中国版“住房银行”需审慎前行

  近日，住建部官员刊发署名文章称，必须稳定房地产市场，为结构调整和体制改革创造时间和空间。稳定房地产市场，关键是增加住房消费需求。以住房公积金制度为基础，设立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行)，是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。

  随着我国城镇化建设不断推进，如何妥善解决中低收入人群的庞大住房需求，成为必须要解决的问题，而成立中国版“住房银行”的确是一条有效的途径。事实上，早在2014年4月，国务院常务会议就提出，发挥好依托国家信用、服务国家战略、资金运用保本微利的开发性金融的“供血”作用，并明确由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。同年6月，银监会批复同意国家开发银行筹建住宅金融事业部。应该说，中国版“住房银行”早已破冰前行。

  不可否认，设立中国版“住房银行”，能够有效地吸收社会资金，为建设周期长、盈利前景不确定的住房保障体系建设提供必要的融资支持。同时，由于住房银行的政策性金融特征，保障了其能够以更优惠的价格服务保障房建设以及满足中低收入人群住房需求，降低住房保障领域的融资成本和运行成本。不过，到目前为止，相关工作的进展似乎较为缓慢，甚至在媒体上甚少看到相关消息。究其原因，住房金融体系不仅关系到民生福祉，更直接关系到金融体系的安全稳定，再多的小心谨慎都不为过。

  从美国“两房”的经验看，尽管房地美和房利美绝对是抵押债券市场中的巨人，房利美最高资产曾超过1万亿美元，房地美的最高资产也逾8500亿美元。同时，两房发行和担保的MBS已经渗透到了全球金融市场的各个参与者，美国国内的金融机构和个人是两房相关MBS的最大持有者，持有比例超过50%，美联储、财政部也持有大量的两房相关MBS。然而，就是这样两个支持美国房地产市场发展的重要机构，成为了本轮全球金融危机的关键导火索。

  从某种程度上说，“两房”的失败并非证券化或者市场化的失败，而是试图将政府应承担的责任转嫁给市场的必然结果。虽然以政策性银行或住房公积金制度为基础，设立中国版“住房银行”可以在一定程度上避免私有企业借助公共使命为自身牟利的风险，但无法避免信贷刺激消费而带来的虚假繁荣和道德风险。特别是以住房公积金制度为基础，直接面向个人的“住房银行”，其潜在风险更大。毕竟总有人没有足够的经济实力来购买住房，信贷扩张让这部分人以超出自身能力来实现“居者有其屋”，对于他们来说，若房价下跌，违约并非不可接受；若房价上涨，便能分享资本收益，这种逆向激励必然推高房贷的道德风险，也将进一步催生房地产泡沫。

  “两房”的教训告诉我们，通过市场化手段解决中低收入人群的住房需求并非最佳选择，政府应主动承担公共服务责任，通过提供更多的公共产品满足中低收入人群的“居住权”。而与之相配套的中国版“住房银行”，更需要审慎设计相关制度，特别要完善风险控制体系建设，在助推住房保障体系建设的同时，避免重蹈“两房”覆辙。

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