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世房2014年报透析：稳健运营追求品质增长

https://www.biud.com.cn 2015年04月01日09:51 家居装修知识网

3月31日，世茂房地产控股有限公司(简称世茂，00813.hk)在香港正式发布2014年公司及附属公司截至2014年12月31日全年业绩报告。报告期内，2014年全年营业额为560.8亿元（人民币，下同），同比上升35.1%。期内实现毛利额182.3亿元，同比上升24.5%；毛利率32.5%，处行业较高水平。全年实现核心净利润79.07亿元，同比上升8%。

在新的市场形势下，世茂不再以销售规模作为单一增长指标，而是更加注重各项指标的均衡性、高品质增长，多项核心指标处于行业高位，也因而得到了金融证券机构的认可。国浩资本日前分析认为，对希望持有内房股的长线投资者而言，世茂房地产、华润置地等企业是行业首选。

“增重”、“健身”均衡发展

2014年是房地产行业集体由追求规模扩张向注重增长质量转型的一年。利润率、回款率成为多家房企明确提出的核心考核指标。

据世茂2014年报显示，期内实现毛利额182.3亿元，同比上升24.5%；毛利率32.5%，处于行业较高水平；全年实现核心净利润79.07 亿元，同比上升8%。在目前已发布2014年报的房企中，毛利率保持在32%以上的，仅有中海、世茂、保利等为数不多的几家。同时，世茂2014年销售回款率80.2%也高于行业60%-70%的平均水平。

在区域布局方面，世茂通过重点区域深耕，实现了业绩的稳健增长。2014年世茂在南京、厦门、福州、泉州、常州、张家港等福建和长三角多个城市取得单盘销冠。在重要战略区域福建省， 2014年世茂以175亿元销售额第三次蝉联福建销冠。2014年在福建省迎来自贸区设立、“一带一路”核心发展区域等多项国家战略层面的重要利好之际，世茂的成绩有了更加深远的意义。尤其在2015年，世茂携福建石狮市一同参加2015米兰世博会，将助推城市共同谋求更好、更多元的国际化资源平台。

年报显示，2014年，世茂累计销售额为702.2亿元，同比增长4.7%。根据市场变化，世茂调整产品结构，逐渐形成了全类型、多层次的产品体系。经专业估算，世茂主要投资物业及酒店的市场价值为人民币590亿元。分析人士认为，投资性物业会成为世茂下一个增长亮点，在行业的战略转型期，这也是衡量房企成长性的重要指标。

“面粉”、“钱流”结构优化

随着楼市整体库存高企，部分人口净流出的三、四线城市，市场风险不断加大。另一方面，随着市场竞争的加剧，地价也水涨船高。为此，世茂2014年的投资策略也显得更加审慎。

2014年，世茂持续加大在一、二线城市拿地的比重，优化城市布局。年报显示，报告期内，世茂新增土地储备739万平方米，分布于北京、上海、南京、厦门、大连、成都、重庆等17个城市，项目均位于当地的核心区域或潜力地段。截至2014年12月31日，世茂总计拥有3607万平方米优质土地储备，土地存续比（土地储备与当季度销售面积的比值）约为22。按照兰德咨询总裁宋延庆的研究模型，土地储备存续比值在20-35左右较适量，也就是以企业年均增长20%计算，土地储备相当于企业未来3-5年开发所需用地。

在另一项衡量企业健康程度的重要指标：资金结构方面。世茂2014年净负债率58.6%，达到管理层预定目标，在行业整体负债率偏高的背景下，这一成绩较为突出。

至2014年12月31日，世房银行等总借贷余额较2013年底的493亿元上升到620亿元，现金余额较2013年的196亿元上升至239亿元，未动用授信额度约180亿元，为世茂发展提供了低成本的长期资金支持；

为了进一步降低资金成本，优化资金结构，2014年世茂成功发行了6亿美元7年期高级票据。并且，这一行动一直持续到2015年一季度，目前，世茂境外债券的平均利率已从8.01%降低至7.76%。

世茂还于2014年7月获得了4年期的7.36亿美元等值银团贷款，为集团的稳健发展提供了充裕的现金流。年报显示，截至2014年12月31日，世茂持有现金239亿元，加上180亿元银行授信额度，世茂可动用的资金已达到419亿元。

优质的土地储备、严谨的土地成本、资金成本控制以及充裕的现金，为世茂2015年乃至未来数年持续稳定的业绩提供了强力支撑。

以“互联网+”开创白金时代

世茂在2014年年底提出“白金时代”理念之后，引起行业广泛思考。在此次发布的2014年报中，世茂进一步专门提出要“结合互联新理念开创白金时代”，这也是在中国房地产行业，首次将“白金时代”正式写入企业年报。

2014年是房地产行业转型之年，同时，也是移动互联网大潮席卷房地产业的关键一年。在国家层面鼓励“互联网+”的背景下，移动互联网将深刻改变房地产行业的商业模式。

世茂深刻认识到，单以增长率、周转率等旧的价值体系来指引房企的发展，房企只能进入“白银时代”。谁能以互联网思维，在房地产行业创立以人为核心展开商业和运营模式，谁就能在短时间内打破行业壁垒，开创企业发展的“白金时代”，真正实现可持续、有品质的增长。

为此，2014年，世茂通过“宅行动”、“e生活”等一系列行动落地云平台资源，并初步构建出世茂生活服务APP矩阵，布局社区O2O领域，加速落地“生活方式运营商”战略，积极尝试以人为核心开展运营的新商业模式。

在“生活方式运营商”战略指引下，世茂开展了一系列产品创新与研发。如2014年圣诞节开业的MiniMax睿选酒店，就是以全新的社交、电商平台理念，为80后、90后客群定制的MiniHotel。今年，世茂专门设立生活方式研究室，对客户需求进行深度研究，并以此指导创新研发。2015年世茂还将继续推出MiniMall、主题乐园、全时街区等创新业态，并进行规模化复制。

对于2015年房地产市场，世茂预计，2015年房地产政策将整体上保持宽松，保证房地产市场平稳发展。世茂相关负责人称，公司将根据市场变化，继续以灵活的策略，及时调整供货节奏，以实现稳健增长的企业发展目标。