专家建议：广州可放开非中心城区限购
4月2日，由广东省房地产行业协会举办的“2015广东房地产市场景气分析会”在广州举行，邀请权威专家解读新常态下稳定住房消费政策的内涵及外延、住宅市场的分化发展及风险和机遇等，并同期发布《2015广东房地产蓝皮书》(以下简称“蓝皮书”)。
2015年版的“蓝皮书”显示，去年全省房地产市场进入调整阶段，全年销量同比小幅下降，但仍居历史次高水平，均价总体趋于平稳。全年走势看，随着去年下半年政策环境不断改善，商品房销量触底回升，第四季度成交面积创下历史同期最高，但供求关系宽松，市场仍将处于去库存阶段。
●南方日报记者 牛思远
全省
去年第四季度销售面积创纪录
记者查阅“蓝皮书”发现，2014年广东商品房销售面积为9315.76万平方米，同比下降5.3%；销售额8461.84亿元，同比下降5.4%；销售均价9083元/平方米，小幅下降0.1%。其中商品住宅销售面积、销售额分别为8163.56万平方米、6960.26亿元，同比分别下降7.6%和6.9%；合计销售73.94万套，同比下降6.5%；销售均价8526元/平方米，小幅增长0.7%。
而从近五年广东商品房销售面积比较情况看，2014年仅低于2013年，处于历史次高水平。其中，2014年第四季度销售面积达到3388.23万平方米，则为历史最高水平。
“蓝皮书”指出，广东商品房当年批准预售面积与上年新开工面积高度正相关。但尽管2013年新开工面积达到历史最高，2014年批准预售面积却未迎来峰值，房屋上市率反而创下58.4%的低位水平，这与过去几年新增供应较为充足有密切关系。2011-2014年去化率仅为74.5%，说明市场潜在供应充足，供求关系较为宽松。
不过，从商品住宅看，2011-2014年去化率达到88.9%；以2003年为起点，至2014年全省商品住宅累计去化率为96.5%，达到2007年以来去化率次低水平，但仍处于基本平衡状态。比较而言，近十几年广东非住宅商品房的累计去化率明显低于住宅去化水平，至2014年去化率为36.2%，为历年最低。
库存方面，截至2014年期末，全省商品房待售面积5467.99万平方米，同比增长22.3%。除写字楼外其他各类用房的待售面积均创下历史新高，其中商品住宅待售面积3545.82平方米，同比增长24.6%，说明后市总体面临较大的去化压力。
区域
一线城市供求平衡 三四线供过于求
具体到我省不同城市的楼市表现，“蓝皮书”指出，省内城市之间供求关系分化严重，一线城市供求关系总体平衡，二线城市相对宽松，部分三四线城市出现明显供过于求。
从省内各城市商品住宅销售情况看，大部分地市的商品房库存量继续增加。其中广州去年以1196.23万平方米的商品住宅销售面积位居全省首位，惠州、佛山、中山、东莞分列第2—5位。
受市场调整影响，全省商品住宅销售面积同比下滑7.6%，各地区也出现大幅度调整。其中珠三角的广州、深圳、惠州、东莞、江门，粤东的汕头、揭阳，粤西的茂名，粤北的清远等9市住宅销售面积同比降幅均大于全省平均水平。去年全省仅佛山等7市销量有所增长，汕尾、梅州分别大幅增长94.8%和25.3%。
销售均价方面，深圳、广州、珠海、东莞、佛山的房价高于全省住宅均价，分别为24040、14739、11617、9156、8728元/平方米。
从同比数据看，汕尾、广州、东莞、珠海、惠州、梅州、深圳、茂名、中山、湛江、揭阳等11市商品房价格有所上涨，其中汕尾市的销售均价增幅全省最高，为11.6%；清远、佛山、肇庆、江门、韶关、河源、汕头、潮州、阳江、云浮则有不同程度的下降，降幅在5%以上的有汕头、潮州、阳江、云浮共4市，其中云浮下降幅度最大，为11.8%。
值得注意的是，去年第四季度，随着房地产政策和信贷政策转变，广东一半的城市成交量增长，一半的城市成交量下降，同比增速横跨-34.9%至43.1%，城市间市场分化明显。
“蓝皮书”显示，截至2014年末，我省大部分城市商品住宅待售面积均比上年有所增加，仅东莞、深圳、清远、珠海、肇庆、韶关6市的待售面积基本维持在上一年水平或有小幅度下降。
从累计供应和销售看，2010年—2014年的5年间多数城市的累计新开工量大于累计销售量，其中江门、汕头、清远、深圳、广州超过500万平方米，市场存量较多。
■连线
广东省房地产行业协会新闻发言人黄毅文：
楼市再现“火爆”可能性不大
此前，省房地产行业协会新闻发言人、副秘书长黄毅文曾表示，当前市场环境与2009年不可同日而语，供求关系、购房主体、资本投资渠道等都发生了变化，楼市再现昔日“火爆”的可能性不大。从总量来看，全省商品房库存量高企，加上近年新开工面积增长较快，后市潜在供应较为充足，仍建议加快去库存。
广东省房地产行业协会会长蔡穗声在主题演讲中表示，2015年的政策基调与2009年的调控有很多相似地方，但无论是宏观经济还是市场环境都发生了很多变化。
对于住房市场出现的“新常态”，蔡穗声建议政府通过去行政化、简化行政审批流程、鼓励全装修交房、实行“熟地”“净地”出让模式及降低住房租赁税费等方面的改革，为房地产市场的发展释放红利。
“广州市完全可以在南沙、从化、增城这些非中心城区逐步放开限购政策。”蔡穗声说，这些地方放开限购不会产生很大问题，并能以此释放政府去行政化的信号。同时，通过简化行政审批流程降低交易成本，释放大量生产力。
而对于企业，蔡穗声建议应该拓展消费的宽度和深度，如为老年住宅设计开发托老中心、老年社区服务等。他认为，目前房地产市场的供求博弈关系天平逐步倾向消费者，房企应该对产业价值链条进行重新塑造，调整以往单纯依靠卖房子的盈利模式。
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