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金融街：2014销售符合预期维持推荐评级

https://www.biud.com.cn 2015年04月07日09:57 家居装修知识网

金融街2014年业绩符合预期，同比略增，房开业务利润率下滑，但物业租赁及经营业务盈利水平提升，优质物业价值持续释放。

（1）实现房地产结算收入208亿元，占比94.5%，不去年持平，毖利率28.6%，同比下滑7.4个百分点，主要由于土地成本上升及销售价格下跌所致；物业租赁、经营收入分别为7.0、5.1亿元，毖利率为90.4%、34.0%，同比分别提升5.6、3.4个百分点，公司持有物业集中于北京、天津核心地段，通过优化经营使优质物业价值持续释放。

（2）三费占比7.5%，回升2个百分点，主要由于财务费用增加较多，公司加大融资力度，此外部分已竣工未售项目利息支出不能资本化。

（3）减产减值损失2.2亿元，主要由于2014年在房价下跌背景下重庆融景城项目计提存货跌价准备1.75亿元。

（4）公允价值变动收益10亿元，同比大增350%，主要由于新增金融街月坛中心部分写字楼和商业计入投资性房地产，以及存量投资性房地产评估增值。据戴德梁行报告，14年金融街区域写字楼租金同比增长2.1%；北京核心商圈内的成熟商业项目租金持续上涨。

（5）15年Q1业绩预告同比大幅增长，主要由于金融街中心改扩建项目竣工，计入投资性房地产产生公允价值变动收益，为全年业绩增长打开良好开局。

考虑到2014年销售低于预期的影响，下调15-16年EPS至1.04/1.11元（此前预测为1.26/1.50元），并引入17 年EPS预测1.23元，15-17年对应PE11.6/10.9/9.8倍，RNAV15.17元，目前股价RNAV8折交易。公司为京津冀一体化最受益公司，西城区国资背景及自身开发实力契合津冀短板，长期发展无忧；积极在一线城市及区域中心城市进行拓展，规模持续增长可期，并拟寻找新业投资机遇，培育利润增长点；价值明显低估，安邦未带很可能继续增持；受益于REITS 逐步放开。维持目标价15元，对应15年PE14X，RNAV平价，维持“强烈推荐”评级。