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二套房首付降至4成成都建行率先落地执行

https://www.biud.com.cn 2015年04月01日08:41 家居装修知识网

3月30日下午，央行与财政部相继打出的两记“组合拳”，被业内称为自2008年来最大力度的楼市拉动政策：先是央行将二套房的最低首付款比例调整至4成，随后，财政部也发布新政，从今日起将普通住宅营业税免征的期限由5年改为2年。

仔细研究发现，此次新政较以往有很大不同。本次央行新政中对于贷款利率并未做出明确规定，而是提出“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”。也就是说，不仅利率水平可以由商业银行自行决定，就连首付款比例也有“商量”的可能。

那么，成都楼市中各大银行对首付款比例“商量”得如何了呢？成都全搜索新闻网记者第一时间连线成都多家银行及二手房中介了解情况。

二套房房贷新政

建行率先落地执行

新政要点1：二套房首付降至4成：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40％。

3月31日，记者致电或走访多家银行。记者从一家售楼部了解到，目前该楼盘合作的包括建行、中信、工行在内的三家银行，目前只有建行执行央行关于二套房的最低首付款比例调整至4成的决定，即二套房首付款比例为4成，其利率低于大部分银行，二套房贷款利率约为5.25%。

此外，记者还拨打了招行，中行，中国银行、成都银行、农行及走访了以上银行多家网点，均表示目前并未接到相关文件。

算账：购价值200万元住房首付少付40万

在采访中，相关业内人士为记者算了一笔账，以一套200万元的住房进行分析，如果按调整前的政策，需首付6成，首付款需支付金额为120万元，而按照调整的政策计算，首付款降至4成，则只需要80万元。

营业税免征期“5改2”

二手房市场后市看好

新政要点2：营业税免征期“5改2”：个人转卖普通住房，营业税免征期限5年变2年。

3月31日，记者联系了成都多家中介公司，记者了解到成都已经开始执行个人转卖普通住房，营业税免征期限5年变2年的新政策。一位曾姓的中介人员告诉记者，双重新政将会促进成都二手房的成交，“你想嘛，以前很多没有满5年的房子，购房者要多交几万的营业税。现在只要满了2年以上，就相当于少拿好多钱出来。”小曾以一套100万的房子为例，如果该房没有满5年，那么购房者将为其承担5.6万元的营业税，但是现在如果这个房子只要满了2年，就少交5.6万元。

算账：一套价值100万住房，省出5.6万营业税

按照目前的国家相关政策，房地产交易中的营业税税率为5.6%。

如果一套价值100万元的住房，仅仅持有2年，按调整前的政策，准备卖出时，应缴纳营业税5.6万元。如果按照调整后政策，在持有两年时，则可以免交5.6万元的营业税。

对此，业内人士分析，在两项政策的叠加效应下，购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本将大大降低，可以扩大购房需求，转变市场观望情绪，带动楼市回暖。

市场反应：新政对改善型住宅有极好的推动作用

购房者开心了，二手机构也开心了，成都的开发商对此政策反应如何，这两项政策又将如何影响当前成都楼市呢？机构又会对此新政有什么样评价呢？

大多数开发商都认为，“这次信贷政策的出台对改善型住宅有着极好的推动作用。”也就是说，如果二套房首付比例降低，将吸引更多的改善型客户出手。信和置业成都公司相关营销负责人认为，经过较长时间的调控之后，投资客退场，改善住宅的客户都是自住为主，这部分客户受制于资金周转，开发商苦于滞销，“降低首付比例可以释放有效需求。”城南某开发商负责人也认为，央行此举标志着全面救市的来临，相信财政部可能也会跟着出台政策降低交易税费，促进买房。

位于攀成钢的两楼盘销售负责人表示，首付“六成四”成本身对客户来说影响不大，但这折射出的楼市调控的方向更为重要。因为这意味着对于改善型产品的市场需求，调控方向从“限制”变为“支持”。

作为本轮政策的重点之一，二手房营业税免征期限的调整，不少业内人士表示，其影响“甚至超过第二套房首付降低为4成”。成都海博地产服务有限公司发起人黄海先生认为，首套房商贷首付还是30%，90平米以下首置市场大局不变；公积金首套首付20%，存量房加速去化，新盘加快施工取证步伐；二套房商贷40%公积金30%，能释放部分100-130平米首改需求；两年以上二手房买卖不征收营业税，再次释放部分卖旧换新的改善需求。预计2015年二季度供应量同比大增，成交量同比增长，其中80-100平米产品成交量大增。

中原地产方面也认为，通过降低首付比例以及解除首套房贷款须结清的硬性规定来激发购房者改善型需求。政策组合拳救市力度空前，促楼市回暖，但政策效力有待观察。此次贷款政策调整配合此前央行限贷松绑、公积金调整、土地改革新政、紧随着的营业税减免等多重利好政策，形成一连串救市组合拳，救市力度空前，将刺激部分刚需及改善型需求提前释放，楼市迎来去库存最好时机。但是，政府救市政策只是影响购房决策的影响因素之一，居民购买力、实际购房需求才是入市核心推力，并且楼市地域性差异较大，三四线城市供过于求情形突出，产品结构单一，需求总量下降的情况仍然存在，政策效力将存在较大地域性的差异。