专家:楼市新政有助刺激改善需求释放 但影响有限
专家认为，系列楼市新政有助于刺激改善性需求释放。 胡国球 摄
3月30日，先是财政部出台新规，个人购买2年及以上普通住房免征营业税。接着央行调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成。上述消息发布后，立即引起广泛关注。
业内观察人士认为，二套房贷最低首付降至四成的新政有利刺激东莞改善需求释放，但由于先前多项政策利好持续刺激已经弱化了该政策出台的效应，因此预计其对东莞楼市成交促进作用不会十分强烈。但该新政对推动楼市预期向好具有不容忽视的作用，有利提振客户入市信心。再叠加央行两次降息、东莞公积金新政等政策利好，东莞楼市持续上升可期。
系列楼市新政出台
央行及住建部、银监会的联合通知介绍，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
公积金贷款购房方面也有调整。新政规定，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
此外，新政还规定，在房屋交易环节，营业税减免由五年调整至两年，营业税减免时间缩短，或将刺激二手房市场。
根据《国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
资料显示，此前为遏制房价过快上涨，国家曾经多次调整二手房交易税：2005年，为遏制投机炒作、稳住房价，将此前免征营业税期限“一年”调整为“两年”；2009年12月，免征期限由“两年”调整为“五年”；2011年1月，在免征营业税期限五年的基础上，此前二手房销售总额差额计征改为全额计征。
专家观点
新政将促进东莞楼市稳中有升
分析人士表示，此次政策调整目的是支持居民自住和改善型住房需求，有利于促进房地产市场平稳健康发展，对于稳增长、促改革、惠民生也有重要意义。
回到东莞市场，中原地产东莞市场研究部总监车德锐表示，此次政策调整是2008年的翻版，给楼市打了一剂强心针。在他看来，3月楼市已经显现回暖趋势，这个节点出台这么多利好政策，让整个市场瞬间变成卖方市场，东莞楼市也将稳中有升。就2015年的整体市场调控，车德锐认为调整的广度会更广、深度会更深。
二套房首付降低或对莞影响有限
此外，中原地产方面认为，针对北上广深一线城市来讲，由于房价高，二套房贷首付从先前的七成降至四成，将大幅降低购房者的入市门槛，此政策出台对重点一二线城市的促市意义深刻。而对于东莞而言，此刺激政策的促市作用也不小，但反应强度有限。
车德锐认为，目前东莞楼市仍是一个以刚需主导的市场。其次，东莞房价相对其他重点一二线城市要低很多，房价水平比较合理。加上东莞之前二套房贷首付执行的是六成，若以购买150㎡的四房(均价为10000元/㎡)，首付下调至四成后将减少30万，确实给客户减轻了不少首付压力。但对于东莞不少改善型客户而言，30万左右的资金压力实际上并不算大。
多重利好有望刺激改善性需求
车德锐说，先前首套房认定标准的放宽，对东莞改善需求释放的刺激更利好。2009年以前东莞洋房均价低于6000元/㎡，由于客户购买第一套房的成本支出较低，加上经历了多年财富积蓄，部分客户一次性还清第一套剩余房贷并不难，这意味着在东莞将会有部分改善客户能享受“一套房贷还清，二套按首套”政策优惠。
他还指出，前面央行的两次降息相当于房贷打9折，也明显减少了改善购房成本。同样以150㎡的方案为例，目前贷款20年，购房成本减少9万多；贷款30年，购房成本减少13万多。
新政有助去库存 激发楼市活跃度
因此，东莞的开发商对此次央行新的楼市利好政策也是显得一致看好。
房地产商名巨中央市场营销总监舒小剑认为，二套房首付的降低至四成，对开发商和购房者来说都是利好的消息，是鼓励性的政策。2014年，东莞楼市的不景气，导致了很多开发商没有完成销售业绩，此次政策的出台给楼市打了一针“强心剂”。
舒小剑预计，2015年，在楼市政策频密出台的情况下，无论是成交量或成交金额都有显著的提升。尤其在今年第一季度和第二季度，东莞楼市的成交会有所变化。不过，因为鉴于销售压力，大部分开发商会以促销为主，尽快出货。
广东置荟星城投资开发集团有限公司副总经理欧鹏也认为，此次楼市新政首先降低了购房者的买房门槛；其次，该政策有利于去库存，激发了房地产的活跃度。另外，从开发商的角度，此政策让开发商的现金流更加宽裕。
南方日报记者 郝金朋 叶永茵
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