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“房地产组合拳”降低交易成本或催热二手楼市

https://www.biud.com.cn 2015年03月31日13:46 家居装修知识网

　　随着房地产新措施的出台，业内人士希望惠州二手房市场迎来一轮“牛市”。南方日报记者王昌辉摄

　　褪去去年严冬的寒冷，楼市或许在今年进入暖春。2015年以来，从中央到地方的政策利好不断，继全国两会期间李克强总理在政府工作报告中指出，稳定房地产业健康平稳发展后，央行降息降准以及一系列利好政策连环出台。30日，央行、住建部和银监局再度联合发文，将居民家庭购买二套房最低首付款比例调至四成。此外，国家税务总局亦发出通知，自31日起，二手房营业税免征期限将由5年缩短至2年。

　　连环新政出台第一时间引起社会高度关注。二套房首付降至四成极大降低了改善型住房需求市民的入市门槛。惠州行业专家苏剑直言，结合惠州市场存量结构，短时间内将出现置业高潮。而二手房营业税的征收周期缩短，降低交易成本之余还将推动大量房源和大量购房者入市，惠州市二手中介行业协会会长黄家佩直言，新政降低购房成本，提高房源性价比空间，将推动惠州二手房交易市场的供需两旺。

　　●南方日报记者张峰

　　楼市评论人：降低购房门槛将激活市场购买力

　　30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买第二套普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　此外，该通知文件对发挥住房公积金对住房消费的支持作用也作出要求，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有1套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

　　该通知第一时间引起了社会的高度关注。具体到惠州，尽管在南方日报记者采访过程中，房地产行业相关主管部门具体的实施措施并未落地，但行业各方仍难抑兴奋之情。

　　惠州金山湖区域某品质楼盘营销负责人直言，房地产市场很久没有这么给力的讯息了，尽管此前的降息和降准都切实利好了市场，但在行业供需层面，直接降低购房者的准入门槛还是第一次。

　　惠州楼市评论人余鹤皋就表达得更为直接，从“认贷不认房”到现在的直接将购买二套房首付从六成降至四成，这无疑将激活惠州市场的购买活力。余鹤皋举例称，和父母一起住的年轻人，面临找对象结婚肯定希望再买一套房，以前可能面临高首付，但现在降到四成就能够实现二套置业了。“这绝对称得上市场大招。”余鹤皋说。

　　对于新政即将释放的惠州楼市红利，惠州资深行业专家、世联行总经理苏剑则持谨慎态度。他介绍，政策中二套房首付比例的下降，实际上在置业需求和市场供需上是有限制的，更多释放的仍是改善型购房需求。结合惠州市场当前才存量供应结构，短期内会产生一定的刺激作用，但对于长效市场而言，市场的运转仍是取决于整个城市的经济发展能力。

　　苏剑同时指出，结合930新政，二套房的首付降至三成、四成，实际上首付比例降低的同时也意味着贷款比例的上升，这在某种程度上也将加大银行业的放贷压力，以及购房者贷款比例增大增加的利息压力，这无疑将是对于市场购房消费能力的又一次透支。

　　此外，对于新政中公积金贷款调整情况，惠州市住房公积金管理中心相关负责人告诉记者，当前惠州公积金贷款首套房两成首付已经在实施，而对于结清首套房贷款家庭购买二套房首付降低至三成或更低的情况，正在制定实施方案等待市政府会议审议通过后正式实施，正式实施后将有效助力惠州楼市健康发展。

　　房地产开发商：大量二手房源可能涌入市场

　　楼市利好闸门并未就此打住，同样是在30日下午，三部委发文以后，财政部国家税务总局随即在官网发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知指出，31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　记者就此事第一时间致电惠州市地税局办公室相关负责人。该负责人说，国家税务总局文件印发从国家到省，再到市，需要一定时间，虽然尚未收到上级印发的正式文件，但如果税务总局出台了相关规定，将严格按照通知中所规定的时间开始执行。这也意味着此前惠州二手房交易市场传言的二手房营业税免征期限将由5年缩短至2年得以正式实现。

　　具体到惠州二手房交易市场，政策的出台，这对于在当前二手房成交疲软背景下无奈沦为二三级联动的下游渠道商的二手中介而言，有如平地一声惊雷。

　　惠州市新世纪房产总经理李雁豪表示，营业税征收年限的缩短对于二手房市场意味着重生。大量的房源，大量的购房者很可能就此涌入市场，购房成本降低，议价空间进一步放大，税费的减少将直接让买方卖方同时受益。市二手中介行业协会秘书长刘新群对政策的最终落地会对市场造成什么影响则显得较为谨慎。

　　李雁豪结合办理二手房交易所需费用算了一笔账，在当前的二手交易中，营业税、契税、个税、发票抵扣税、提围费等税费达到10.6%，其中营业税为5.6%。例如一套普通住宅以100万成交，税费需要10.6万元，其中营业税5.6万元、其他税费5万元。在此前，房屋必须满5年交易才能省掉5.6万的营业税，而根据新政，放盘业主只要购房满两年就能够实现营业税减免。

　　惠州市二手中介行业协会会长黄家佩直言，这无疑将推动二手房交易市场供需两旺，大量的二手房源将得以降低挂牌价格，房源性价比提升，对买方市场的吸引力增强。尤其是对于购房者而言，购买二手房的选择面和议价空间都将大幅拓宽。

　　黄家佩同时提醒，行业需保持清醒，不要过度渲染营业税征收周期缩短政策的影响。黄家佩说，结合近年来惠州房地产市场的发展轨迹，无论是刚需置业还是投资购房，两年周期就出手卖楼的情况都将比较局限。对于自住住房，刚刚装修住两年就卖掉的可能性并不大；同时作为投资置业，近几年以来的惠州房价基本保持平稳，局部区域甚至出现下滑，还没等到物业升值就急于抛售的现象也不会太普遍。