售员向本报记者表示：“王府井利生每年物业增值率达15%-20%，年回报率达7.9%以上，总体投资回报率高达27%。”更为重要的是，在项目开发期间到交房前，开发商将返还一年42万元的无风险租金收益。
不过，空置率降低背景下，开发商为何还要这样急于销售呢？
“我们的项目体量较小，总货值仅6.5亿元，因公司急于回笼资金，为2015年拿地扩张才出售自持物业。”王府井利生大厦的开发商相关负责人称。
令业内质疑的是，王府井作为北京传统商务区是否具有这样的升值潜力？
北京写字楼租金高位盘旋
2014年，在住宅市场全国降声一片，市场持续疲软的背景下，北京写字楼市场却逆势而走，租金水平一直处在高位盘旋。根据权威机构不完全统计，2014年，北京写字楼市场共计录得16宗过万平方米的租售大单。
“在传统商务区中，CBD和东长安街租金？涨幅最大，截至2014年第四季度，其租金水平环比分别增长0.6%和0.5%。“第一太平戴维斯研究部高级经理董月向记者表示，但金融街仍是租金最高的区域，平均租金达到每平方米每月人民币518.0元。”
董月称，鉴于位于传统区域之项目业主仍然具有相对较强的议价能力，截至2014年底，北京甲级写字楼租金环比上升0.5%，至每平方米每月人民币317.1元，同比增长2.2%。此外，鉴于需求大体稳定，截至2014年底，北京CBD租金同比上涨2.8%，至每平方米每月人民币363.4元。
对此，世邦魏理仕在一份研究报告中表示，2008年全球金融危机之后，北京写字楼市场平均每年新增供应量仅为约24万平方米。2009年中，北京写字楼市场的空置率为23.0%。而第一太平戴维斯研究部的数据显示，截至2014年底，北京全市写字楼的空置率为4.8%，空置率降低了18%以上。而据莱坊发布的《2014年第三季度北京写字楼市场简报》显示，截至三季度末，利生大厦所在的东二环商务区每月每平方米租金约为367元，空置率为2.8%，远低于望京、中关村以及燕莎等商务区的空置率。
第一太平戴维斯华北区研究董事王琼则向记者表示，从2014年全年北京市写字楼物业的净吸纳量来看，累计达到39.4万平方米，系近三年最高，近乎2013年的7倍。
而在供给方面，世邦魏理仕则认为，虽然北京整体市场供应紧张的局面在未来几年内将有所缓解，但空置率在可预见的未来仍将保持在5%以下。
同时，在多元产业的支撑下，北京写字楼市场的总体需求仍将保持稳健。金融机构、商务服务和咨询公司一直以来都是北京写字楼市场需求的主要动力来源。
正如上述王府井利生大厦销售人员向本报记者所透露：“我们的项目目前已经整售了两层，主要客户群体是以投资型客户为主，部分自用型客户则一般为国企合作商、金融、航空、高新电子商务等领域。”
“纵观2014年，金融、IT及高科技和专业服务企业仍引领需求，合计占据总成交量的55%，而制造业需求占比却从2013年的13%跌至2014年的5%。”王琼如是表示。
另有业内人士则称，在短期到中期内，与二线城市写字楼相比，一线城市仍将是投资最具吸引力的市场，其稳定发展的第三产业所带来的持续需求及未来相对较小的供应压力或将继续推高租金水平，并能确保一线城市写字楼投资收益在1年至3年内有较大提升，这将有助于整个投资期间收获可观的租金收益，亦有助于资产价格的提升。■本报记者 王丽新
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