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楼市新政后深圳房价上涨有业主加价太多吓跑买家

https://www.biud.com.cn 2015年04月03日14:42 家居装修知识网

　　3月30日，央行、银监会、住建部、财政部、国税局五部委联合出台楼市新政，除二套房贷首付最低可至四成外，购买2年以上的普通住宅也得以免征营业税。新政一出台立刻引发深圳楼市的成交浪潮和反价高潮。有中介预测分析，在新政刺激下，3月深圳二手房成交恐突破1万套，创近年新高。而深圳市场占有率最高的中介深圳中原也在3月创纪录地完成了约2.3亿元的佣金收入。

　　在深圳二手房一片喊涨的背景声中，却不是所有房源都可以如此“傲娇”，也有不少房源的一味涨价并没有获得市场的认可。南方日报记者走访多片区中介并采访专家分析，哪些房子会最有“涨价”的资格，哪些房可以“领涨”。专家表示，从片区来看，龙华、坂田、南头那些距离中心区较近，价格却比较平民的区域房价在当下的市场更为坚挺和更有涨价空间；而从住宅类型看，刚需首次置业青睐的低总价普通住宅的涨幅会超过豪宅。此外，拥有稀缺教育资源的学位房也是当下深圳楼市最为青睐的房源，涨幅明显。

　　看区域

　　龙华、坂田等刚需热点成交最活跃

　　此次新政带动了深圳二手房新一轮的业主反价，而实际上，在此次新政前，深圳楼市从今年春节后就进入成交活跃的状态，并且从全国两会后成交量价攀升至新台阶。

　　记者了解到，春节后的3月开始实行降息，加上两会对房地产的基调是支持自住型和改善型需求，这些因素的叠加使得深圳二手市场已经回暖。根据深圳规划国土委的成交数据显示，3月首周深圳二手成交环比翻倍，随后两周成交快速增长，到上周，周成交已经接近2000套，而由此推断，深圳3月的二手房成交预计突破1万套，这一成交量在近年中都属于高位。

　　而在此次新一轮房地产市场放松政策下，哪些片区的房子会最先上涨？中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者，最先和最快上涨的就是那些刚需型的房子，“目前市场上的大部分买家都是刚需型购房者，这类房源成交最为活跃，此轮政策一出，这些房源就变得最为紧俏，最为典型的就是龙华和龙岗的房子。”

　　从新政前的中联链家地产的统计看，春节后，龙华、华强北、坂田、碧海、园岭、南头等片区价格上涨幅度比较大。其中龙华、华强北、坂田、碧海、布吉五个片区在短短的一个月时间内价格上涨最明显，涨幅均超过7%，另外近段时间学位房比较抢手，园岭、南头两重点学位片区价格涨幅分别为4.7%、4.5%。

　　其中最为明显的就是龙华，又以北站附近的更甚，肖小平表示，龙华房价上涨快速在最近一个月表现得非常明显，据统计，龙华片区春节后二手房成交量比春节前翻番，价格上涨9.6%。据中联链家地产某分行经理介绍，春节前，金地梅陇镇77平方米的2房售价在208万—215万元，目前的售价已经是220万—230万元，这样的户型每套普遍上涨12万—22万元。

　　据中联链家地产统计，春节后一个月里，龙华片区的四季花城、弘雅花园、花样年花郡、金茂礼都、金地梅陇镇等楼盘不仅成交较为活跃，同时价格上涨十分明显。其中四季花城、弘雅花园、花样年花郡，春节前后价格相差超过10%。

　　从中联链家地产某分行经理了解到，目前龙华的二手房房源大部分业主反价，同时要价坚定，议价难。李先生在春节前出售了一套四季花城100平方米左右的房子，当时售价是266万元，前几天李先生在网上查询四季花城同样的户型，目前已经是275万元，他还向放盘的业务员了解到，275万元的价格没得谈，已经是业主的底线了。他只能后悔卖早了，同时感叹房价上涨之快出乎意料。

　　深圳中原对全市188个样本二手楼盘成交价的统计显示，截至今年3月，龙华区域自从2014年10月以来，一直引领全市楼盘价格涨势，其均价即将突破3万元/平方米；而龙岗中心城片区楼盘同样因为以刚需为主，刚需盘价格的上扬拉动了整个区域价格的上扬，环比上涨4.7%；此外，南山地区的房源受前海、蛇口自贸区楼盘的价格影响，上调幅度也相对较大，样本楼盘均价为42981元/平方米，环比上涨4.6%；福田板块受新洲片区成交的楼盘影响，带动区域均价上涨3.4%；罗湖作为老区，涨幅全市垫底，但区域内的学位房百仕达片区，涨幅居全市之首，高达8%，样本楼盘均价为29041元/平方米，环比上涨1%。

　　看类型

　　豪宅遇冷，普宅火热

　　与刚需类型房源春节以来的持续成交活跃相比，800万元总价以上的豪宅市场则显得十分冷清，成交低迷，价格上涨幅度更是远不如刚需类型房源。业内认为，在当下刚需为主的深圳二手房市场中，豪宅价格将跑输刚需型普通住宅。

　　据中联地产二手房研究院统计，目前深圳二手房住宅的套均成交价为230万元。这意味市场主流成交的房子在200多万元左右，而800万元以上的豪宅占比并不高。据统计，去年四季度，二手房成交中总价500万元以上的比例占4.7%，今年一季度这一数值下降为4.6%。

　　据了解，深圳的豪宅从放盘到成交平均需一年左右，这意味着其需要更长的成交周期。据一些中介地铺的置业顾问表示，近段时间成交的豪宅物业中，一年前放盘的不在少数，即使近段时间投资客抛售豪宅物业明显增加，但在当前在售的房源中，也有许多一年前就已经放盘售卖的，尤其那些售价非常高的物业。如廖先生去年3月份以1100万元放盘天鹅堡250多平方米的物业，目前房子仍然在售中，据中介反映，该楼盘售价一年来基本没有变化，看房的人也有，但很难形成最终的成交。

　　豪宅的高总价、高单价等意味着有能力购买的人是少数，而在当前楼市以刚需首套房置业为主的环境下，高总价豪宅的成交周期和成交活跃度就和普通住宅相差甚远。中联链家布吉片区的某业务经理告诉记者，现在普通住宅处于供不应求状态，成交周期一般不超过两周，如桂芳园一套物业四天前放盘，现在已经成交，前一个看房的客户还抱怨，为什么早两日看房后没有逼她一把买下房子，以致错过看好的房子。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，对豪宅客户而言，800万元是普通豪宅的天花板，并且，购买豪宅的客户对物业诸多挑剔。深圳豪宅的文化沉淀相对于北京、上海等城市豪宅文化要薄弱些，同时不少所谓豪宅的周边配套算不上十分的高端齐全，较为艰难支撑目前这些豪宅的价格。配套无法跟上客户想象中“豪”，这就让大多的置业者望而却步，尤其是自住型客户。另外，购买豪宅的客户普遍十分挑剔，觉得花了那么多钱，各方面都要符合自己的要求。除周边、物业配套外，对价格、户型、朝向、层高、采光、装修等硬软件都不断挑毛病，甚至到苛刻程度，造成看楼的多，真正购买的少。而对刚需客户来说，住房是生活阶段性的需求，只要住房品质适宜且价格在能力承受范围内，均会择机入市。

　　在成交低迷的情况下，豪宅的价格也难以水涨船高。据中联地产华侨城一位置业顾问告诉记者，华侨城的锦绣花园三期目前的成交均价为52700元/平方米，与去年成交均价基本持平，而碧海云天二期目前的成交均价为47430元/平方米，比去年年底仅上涨0.77%。

　　此外，记者还了解到，在豪宅整体成交低迷的背景下，还有投资者在抛售豪宅产品，部分房源甚至成交价低于房产证价格。这背后则是投资客们看清形势，知道豪宅大涨无望，纷纷抛盘。“业主降价几十万元急售！”在华侨城、红树湾等豪宅片区的地铺内，最近经常可以看到这样的信息，部分投资客降价5%—8%抛售手中持有的豪宅。从近期中联地产二手豪宅市场的成交案例来看，放盘业主中80%以上是投资客，他们往往需要资金做其他投资，并且对未来豪宅市场信心不足，因此选择目前价格处于较高水平时套现。

　　仲量联行华东区研究部总监周志锋表示，此次政策调整将令之前受调控政策抑制的改善型需求得到逐步释放，成交量也有望迅速回暖。同时新政传达给市场极其重要的信息，就是楼市要保持稳定，这意味着随着成交量上升，房价总体上有望企稳。

　　周志锋指出：“我们必须指出中国各城市的楼市基本面有很大的差异。大部分二三线城市目前库存巨大，未来新增供应也非常可观。开发商在这些城市还是应该继续将重点放在去库存方面，而非考虑提高售价。在一线城市和1.5线城市整体市场基本面健康，此次政策的放松将可能导致房价进入上升通道。”

　　春节后二手价格上涨最明显的片区

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