今年拿地支出将缩减两成 世茂房地产换仓
世茂房地产（00813.HK）日前发布的2014年业绩报告显示，期内公司实现毛利额182.3亿元，同比增长24.5%；全年实现核心净利润 79亿元，同比增长8%。另外，该公司去年的毛利率高达32.5%，处于行业较高水平。在已发布2014年业绩的房企中，毛利率保持在30%以上的，仅有 中海、世茂房地产等为数不多的几家。
3月31日，世茂集团董事局副主席许世坛在年度业绩会上透露，“2015年世茂房地产用于拿地的支出将缩减20%，金额将从220亿元减到175亿 元。”据了解，世茂今年用于拿地的支出中或将有70亿-80亿元用于支付之前的购地款项，今年实际可用于购地金额支出大概是100亿元。
据世茂房地产披露的数据，去年该公司新增739万平方米土地储备，新增土地平均楼面价约3325元/平方米。
就为何减少土地支出的问题，许世坛解释这是为了保证公司具备稳定而健康的正现金流。
记者了解到，减少土地支出只是世茂今年重要举措的一部分。在放缓扩张脚步的同时，世茂房地产今年将放缓扩张节奏，该公司在内部将展开去库存、换仓行动，同时提高公司的多项财务考核指标。
对于今年世茂进行的去库存行动，许世坛表示，库存总量并不是太大，约在200亿元以内。“清掉一半，也就是100亿元以内，相对700多亿元的销售，比例较小，所以对销售均价的影响较小。”
一位克而瑞分析师认为，世茂去库存多集中于销售压力较大的三四线城市。
就此问题许世坛也回应，今年世茂最大的调整将在三四线城市展开。“大幅减少三四线城市的供货，大概会减少近20%。同时着重增加一二线的供货，所以今年一二线城市的销售肯定会占很大的比重。”许世坛说。
其实早在去年第四季度，世茂已经缩减了施工面积数量，放缓了新盘上市的节奏。
去年世茂累计销售额为702.2亿元，并未完成年初设定800亿销售额的目标，但销售额仍同比增长了4.7%。
记者了解到，由于去年第四季度销售的情况跟预测的差距比较大，因此世茂主动压缩了施工量，暂停了270万—280万平方米的施工面积，造成上市货值相应减少150亿元。
许世坛在业绩会上坦陈，去年上半年世茂已经有很多货卖得不是很快，如果再增加这么多的施工面积，到年底公司内部的库存量会继续增加，也会加大现金流的压力。
“去化率的降低，也会相应使负债率提上去。综合考虑，我们认为没有必要为了冲刺800亿元而把负债搞得很高。另外，去年最终的去化率维持在60%，如果不停掉那部分供货，可能去化率只有50%、55%，所以这个策略还是对的。”许世坛说。
对于世茂这些举动，分析师认为，在新的市场形势下，世茂不再以销售规模作为单一增长指标，而是更加注重各项指标的均衡性、高质量增长。
记者在采访中了解到，今年世茂对增长提出了严格要求，将严控利润率、回款率和负债率三大财务指标。
去年世茂的销售回款率达80%，高于行业60%-70%的平均水平。许世坛在业绩会上向媒体表示，公司今年将展开更为严谨的财务考核：利息成本控制在7.4%以下，去化率保持在60%以上的同时，要继续保证回款率达到80%以上的水平。
亿翰智库一位不愿具名的分析师指出，世茂高管在财务上提出如此高的要求，将对项目所在区域和质量提出更高的要求。“只有一二线城市的项目比较容易达到这样的要求。从这个角度看，世茂在进行换仓，加大一二线项目比例，同时减少对三四线的比重。”上述分析师说。
许世坛也表示，世茂未来的重点会放在一二线城市。“不一定会新增很多城市，应该还是在原有做得比较好的区域、城市加大投入，在这些城市进行深耕。”许世坛说。
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