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马光远：房贷新政被误读政府决心稳定房产市场

https://www.biud.com.cn 2015年04月06日09:12 家居装修知识网

马光远：房贷新政透露政府稳定房产市场决心

艾楚怡：央行、住建部和银监会在30日下发通知，对拥有一套住房且相应的购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低的首付比例调整为不低于百分之四十，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低的首付为百分之二十，拥有一套住房，并且已经结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低的首付是百分之三十，并且个人转让普通住房免征营业税从五年降到两年，这次最近出台的政策的组合拳究竟该如何解读?今天请到的嘉宾是著名的时事评论员马光远先生做进一步的点评和分析。

在政策调整之前，二套的首付比例是百分之六十，北上广深是百分之七十，我们直观的来说新政策之后，一套二百万的房子可能就要少付了百分之六十的首付，您觉得算是一种刺激性的政策吗?

马光远：应该算就是，而且应该说这个就是政策来的非常快，两会确立了今年房地产政策的一个具体的定调以后，我们看不到半个月的时间出了三个政策，第一个是土地政策，3月27日，然后讲有些地方如果房子太多，要把地要停供，这个以前没有过，第二个就是银行信贷，因为二套信贷下调，在政策出台之前，大家都觉得板上钉钉，因为对应的主要是一个改善性的需求，第三个就是税收政策，税收政策事实上是回到了08年，08年那个时候是免营业税是以两年为限，后来是为了抑制房价过快上涨，最后涨到五年。所以这三个政策，本身他是一个组合拳，这个组合拳本身，第一个从他力度来讲，应该说大家期待的所有的政策都落地了，第二个，从节奏上来讲非常紧密，雷厉风行，我想这个事实上透露出什么?就是对整个稳定房地产市场的一个政策层面的一个决心，我透露出的信号是什么?我整个政策，我所有的都给你，我告诉大家，政府对整个房地产究竟是一个什么样的态度，我想我们从这三个政策组合拳基本上可以看出来，第三个是什么呢?今年前两个月，我们从宏观经济的重要的指标和数据去看仍然在下行，而且有很多指标在2014年，我们认为已经非常糟糕的基础上继续往下走，特别是房地产的数据，投资在去年10.5的基础上，因为10.5是近几年已经很差的一个增速，又掉了0.1个百分点，到10.4，销售、开工在去年，我们觉得已经稳定的基础上，一月份，二月份出现了大幅度的回调，当然有些人解释说过春节，我想每年都会过春节，我们比的数据仍然是一个同比的数据，从同比数据本身去讲的话，房地产市场并没有因为去年，我们地方性的就是到930房贷新政以后，中央就是以后出现明显的反弹，房地产目前面临的情况两大问题仍然很严重，一个是库存问题，就是各地出现的这种大量的库存的积压，房子卖不出去，供应过剩，这个问题一个比一个越来越严重，我们现在整个按照官方数据，代售面积已经超过6.3亿坪，我想这个数据还会继续往上走。

马光远：地方救市效果差局地房产积压严重

艾楚怡：二三线的城市主要是有这个问题。

马光远：我想二线还处在一个中间阶段，主要是三线，四线，特别是一些，比如说县城这样的城市，我们去这些城市看的话，你看到价格，很多价格不是我们想像的那么高，很多房价，事实上你要从一个标准去判断他不高。

艾楚怡：但就是卖不出去。

马光远：房子太多，到处都是房子，而且到处大家在造概念，高铁还没建，新城已经起来了，新城里边什么东西都没有，只有房子，人也没有，鬼也没有，就一个房子在那个地方放着，这样大量的积压，事实上是过去多年房地产热到最终留下的这么一个结果。第二个就是融资，融资仍然很困难，在目前整个情况下，很多开发商，如果房子卖不出去，资金回流有困难的话，在其他途径我们看他的那个融资，包括海外融资，已经非常困难，所以如果卖不出去，就会出现资金链问题，过去的扩张也导致他出现资金链问题。这两个问题，如果不稳定的话，整个房地产市场从去年到现在的大家看空看淡的预期就不会改变，所以在当前的政策，我想主要的目标是去扭转这种预期，也就是说告诉大家我们要加大整个对房地产市场的一个支持力度，当然支持从方向去讲，他讲两个方向，第一个是没有房子的人，我鼓励你买房子，首套房子，首套应该说到现在为止，还有空间，你比如说我们现在有些很多商贷都是百分之三十，有可能会回到百分之二十，第二个是改善性，我们现在两个政策已经体现出来，一个二手房的营业税，第二个是贷款，当然利率也可能有松动的空间，这两个政策出现以后，来解决他的库存问题，当然我们看到3月27日那个政策里边还特别提到，怎么样把现在有些库存直接转化成保障房，帮助开发商来消化库存，但是我看到这个政策出台以后，我最大的担心是什么?我最大的担心就是，这个政策出台以后的一个小时以内，我看了地产界相关方方面面的评价，有一个非常令人担忧的评价，就是有些楼盘一夜之间提价一千、两千、三千，提价了，而且我看有一些影响力很大的人，在他的微信微博里面直接写，看吧，我去年年底说对了吧，今年房价又要暴涨，我想如果说把我们现在的政策理解成房地产今年又要暴涨的话，这是要出大问题的，因为会把很多开发商会害死，所以当时我写了个文章，我说我们现在的政策其实救市的政策，是救命的政策，因为现在面临生死攸关，房子卖不出去，融资成本很高，资金链断裂，你马上就要倒闭跑路了，这个大量的消化，我们除了一部分政府用做保障房，大量的库存怎么办，我觉得这个误判，如果一旦形成，今年又要一批开发商一定会死掉。

因为政策，他没有意识到形势的严峻，他没有意识到，我现在这个库存，这个资金的压力很大，他一看到政策一变，又以为要重回叫09之梦，我看到有些人叫做，09年、08年，就是09年一下反弹，这个情况不会出现，为什么?我们现在面临的房地产的基本面完全不一样，08年那个时候房子还不够，房地产的最大基本面是短缺，现在百分之八十的城市过剩，这是很大问题，如果说北京涨价，上海涨价，一线城市涨价不奇怪，大家对未来的预期，说这些地方因为还会大量的人口来进入，还会有人要房子，需求还比较旺盛，但是其他的城市，今年如果说不抓住这么一个政策窗口，政策红利，下大决心去赶快消化库存，解决资金链的问题，有很多开发商一旦出现误判，我现在不着急卖房子了，我捂着，或者说我现在就坐地起价，这个市场一定会给他非常沉重的惩罚，所以我觉得现在最关键的问题是，我们对整个政策怎么看。

马光远：政策很聪明，政策在这个时候雷厉风行的出台这个政策，主要目的，主要是看到了我们整个房地产市场目前比较严峻的局面，所以我觉得大家应该对当前的政策把握三点。

第一个，政策救市的决心不容低估，肯定是想把这个预期要逆转，第二个，对目前房地产市场基本面的严峻形势，千万不要忽视，我们现在整个房地产市场跟08年完全不一样，我们想即使未来整个市场能够起来，也是严重分化的走势，就是好的更好，差的更差，一定是这样，不是说所有的市场都会变好，这个市场现在如果从季节去进，这个市场是一个冬天，政策是冬天里的一把火，给你取暖的机会，不是春天来了，春暖花开，所有的好日子都来了，所以我讲，不是每一朵野百合都有春天，我们一些大城市会肯定不错，因为政策来了之后，购买力释放了，而且有人要房子，而且总体供需基本平衡，但是大量的住房过剩的城市，现在政策给他们的就是给你一个时间，赶快利用这个时间窗口消化库存，解决生存问题，不是又来了一次暴涨，我觉得暴涨，就是所有的我们的政策引发的概率里面，暴涨概率等于零，不存在，所以我认为如果说我们现在的各种各样的误读，第一个对政策意图的误读，政策为了什么?第二个对市场走势的误读，第三个，就是人为的，政策出来以后，我们看到这个市场上有产业链上的各色人，一下子就会出很多观点，然后去误导这个市场，所以我觉得从去年到现在，第一个是2014年，我们整体房地产的走势，按照房地产的基本逻辑，这个走势我们在2013年判断完全吻合他这个走势，然后到2015年，如果大家对这样的政策本身没有一个新的思维，认为这个市场没有变，认为只要政策放，市场就会起来，我觉得对整个市场的复杂程度，严峻程度，都远远的判断不够，我们现在的市场就是，甚至可以讲，这个政策本身是不是最后一次救市，最后的红利，我们都可以去讲，所以这个市场变了，市场变了以后，市场的效果，市场能够影响的区域，范围都发生变化，如果说我们现在这个政策本身有作用，这个作用针对的就是房子不是那么过剩的很严重，整个供需基本平衡，市场相对比较健康的地区。

马光远：部分开发商和地方政府误判房贷新政

艾楚怡：所以这个政策究竟刺激了谁?

马光远：我觉得几乎刺激了所有人，第一个是担心房价又过快上涨的老百姓，我看到所有的评论里边。

艾楚怡：大家都是这么认为的。

马光远：大家都在担心。

艾楚怡：因为政策一松动，就会有一些乐观的声音。

马光远：我想老百姓不用担心，因为这个市场已经完全不一样，这个市场现在如果说从影响力上来讲，市场的力量跟政策的力量，市场已经绝对占压倒优势，也就是说，80%最后是市场说了算，市场看谁的，看基本面，基本面如果多，说房价暴涨这是不可能的，如果说房子少，当然有些地方仍然有上涨的空间，所以这个市场本身对老百姓来讲，担心说出现暴涨，我觉得没有任何必要，我给很多三四线的老百姓讲，我说如果你现在需要买一个住的房子，你去买，为什么?因为三四线城市的房价真的不高，说他会跌，没有空间，除非整个中国房地产市场崩盘，如果崩盘的话，那是不可遏制，肯定会往下走，谁都逃不掉，但是现在整个情况来说，崩盘的概率也不存在，所以第一个，三四线城市的老百姓，想买住房，想住没有问题。

艾楚怡：投资就算了。

马光远：投资没有，因为涨也没有空间，因为库存积压很大，第二个，对一线城市，对热点城市，未来有想像空间的城市来讲的话，应该讲这个政策一出台对房价是有影响的，我认为如果说要房子，现在可能是一个世界窗口，毫无疑问。

第三个对开发商来讲，开发商一定不要误判形势，现在我觉得对整个形势，走势误判最严重的。

艾楚怡：就是开发商。

马光远：我不知道是真实的误判，还是说向市场来放风，我认为很多开发商误判非常严重，我参加了一个群，那个群里边几乎都是很大的开发商，那个群里边几乎，那边政策一出来之后，欢呼雀跃，怎么样?然后我说你们一定要分清楚你在哪个地方，你在北京的话，你在一线城市，我说有欢呼的理由，但是如果说在一个，你自己都看到形势非常严峻的地区，没有任何欢呼的，政策来了以后，赶快利用政策的机会，窗口，赶快去解决当前的问题。所以我觉得现在老百姓也好，开发商也好，包括地方政府也好，恐怕都要转变自己对政策本身的评估，你比如说有些地方政府，尽管我们3月27日的优化土地供应的那个通知里边明确讲，你如果供应过剩的话，要把地停了，但是我总体的判断，我们现在没有一个地方政府还做好不依赖土地财政的准备，也就是说，今年我所有的花钱来自哪里?还得靠卖地，我所有的花销怎么解决，还得靠房地产，所以这个对他们来讲，他们看到这个政策以后，也是很高兴，也是说我现在又可以卖地了，又红火了，我觉得这种误判要不得，所以现在对这个政策本身，大家想当然的把这一次救市跟以前08年的救市相提并论，但是大家一定想一想，这已经是一个完全不一样的市场，08年到现在，六七年的时间，我们增加的住房供应，我们现在整个住房的开工量，包括整个市场的这种结构，完全发生了变化，已经不一样，那个时候救之所以能救起来，第一个当年决心真的很大，比现在这个决心要大很多，就是要把房地产就要拉起来，第二个是整个市场房子还不够，我们没有经历一个住房的一个对大家的这种全盘的一个教育的过程，在房子不够的情况下，房价再加上信贷，我们当年的M2的增速，09年、10年那个增速跟我们现在没法比，现在我们今年的目标12%，也就是说，这个最大的推手他没有起来，所以我认为这个市场未来怎么表现，第一个，政策还有空间，如果说这三个强心剂打下去，整个市场的数据没有显著改善的话，我们还会有政策，你比如说信贷政策，首套房首付有下降空间，第二税收政策，我们以前讲的百分之二十个人所得税，包括我们的印花税，还没调，08年的时候是三率同时下调，也就是三个税率都是往下走，该免的免，该减的减，这个还有空间。

第三个，我想地方政府，就是各地会出台自救性的政策，这些政策在今年会根据市场的情况进行走，所以今年我们无论是中央政策还是地方政策，我觉得总体的目标就是一个，稳定房地产市场，稳定预期，他绝对不是说要把房地产再给轰起来，然后出现暴涨，出现暴涨对中国经济没好处，如果这个市场能够稳定，这个政策达到的目标就一定在90分以上，第二个，根据市场自身的情况，严重分化的局面会加剧，好的市场继续好，因为有政策的这种助力，差的市场要做好差的心理准备，所以2015年对中国房地产市场来讲，我们不能讲生死之年，最起码来讲的话，对很多开发商来讲，行业仍然在洗牌，这个市场需要大家思维的转变，需要开发商，需要地方政府，需要买房者，对这个市场重新进行评估，这个市场不一样了，所以我觉得重现像09年，11年，再加上2010年那么一个暴涨，这个出现的概率基本等于零，所以今年整体来讲，房地产市场能够稳定，宏观经济出现大问题的可能就不大，但是如果不稳定的话，后续还会有政策，所以我觉得对开发商来讲，这是一个保命的机会，千万不要误判，千万不要以为又会暴涨。

马光远：中国主导亚投行自己组局邀人打牌

艾楚怡：中国主导成立的亚投行3月31日迎来了创始成员国的截止日期，在美国和日本仍然在观望的背景之下，加盟国和地区接近了50个，这是中国第一次在世界上领头干了一件大事，也成为二战以来，第一个美国的主要西方盟友都已经加入，美国自己却被关在门外的国际金融机构，亚投行究竟是做什么的?为什么中国要组这个局?亚投行最终的朋友圈究竟会有多大?相关话题继续要和马光远先生一起来聊一聊。

马先生，我们都特别想知道这个亚投行究竟是有多大的一个影响力，为什么能让美国的盟友抱团都投入到时候中国的怀抱?

马光远：我觉得这个时代真的变了，但是时代变化以后，能够体现时代特征的国际性的金融机构，新的国际金融机构并不多，中国事实上，抓住了国际经济秩序大变革前夜的这么一个机会，打出了这样的一张牌，我觉得过去30多年，78年到现在，中国有时候是一个打牌的，有时候是一个看别人打牌的，这一次搞亚投行，等于是我自己组了一个牌局，我来邀请别人来打牌，我是东家，我觉得这个对整个，应该说旧有的那种国际秩序的刺激是很明显的。

美国做出强烈的反应，到不见得是我们这个亚投行，从实际运作过程中，对他的利益有多触碰，这是一个非常具有象征意义的东西，一个发展中国家，一个过去根本，别人打牌都不邀请你的国家，现在居然组了这么一个局，而且有这么多的国家加入，我们现在全球前十名经济体，全十大经济体，就美国和日本没有加入，西方他的盟友里边，最重要的基本上都表达出这种加入的意愿，这个对美国来讲，也是没有想到的。所以我觉得亚投行本身，从本质上来讲，不是中国刻意而为之的，而是时代的一个产物，中国到了今天为止，中国应该做什么，我觉得我们在金融外交层面，我们在金融战略层面到了该打牌的时候，甚至可以讲这是个众望所归，所有的新型市场可能都在想，既然美国跟日本主导的这些金融机构，不让我们来玩，当年国际货币基金组织改革的时候，美国阻挠，现在美国国会仍然没有同意把中国的投票权提到第三位，我们现在仍然处在第六位，这是不符合当前的一个经济实力的一个基本格局，所以在这种情况下，中国随着经济实力的壮大，下一步要做什么?我们说要有走出去的战略，要有全局性的这种战略，这个战略里边最重要的是什么?能够体现你的实力，能够体现你的作用的，一定是多边的这种金融机构，你在这种金融机构里边你做什么?有这么一个平台以后，才能去贯彻你的所有的，比如说周边的战略也好，全球性的战略也好，亚投行属于这么一个中国金融外交打出的一张非常漂亮的牌，所以这个牌打出来以后，因为我的总体感觉就是美国有点低估，低估了他的影响力，低估了他的吸引力，到3月31日有这么多的国家来参加美国是没有想到的，但是这反映了，事实上大家如果从正常的逻辑去看的话，所有的国家的参加都是符合逻辑的，美国人说你再搞亚洲的门罗主义，说你是不是要搞，把亚洲变成自己的后花园，甚至有些人讲，我们就是为了推销我们过剩的产能，不是这样，我认为我们现在做的就是来把中国的金融外交，战略打出来，打出这么一张牌，告诉我们，我们不仅仅要在实体经济层面，我们要做，要影响，我们输出到全球的不仅仅是中国制造，还有我们未来要参与国际金融规则的一个制定，所以等于这种象征意义的东西对美国来讲，他的触动非常大，当然亚投行未来有很多挑战，他未来怎么做，包括在治理层面，包括在项目自身的运作层面，还要向世界银行、国际货币基金组织，包括亚行要进行学习，但是这个牌打出来以后，我们看到全球的金融秩序的格局未来可能面临着一个巨大的，不仅仅是一个改变，我认为是一个巨大的改变。