3·30新政楼市强心针:一时“涨声”四起更似炒作
二套房贷款首付降至四成！在3月30日下午4点58分，央行、住建部、银监会三部委联合发布通知之前，谁也没想到政府会有如此大的力度刺激楼市，更没有想到的是仅仅10分钟后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
都知道今年的房地产调控政策会放松，但这个力度远超市场预期，对已经显现疲态一年多的楼市而言，这无疑是一剂强心针。当晚，不仅中介机构延长营业，开发企业的高管们也挑灯夜战，积极应对。次日，地产股全线飘红，部分直接受益的项目售楼处被购房人挤爆，部分业主甚至开始提价。
毫无疑问，从去年的9·30到今年的3·30，受益最大的群体都是改善型置业，对北上广深四大一线城市而言，都是楼市主要置业群体，但楼市是否就此掉头向上，一路飘红，重现2009年？从新房到二手房，此起彼伏的涨价信息是真是假？对此，京华时报地产周刊的记者展开即时调查，为购房者释疑。
□记者直击
■企业
加速推盘
“我们的小户型产品刚刚全部卖完了，现在就只剩下几套大户型。”4月1日早上，位于南六环的某住宅项目销售人员告诉记者，该项目的户型主要是90平方米以下的两居和120平方米的三居，受3·30政策的刺激，这两天的看房人数、电话咨询量和认购量都有明显上升。
不少房企纷纷在第一时间通过新政推介自己旗下的项目。新政发布次日，万科旗下包括北京、沈阳、大连、烟台、太原、青岛、济南、天津、唐山等多个分公司同时打出在未来24-48小时内“不涨价、不打烊、等你来抢房”的广告语，以此来吸引购房者。
北京龙湖则趁势推出“暖春行动”，推介在售的滟澜新宸、双珑原著、好望山、长城源著等4个项目，不但没有提价，而且给出优惠措施，以其在孙河板块在售的高端别墅双珑原著为例，目前全款购房享受9.8折，五成首付9.9折，电商排卡20万抵40万，4月30日前，龙湖老业主推荐新客户成功购买指定户型，最高可减免30万物业费。
据龙湖·双珑原著销售经理程浩介绍，双珑原著一直卖得不错，今年以来势头更好，3月份就成交了1.1亿元，对于总价在2000万-4000万元的高端项目而言，这个成绩相当不错，“新政出台，对我们这样的项目利好还是很明显的。政策出台后，我们对客户做了个小调查，我们的业主基本都是二套房以上的客户，贷款首付从七成降到四成，极大降低了客户的购入门槛，对犹豫是否要出手的客户而言，新政给予了他们信心，把心里的石头放在了地上。”基于这样的了解，程浩对双珑原著即将推出的4000万元上下的“中央墅”产品很有信心。
推盘同时，成交数据也不错，万科24小时成交1.56亿元，合生滨江帝景36小时成交22套。
“涨声”四起
5点新政刚发布，不到一个小时，项目涨价传闻已经不胫而走，次日，甚至出现集团发布的涨价“红头文件”，以及各种限时不涨、最后抢购之类的广告、宣传，借助微信、微博等新媒体传播工具，迅速抢占买房人、卖房人、围观群众的眼球。
3月30日，政策刚一出台，深圳宝安某项目就宣布，从3月31日开始报价上调5%，但具体售价需要面谈。
3月31日，位于深圳、烟台、宁波等地的多个楼盘“急迫”地发出涨价通知，其中，烟台5个楼盘均表示将在本月内开始涨价，涨幅最高的是位于莱山区的金地格林世界——从4月6日起，该项目封盘大调价，最高涨幅为5万元。
金地在宁波的项目外滩1号也有调整价格的打算，网上流传的一份金地集团的文件显示，政府救市态度已经非常明确，楼市即将回暖，各地项目呈热销趋势，经集团商讨决议，故对二三线以上城市优秀项目将实行统一上调价格的战略调整。故此项目需在4月20日前完成价格每平米提价500-1000元不等的调整。
>>释疑
说涨价更似炒作
一位业内人士私下告诉记者，“这种涨价更类似营销炒作方式”。据其分析，3·30政策的确会提振市场信心，但在库存居高不下、新增面积迅速增加的大背景下，明智的开发商都会选择趁机加速出货，消化库存，而绝不是趁机涨价、增加利润。“如此强力的刺激，也不足以让市场有强烈的信心相信房价很快会暴涨，并为此接受更高的房价。”
据记者了解，北京市场暂时还没有出现明确表示涨价的在售楼盘，接受记者采访的多位房企相关负责人普遍表示，新政的确带来了更多的看房人，这会加速库存的去化，因此短期内仍会以走量为主，而在此之后，才会考虑是否溢价的问题。
■二手市场
业主试探性涨价
政策出台之后，记者接到了多个经纪人电话，问是否需要抓紧看房。而春节前就开始挂牌出售房源的王小姐(化名)在新政策出来的当天晚上就接到了7个要谈价格的电话。
据王小姐介绍，她年前着急用钱，所以以350万的价格挂出了她在东三环附近近90平方米的两居室，后来因看房人太少，降价10万，但仍然没有顺利出手。而就在新政出台的当晚，接完众多电话之后的王小姐心态就明显地出现了变化。“从没人买到很多人想找你谈价格时你的心态肯定会有变化的，我先等一下，暂时不那么着急了，挂牌价格说不好，但我觉得可能会调高5万左右。”
另据报道，太阳宫某项目业主一夜提价35万元。该报道称，澜石小区有一套2居室出售，本来业主与客户已经谈好出售价格为745万，并且准备近日签合同，但业主在看到政策后立马将价格涨到780万，而且一点议价空间都没有，但购房人不同意，合同只能作废。
5改2后上市房源增加
根据链家地产统计，新政出台后首日，签约成交客户增多，其中主要为之前已经看好房子的客户，实际成交价格保持平稳。值得关注的是，部分区域2到5年房源增多，且这部分房源业主报价有一定上涨，但涨幅不大，一般在5%以内。从市场整体情况来看，买卖双方表现较为理性。
链家劲松门店的一位经纪人告诉记者，他这两天已经接到2套购买5年以内的房源信息，“业主也在换房，本来不打算卖房的，因为价格不太合适，这次政策一出，想挂出来看看情况”，对部分5年内房源提价的现象，这位经纪人表示，“原来5年以内的房源挂牌价普遍低于满五唯一的房源，营业税也多是由卖家和买家共同承担，现在部分房源报价上涨，只不过把这部分买房人隐性的支出公开化了，其实算不上涨价”。
>>释疑
涨价可能卖不掉
伟业我爱我家副总裁胡景晖奉劝广大业主朋友别涨价，“因为涨价的结果就是卖不掉，量价齐升的年代过去了，借机涨价的结果是自讨没趣。新出台的政策仅会刺激二季度房地产成交放量，价格则变化不大。这两个政策加在一起，最多也就是刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能够有所上升”。
海淀林萃路附近某门店的经纪人表示，目前只接到一个业主调价的要求，幅度大概5%。“其实现在很多业主都非常理性，着急卖的就不会太调高价格，这样只会错过卖出去的机会。去年9·30新政的时候就是这样，很多人也要求调价了，但调整的结果就是错过了那一轮卖出去的机会，还得等下一轮。”
■购房者
理性对待，冷静出手
首次置业的刘女士(化名)表示，自己很理性，虽然之前看上一套房，但也不着急。“这么多政策密集出台说明房地产市场并不是太好，着急什么。”刘女士称，她之前在西四环附近看过一个房子，去年最早时候挂牌价格是200多万，一个月卖不出去业主调整一次降几万，她之前去看，已经降到165万。“所以，我不觉得房价短时间内会暴涨。”
据我爱我家统计，其全国12个城市近1600家门店和全国统一呼叫中心的业务接待方面来看，除了咨询量有10%左右的增多外，新增房源挂牌量、新增买房客户登记量、交易量、成交均价均未有明显变化，客户连夜抢购、业主连夜提价的现象非常鲜见。
■股市
地产股震荡上扬
“3·30楼市新政”不仅牵动着购房者的神经，也影响着资本市场地产板块走向。
周一午间，有消息称央行紧急召开记者会，发布信息可能与楼市有关，使得午后地产股迅速拉升，再度带领股指冲击高点。同花顺统计的134只地产股中，天房发展和香江控股等10只个股收盘涨停，40多只个股涨幅在4%以上。
然而，“3·30新政”发布后，地产股却上演震荡行情。
周二，房地产板块集体大幅高开，一度推动沪指站上3800点。但短暂高走后下探翻绿，尾盘跳水杀跌。根据中信一级行业分类，房地产板块整体下跌1.84%，居行业跌幅榜之首，建筑板块紧随其后跌1.84%。
周三，地产股再次大部分翻绿转红。截至收盘，房地产开发指数上涨0.96%，低于当日上涨指数1.66%的涨幅，沪深两市房企股价上涨87家，下跌26家。
值得注意的是，地产股短期震荡难以掩饰今年以来整体上扬。数据显示，截至3月31日收盘，今年以来，申万二级行业分类房地产开发板块整体上涨20.15%，大幅跑赢上证综指。从单周数据来看，上周，房地产行业融资净买入为52.96亿元，此前两周的融资净买入额分别为29.99亿元和30.93亿元。而3月第一周，则出现了48.29亿元的融资净买入。
不过，民生证券指出，本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。
■市场执行
新政执行尚有过程
3·30两大新政的生效时间均为3月31日起，但截至4月1日，记者了解到，在售新盘以及二手房市场均尚未开始执行新政。
记者从伟业我爱我家了解到，从3月31日到4月1日，伟业我爱我家一直在与各个门店、贷款经办部门进行沟通，各个门店的反馈较快，但银行的情况目前还不太明确。伟业我爱我家相关人士表示，虽然新政已经从3月31日起生效，不过从行政程序上来说仍然需要一个过程。
而银行方面，截至4月1日，只有工商银行、招商银行等少数银行公布了关于二套房贷首付比例的方案，农行、建行、中行、交行尚未有进一步具体的房贷政策，兴业银行北京分行、民生银行北京管理部等均在等总行相关细则，光大银行也表示目前尚未有具体的细则，但是会严格按照三部委文件要求执行。
□业内分析
2009年不会重现
3·30新政出乎预料的力度，让市场沸腾的同时，也出现了不少喊涨的声音，甚至有人认为“2009年再现”。知名经济学者马光远就表示，房地产政策调整早在意料之中，二套房首付降至40%，二手房营业税政策调整也意味着政策回归至2008年救市模式。在今年经济形势极为严峻的情况下，通过政策稳定房地产的预期是可以理解的，“政府对房地产的爱是真爱。”
2008年年底救市后2009年房价的一路飙升，购房人记忆太过深刻，那么此轮如此力度的救市，是否会重现2009年？记者采访发现，大多数人士虽然都认为3·30新政的确会促进楼市稳步向上，但均不认为会重现2009年的涨势。
2008年10月底，央行、财政部和国税总局联手推出包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮30%等多项刺激楼市的一揽子救市政策。此外，地方政府也相继出台买房送户口、获财政补贴等地方版的救市措施。
“两次政策的出台背后，都和房地产市场持续低迷的态势有关。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，2008年受
全球经济危机影响，银行信贷等开始收紧，进而导致楼市步入萧条。救市的目的就是为了让楼市快速复苏。而在2015年的救市方面，也是对楼市反弹力度小的一个提振。
“两类做法都对楼市进行了比较强的刺激，背后体现的是房地产市场依然受政策保护的需要。从政策层面看，对于首套和改善型需求、营业税免征期限等方面都有类似的做法。”严跃进表示，2008年年末的救市政策，本质上是一种总量刺激的做法。在经济危机下需求不足的情况下，通过此类政策刺激能够带来市场购房需求的全面释放。而2015年的救市，更多是从结构改善的角度进行的。此次政策很大程度上呼应了“两会”精神，进而对刚需和改善型需求两类进行的格外呵护。
对此，来自房地产销售一线的声音也同样不那么乐观。
“对于已经沉寂很久的楼市来说，3·30政策所带来的刺激会相对明显，但绝不会是翻天覆地的，不会出现像2009年时市场突然的反转，”北京某房企负责人对记者说。在他看来，新政对一二线城市的刺激要比三四线城市更为明显，对于购房者来说，上半年将是一个很好的入市时机，而到了下半年，对于库存去化比较好的项目来说，可能会出现一定程度的涨价。
不过，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在当前我国经济增速放缓、结构调整的新常态下，尽管本轮新政会刺激宏观楼市二季度持续复苏，但是依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势，未来宏观楼市像过去几年那样量价齐升的情况将不会再出现，量增价稳将成为2015楼市新常态。
京华时报记者 鲁欢 邢飞 桂瑰 潘秀林
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