楼市新政下一步：买房落户放开存期待
一系列房地产政策“组合拳”释放出来的积极信号，正令地产开发商们重拾信心。
3月30日傍晚，中国人民银行联合住建部、银监会发文，宣布下调二套房个贷首付比例，将最低首付比例调整为40%；同日，财政部也发文称，将放宽个人住房转让营业税免征期限，由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
多位受访房产开发商负责人对经济导报记者表示，这一“金融+财税”的调控举措，有望激发改善型需求进入市场，并给房企带来脱困机遇。“大家都得到了去库存的良机。”济南某房地产企业的项目总监刘涛说。
值得关注的是，在业内人士看来，上述“组合拳”并非管理层直接出手刺激市场，而是通过货币、财政等配套政策激发市场活力，凸显出新一届政府以市场化手段来推动房地产业发展的思路。
“虽然这种举措短时间内很难在数据上体现出调控效果，但长期看来，将会引导房地产市场更为健康地发展。”北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对此表示。更有专家指出，遵循上述政策思路，预计后期房地产市场还将迎来买房落户放开、限购限贷放松等多项政策，以推动存量住房的消化，令市场踏上复苏之路。
缓解资金压力
“前两年的时候大家见面还都说能过得去，但是现在的日子真挺难过。”3月30日，刘涛对导报记者说。作为已经在房地产市场从业十几年的资深人士，他坦言近两年来确实是开发商最为难熬的时段，“融资难、市场推广难、价格战等问题此起彼伏。”
“还好政策终于落地了。”刘涛说道。从去年9月底，央行出台房贷新政，放宽首套房贷认定标准后，敏感的市场人士就已经看出了宏观调控思路的转变，如今央行又推出与二套房相关的政策，“一系列政策联动效应下，有望推动房地产市场在今年回暖。”
央行3月30日发布的政策显示，此次对于为改善居住条件而购买二套房的购房者，央行将最低首付款比例调整为40%。而此前，各地二套房商业贷款首付比例为不低于60%，北上广深四城市则高达70%。
“200万元的房子，首付就可以少交40万元。”刘涛表示，二套房贷门槛的降低将大大刺激改善性需求入市，缓解开发商目前的库存压力。“特别是一些中高端项目，它们的前期定位就是针对想改善居住条件的客户。但现实情况是，银行的限贷、高首付比例政策大大提高了购房门槛，将消费者挡在了门外。”
另一位受访房地产企业负责人也对导报记者表示，与全国二、三线城市一样，去年以来济南房地产市场库存也一直呈现上升态势，至今年2月份商品房库存量已超过20万套。其中万科、中海、绿地等地产大鳄推出的大项目，更是给市场带来压力。较为明显的表现为，新盘推出集中的西客站片区，一度出现某楼盘为促销每平米降价近千元的案例。
“此次二套房贷门槛的降低，能将我们的客户源拓展得更广，项目回收资金的能力有望提升，从而缓解企业面临的销售、资金难题。”上述负责人表示。更有业内人士指出，去年以来为了加快项目销售，济南多家开发商推出0首付、万元首付等活动进行促销，实际上部分首付资金一直是由开发商垫付，此次央行新政将解除相关开发企业的现金流警报。
后市以稳为主
值得关注的是，在此次央行降低二套房贷门槛后，财政部于同日推出的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，也被房地产业内看做推动楼市复苏的有效举措。
“一套100万元的房子，可以省去5万元左右的交易成本。”3月31日，济南市槐荫区一房产中介销售经理张强涛对导报记者表示，这一税费的降低，对买卖双方都会带来一定利好，“对于售房者来说，税负大大降低，而对于购房者来说，购房支出也能随之有所降低。这也意味着，交易两方的积极性都会有所提高。”
刘涛则认为，上述政策虽然直接作用于二手房市场，但对于新房市场也会起到积极作用。“比如一些客户卖出二手房的目的就是筹资购买新的住房，改善生活、学习环境。就是说，二手房交易市场的活跃，会在一定程度上带动新房交易量的增加。”
不过，上述人士也表示，此次央行与财政部方面联手推出的新政，最终能够对楼市复苏能够起到多大效果，仍需等待长期观察。“我们的初步预测是，一、二线城市房价会逐步企稳回升，北上广等需求旺盛城市重新抬头，但受整个房地产市场投资收益下滑影响，并不会出现大幅上升的情况；三、四线城市改善性需求有限，房价不会出现太大波动。”刘涛说。
多位受访业内人士表示，济南楼市炒作氛围较淡，今年最大的任务是去库存，所以相关政策放宽不会引来过多资金涌入，后期楼市价格仍将以稳为主。但明年价格重回升势是大概率事件，有购房意向者应对此有所关注。
调控去行政化
实际上，在预判后期楼市走向之时，开发商也将更多精力放在对宏观政策的关注上。
某房产集团山东分公司的总经理就对导报记者表示，从近期调控政策的转向看，新任管理层去行政、重市场的调控思路较为明显，如果企业把握好了这一精神，可以做的准备工作就很多。“比如调整产品结构，有针对性地增加细分市场竞争力。”
同策咨询研究部总监张宏伟也对导报记者表示，此次二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策将使房地产品质路线重获市场认可，“房企将更加注重产品研发及附加值的提高，而不是简单像高周转类型企业那样通过产品的标准化与大规模复制、高速周转获得相对比较薄的利润。”
而在一系列政策推出的基础上，下一步还会有何房产新政推出，也成为业内关注的焦点。对此，张文清表示，考虑到几项出台政策都瞄向释放市场消费能力角度，不排除央行进一步下调首套房贷款首付比例的可能。
北京中原地产首席分析师张大伟则认为，部分一线城市限购等环节或进一步放开，部分地方政府也会配套出台一些税费减免、购房补贴等救市政策。中央财经大学税务学院黄桦则表示，保障基础住房、贷款利率下调等，都有利于稳定住房消费。
不过，刘涛也表示，利好政策的推出也令购房者存在“越调控越谨慎”的心态，所以不宜过于频繁。“楼市政策正逐步回归到正常化、市场化，下一步如何把握机遇、开发市场应该交给企业来做，这样房地产市场才能更为稳定、健康地发展。”
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