新政难改行业趋势 开发商执行力将决定清理库存状况

楼市新政发出，二手房连夜涨价、再现排队购房、凌晨签约等报道，似乎印证了楼市新政利好下，房市即将结束不温不火的状态，开始新一轮的升温。

然而专家和地产界人士仍在争论不休，前不久记者在凤凰卫视《一虎一席谈》关于楼市新政话题节目现场，就有专家大声疾呼，房地产泡沫已经很大了，新政无疑是置中国经济安危而不顾。但来自地产界的业内资深人士却也向置业者呼吁，买不买房是自己的事情，不能完全听专家的，到时候后悔的是自己。

地产新政新在何处

3月30日，多部门发房产新政，包括二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；此外，个人出售两年以上住房免征营业税。加上刚落地的国土部与住建部发布的新政，严控二三线城市土地供大于求的状态。还有此前3月1日央行宣布降息，至此，房地产松绑政策利好形成组合拳。

业内人士分析，此次新政主要是针对改善型住房需求，利于二手房市场交易。

去年一些地方对楼市政策放宽，主要是从首套刚需住房出发，今年此次新政则拓展到二套改善型需求，无论是房贷还是税收调整，都为改善型需求提供了最大地便利。财经人士叶檀分析，新政扩充了去库存武器，如果说以往鼓励首套刚需，现在鼓励二套改善型需求，其目的就是为了稳定房地产市场，而不是鼓励投资。

中原地产首席分析师张大伟认为，二套房贷款政策松绑的标志意义非常大：

第一，二套房贷款政策是2013年楼市收紧政策的标志政策，2013年楼市火爆，很多地方收紧政策，将二套房贷政策调整为首付从六成上浮到七成，松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整；第二，二套房贷款政策如调整，对于改善需求来说将出现质变，2014年9月30日央行发布的松绑限贷政策，事实上已经放松了改善需求入市但主要针对的是卖一买一需求，如果对二套房松绑，意味着改善需求将全面被鼓励；第三，信贷政策一直是楼市政策的核心，如果二套信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。

据了解，目前在北京，中国银行、中国农业银行、中国工商银行、交通银行、中国建设银行、招商银行、北京银行、兴业银行等都能对首套房购买者提供8.8折优惠利率，而华夏银行、浙商银行、韩国友利银行等商业银行早前的首套房贷利率也已下调至八八折，目前这一折扣已经覆盖国有银行、股份制银行、城商行以及外资银行。

事实上，对卖房后买房的改善型需求来说，首套利率优惠无疑是极大利好。但对于有一套房，再购置二套房的需求者，二套房信贷是否松绑，只能拭目以待。

应逐步走出房车时代

事实上，地产利好政策是在整个经济下行压力下的产物，或者可以说，在防经济通缩的预期下，资深经济人士分析，在还没有其他产业能够替代房地产的状态下，完全抛弃房地产也是不现实的。

但也有不同的声音认为，目前房地产已经绑架了整个经济，最重要的是经济转型，将资金真正投入到新型产业中去，鼓励创新，而不是再次吸引大量的资金进入楼市。

有专家谈到，中国目前还处于一个房车的消费阶段，大家不应该超越这个现实。

但也有不同的声音认为，中国应该超越房车的时代，因为目前首先房子并不是处在供不应求的阶段，而是库存高企、继续消化库存的阶段；其次，住房库存高企，本质上是住房价格结构与居民收入结构错位的问题，说到底是居民收入普遍赶不上房价，本质上是一个收入差距的问题，或者说本质上是一个社会贫富分化的问题，因为房子去库存还有一个重要的前提，就是居民的有效需求，如果居民收入普遍增长，那么居民对住房的有效需求就会不断增长；其三，高房价、高房租制约着年轻人的创造力，如果无法超越房车的时代，那么就意味着创新只能是一种梦想，因此，应逐步走出房车时代，首先应在思想价值观念上超越房车时代。

原万科高级副总裁毛大庆谈道：“如果中国从1994年开始抓科技创新，今天的中国一定不得了。如果我们继续睡在房地产上，我们的国家就没有前途。”

新政难改行业趋势

对于房地产市场需求，经济学者李佐军如此分析，房地产需求下降的五大原因：

一是价格高企，仍超出多数人的支付能力；二是预期下降，预期降价使其失去了财富效应作用；三是投资替代，股市火爆降低了房地产投资的比较收益和吸引力；四是人口变局，2011年开始劳动年龄人口占总人口比重开始下降；五是成本偏高，近年来的调控政策仍未退出，致成本偏高。

对于房产新政，万科总裁郁亮表示：“政策会影响市场，但不会影响行业的趋势，不会因为政策的出台，就改变我们对地产白银时代的认识。我们欢迎任何对行业有利的调控政策。”

外资机构标普认为，中国最近的房地产宽松政策可能增强购房者对市场企稳的预期，从而推动销售上升，但开发商能够多快清理库存还有待观察，因为新政可能需一定时间才能生效，开发商自身的执行能力将决定它们如何渡过艰难的市况。

据标普预计，未来12个月内将可能有更多政策来刺激房地产行业的增长，但是，由于平衡房地产行业供应过剩的状况需要时间，预计未来12个月内平均售价将下降5%，而销售量增长将保持稳定。

张大伟分析，今年重点城市的销量好于去年是确定的，特别是一些供需关系改善明显的城市，房价很可能上涨，甚至幅度不会小；对于一二线城市来说，二手房已经渡过最低迷时间点，商品房的好转将很快出现，最后的窗口期是二套房贷松绑政策的发布。

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